Seit Juni 2019
Den Immobilienkredit steuerlich absetzen
Eine Anleitung
Jeder fünfte Immobilienkäufer in Hamburg braucht keinen Kredit. Vermehrt präge eine wohlhabende Erbengeneration den Hamburger Immobilienmarkt, berichtete kürzlich das Hamburger Abendblatt. Diese Situation lässt sich jedoch nicht auf ganz Deutschland übertragen. Im Gegenteil. Das Interesse und der Bedarf, einen Immobilienkredit aufzunehmen, steigen stetig. Kein Wunder, dass sich viele Eigentümer fragen, unter welchen Umständen sie ihren Immobilienkredit steuerlich absetzen können. Egal, ob Wohnung, Auto, Smartphone oder Waschmaschine, immer mehr Verbraucher finanzieren ihre Anschaffungen über Kredite. Die Summe der an Privatpersonen vergebenen Kredite in Deutschland belief sich zum Ende des Jahres 2016 auf stolze 1.150,1 Milliarden Euro. Im Vergleich: Zwanzig Jahre zuvor waren es etwa 654,1 Millionen Euro. Wann sind die Zinsen für Kredite, speziell bei einem Immobilienkredit, steuerlich absetzbar?
Zahl der Kredite steigt
Ein wesentlicher Grund für die gestiegene Zahl der vergebenen Kredite ist das derzeitige Zinstief. Es sorgt beispielsweise bei einer Baufinanzierung oder einem Ratenkredit für sinkende Sätze. Viele Kreditnehmer wissen jedoch nicht, dass sie die Kreditkosten bzw. Kreditzinsen unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen können.
Immobilienkredit steuerlich absetzen
Nicht jeder Immobilieneigentümer ist generell berechtigt, seinen Immobilienkredit steuerlich geltend zu machen. Nur wer seine Immobilie verkauft oder vermietet, kann die Zinsen für den aufgenommenen Kredit (beispielsweise für Modernisierungen) bei der Steuererklärung berücksichtigen. Bewohnen Sie das Haus bzw. die Wohnung hingegen selbst, dann können Sie die Kreditzinsen nicht absetzen.
Die Anerkennung von Kreditzinsen funktioniert auch bei teilweiser Vermietung. Also dann, wenn der Eigentümer eine Immobilie zum Teil selbst bewohnt und zum anderen Teil vermietet. Wichtig hierbei ist, dass der Eigentümer für die Immobilie zwei Kredite aufnimmt. Denn er muss für die vermietete Wohnung einen separaten Kreditbetrag in der Steuererklärung angeben.
Die Kreditzinsen lassen sich bei vermieteten Objekten als Werbungskosten anrechnen. Zu den Werbungskosten zählen all die Ausgaben, die getroffen wurden, um das Einkommen weiterhin zu gewährleisten. Das sind zum Beispiel die Zinsen für einen Kredit, der für die Reparatur des Dachs genutzt wird. Diese Modernisierung bzw. Sanierung steigert den Wert der Immobilie. Der Eigentümer stellt damit die Mieteinnahmen sicher. Die Einnahmen müssen mit Hilfe der Einkommenssteuererklärung angegeben werden und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Weitere Sparmöglichkeiten für Vermieter
Beim Immobilienkauf lassen sich auch noch weitere Kosten als nur die Zinsen für den Immobilienkredit von der Steuer absetzen. Trotzdem ist auch hier wieder die Voraussetzung, dass Einnahmen erzielt werden. Zu den weiteren Kosten zählen Nebenkosten, beispielsweise die die Maklergebühren. Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt hingegen der Mieter die Maklergebühr, kann der Vermieter die Maklercourtage nicht in seiner Steuerklärung berücksichtigen.
Zweitwohnung steuerlich absetzen
Zinsen für einen Immobilienkredit werden vom Fiskus nicht angerechnet, wenn ein Eigentümer das Haus bzw. die Wohnung komplett selbst bewohnt. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Muss ein Kreditnehmer aus beruflichen Gründen eine Wohnung in einer anderen Stadt beziehen, dann kann er die Kosten für den hierfür aufgenommenen Privatkredit steuerlich geltend machen.
Kreditzinsen von der Steuer absetzen
Der Gesetzgeber ermöglicht es also in einigen Fällen, Darlehenszinsen von der Steuer abzusetzen. Der Kreditnehmer kann den Immobilienkredit steuerlich absetzen. Wer Finanzierungskosten (egal welcher Art) steuerlich geltend machen will, muss die Finanzierung mit dem Zweck aufnehmen, Einnahmen zu erzielen, z. B. durch Vermietung. Alle für rein private Zwecke aufgenommenen Kredite (Urlaub, Waschmaschine, Fernseher…) bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Wenn Sie selbst nicht in der finanzierten eigenen Immobilie wohnen, dann ist die Ausgangssituation optimal. Das Objekt dient ausschließlich gewerblichen Zwecken. Sie erzielen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das hat zur Folge, dass Sie Darlehenszinsen vollständig in der Einkommensteuererklärung geltend machen können.
Anleitung Kredite steuerlich absetzen
- Sie haben generell keine Chance, Kosten von der Steuer abzusetzen, wenn Sie als Immobilieneigentümer Ihre Immobilie komplett selbst nutzen. Sie müssen mindestens einen Teil vermieten oder verpachten, damit Ihnen das Finanzamt Darlehenszinsen steuermindernd anerkennt.
- Nehmen Sie bei gemischt genutzten Immobilien (ein Teil selbst bewohnt, ein Teil vermietet) ein separates Darlehen für den nicht selbst genutzten Teil des Objektes auf, sonst erkennt das Finanzamt die Darlehenszinsen für den vermieteten Objektteil nicht als Werbungskosten an.
- Wer sich aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung kauft, kann die Zinsen der Finanzierung steuerlich absetzen.
- Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks durch ein Darlehen finanzieren, sind die anfallenden Aufwendungen nur dann steuerlich absetzbar, wenn eine konkrete Bauabsicht vorliegt und ein Mietwohngrundstück errichtet werden soll. Auch wenn Sie Bauerwartungsland erwerben und mit einer Baugenehmigung in absehbarer Zeit zu rechnen ist, ist ein Abzug möglich.
- Auch betriebliche Investitionen sind steuerlich absetzbar. Beispielsweise können Freiberufler einen Kredit zum Kauf eines Computers aufnehmen und die Kosten als Betriebsausgaben verbuchen. Kaufen Sie sich als Privatperson einen Computer und nehmen dafür einen Kredit auf, können Sie die Kreditzinsen nicht absetzen.
- Kaufen Sie sich mithilfe eines Kredits ein Auto, sind Zinsen des Autokredits unter Umständen steuerlich absetzbar. Sie müssen Ihrem Finanzamt den Nachweis erbringen, dass Sie das Fahrzeug zum Erzielen von Einnahmen nutzen. Wer das Auto zeitweilig privat fährt, sollte ein Fahrtenbuch führen.