Verkauf einer Altbauwohnung – was einen Altbau wirklich reizvoll macht

Künstlerische Stuckelemente an den Decken, hohe, lange Wände oder charmant quietschende Holzdielen: Für viele Menschen ist der Einzug in eine gut erhaltene Altbauwohnung mit vielen Vorteilen verbunden. Der eigene Traum vom Wohnen wird endlich Realität. Vor allem in Städten gibt es ein großes Angebot an Altbauobjekten. Allerdings ist die Nachfrage nach diesen meist groß, sowohl im Miet- als auch Eigentumsbereich.

In einer Altbauimmobilie zu leben, bietet Vor-, aber auch Nachteile. Spezifische Aspekte sollten bei einem bevorstehenden Verkauf unbedingt beachtet werden, damit anschließend sowohl Verkäufer als auch Käufer zufrieden sind.

Was macht eine Altbauwohnung so begehrt?

Die Angebote der Internetportale und Makler klingen mehr als verlockend: Tolle Echtholzdielen oder Fischgrätenparkett, historisch wertvoller Stuck an der hohen Decke oder das wunderbar verschnörkelte Geländer am Balkon. Die großzügig geschnittenen Räume wirken, obwohl meist in einfachem Weiß gestrichen, gemütlich und elegant zugleich. Als Immobilieneigentümer kann man bei einem geplanten Altbauverkauf ganz einfach die Fakten – oder besser gesagt die visuellen Eindrücke – der Wohnung für sich sprechen lassen. Die bis zu drei Meter hohen oder gar noch höheren Decken kreieren viel Raum und Platz. Die darauf abgestimmten Fenster bringen Licht und Luft in die großen Räume.

Weiteres Plus: Altbauwohnungen liegen oft in zentraler Lage. Zahlreiche Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie angesagte Restaurants sind in der Regel schnell und fußläufig zu erreichen. Entscheidend für die Bewertung einer Altbauwohnung ist neben Lage und Größe jedoch auch der Erhaltungszustand des Objekts. Modernste Technik (Stichwort Smart Home) sowie energiesparende Zentralheizungen spiegeln sich direkt in einer Erhöhung des Immobilienwertes wider. So ergibt sich für den Hamburger Immobilienmarkt für eine renovierte 3,5 Zimmer-Eigentumswohnung in einem angesagten Stadtteil ein Kaufpreis von circa 980.000 Euro bei einer Wohnfläche von 110 Quadratmetern. In München können solche Raritäten sogar zu einem noch höheren Marktpreis verkauft werden: Ganze 1.800.000 Euro verlangen Eigentümer einer 113 Quadratmeter großen Altbauwohnung in exklusiver und beliebter Lage für Altbauobjekte.

Welche Probleme gibt es im Altbausegment?

Wer seine Altbauwohnung verkaufen möchte, sollte einige wichtige Punkte beachten. Alte Leitungen, die zu Rohbrüchen führen, Schimmelbildung oder rissige Wände können viele potentielle Käufer auf Anhieb abschrecken oder den Kaufpreis mindern. Deshalb sollten sich Verkäufer intensiv mit den Vor- und Nachteilen einer Sanierung vor einem Verkauf auseinandersetzten. Des Weiteren könnte eine Teilrenovierung von Vorteil sein, um die Altbauwohnung zielgruppengerechter vermarkten zu können. Ein erfahrener und qualifizierter Makler, welcher über gute Altbau-und Ortskenntnisse verfügt, kann hier entscheidende Impulse geben und so den finalen Kaufpreis in die Höhe drücken.

Tipp: Sie suchen einen Makler, der sich auf Altbauten spezialisiert hat? Dann wenden Sie sich an HAUSGOLD. HAUSGOLD berücksichtigt bei der Maklersuche exakt die Eigentümerwünsche und kennt die speziellen Fähigkeiten der Makler in Ihrer Nähe.

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Gewährleistung ausschließen

Die Altbauwohnung ist verkauft, der Verkäufer mit dem Preis zufrieden. Doch auch nach erfolgreicher Abwicklung des Immobilienverkaufs können unangenehme Überraschungen auf den Verkäufer zukommen – insbesondere bei Altbauwohnungen. Denn gerade bei älteren Objekten können willkürliche Mängel, wie Rohrbruch oder Schimmelbildung, auftreten, die der Verkäufer nicht zu verschulden hat. Um gesetzlich auf der sicheren Seite zu stehen, sollten sich Immobilienbesitzer vertraglich absichern und die Gewährleistung vertraglich ausschließen. Im deutschen Schuldrecht steht die Gewährleistung, auch Mängelhaftung oder Mängelbürgschaft, für das Einstehenmüssen des Verkäufers einer mangelhaften Leistung. So hat der Käufer bei einer Immobilie mit Sachmängeln den Anspruch auf Nacherfüllung, Rücktritt vom Kaufvertrag oder Minderung des Wohnungspreises.

Mit dem Ausschluss einer Gewährleistung schützt sich der Verkäufer vor Sanierungskosten zur Beseitigung von Mängeln, die nach Vertragsabschluss entstanden sind. Denn beim Immobilienverkauf gilt: Gekauft wie besichtigt. Dieses Prinzip erfasst allerdings nur offensichtliche Mängel, keine versteckten. Deshalb sollte der Verkäufer zwingend alle offenbarungspflichtigen Mängel dem Interessenten mitteilen, am besten schriftlich. Das kann beispielsweise das Wissen über Bauteile von Asbest sein oder die Gefahr von Überflutung. Nur so entfallen die Gewährleistungsrechte auf der Verkäuferseite und nur so kann dieser die Gewährleistung vertraglich ausschließen.

Wohnung der Zielgruppe anpassen

Vor jedem Wohnungsverkauf sollten Sie sich über Ihre Zielgruppe im Klaren sein. Generell ist zwischen Selbstnutzern oder Kapitalanlegern zu unterscheiden.

Selbstnutzer kaufen eine Wohnung, um diese selbst zu bewohnen. Diese Gruppe hat meistens sehr genaue Vorstellungen von ihrem späteren Eigenheim und sind bei ansprechender Aufbereitung der Wohnung durchaus dazu bereit mehr Geld auszugeben. So kann die Zielgruppe der Rentner und Senioren beispielsweise nach barrierefreien Wohnungen suchen, die über direkte Anbindungen zu Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten verfügen. Hier haben kleine Renovierungsarbeiten, wie die Schaffung einer ebenmäßigen und rutschfreien Dusche, einen großen Effekt. Natürlich sollte das zu verkaufende Altbauobjekt dann entsprechend im Erdgeschoss liegen oder über einen hauseigenen Lift verfügen. Je exakter eine Wohnung den Ansprüchen und Vorstellungen einer Zielgruppe entspricht, desto einfacher gestaltet sich ihr Verkauf. Oftmals kann sich das Objekt durch spezifische Eigenschaften von der Masse abheben, der Kaufpreis so erhöht werden.

Kapitalanleger sind in der Regel auf der Suche nach dem größtmöglichen Profit, den eine Wohnung erbringt. Deshalb achten Anleger eher auf das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Je höher die Einnahmen über den Kosten liegen, umso interessanter ist das Objekt in diesem Fall.

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