Wohngeld Hausmodell und Richterhammer auf Tisch Anwalt signiert Unterlage

Was tun, wenn ein Eigentümer die Wohngeld Zahlung einstellt?

Besitzer einer Eigentumswohnung müssen vielfältige Kosten tragen, unabhängig davon, ob sie die Wohnung selbst bewohnen oder sie vermieten. Ist die Wohnung vermietet, kann der Eigentümer einen Teil des Wohngeldes auf den Mieter umlegen. Das Wohngeld – auch Hausgeld genannt – zahlen alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einen gemeinsamen Topf ein. Aber was tun, wenn ein Eigentümer säumig ist? Ihn verklagen? Und wer trägt dann die Anwaltskosten?

Eigentum verpflichtet und muss bewirtschaftet werden. Der Unterhalt von Immobilien kostet Geld, und darum ist jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft WEG) in der Pflicht. Nur wenn eine Immobilie konsequent gepflegt wird, behält sie ihren Wert. Jeder Wohnungseigentümer muss Wohngeld zahlen. Das Wohngeld enthält alle Kosten, die der Betrieb und die Unterhaltung der Immobilie erfordert, also auch die Instandhaltungsrücklage und alle anfallenden Verwaltungskosten. Mit dem Wohngeld kann der von der Eigentümergemeinschaft bestellte Hausverwalter die Immobilie unterhalten. Unfair wird es allerdings dann, wenn ein Eigentümer seine Wohngeldzahlungen einstellt. Je länger er das tut und je höher der ausstehende Betrag ist, desto größer wird der finanzielle Verlust, den die anderen Eigentümer gegebenenfalls kurzfristig ausgleichen müssen.

Diese Kosten gehören zum Wohngeld

Das Wohngeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die bei vermieteten Objekten auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV). Dazu zählen zum Beispiel die laufenden Kosten für:

  • Abfallentsorgung
  • Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizkosten bei Zentralheizung
  • Hausmeister
  • Reinigung
  • Fahrstuhlwartung

Zum Wohngeld zählen darüber hinaus die Verwaltungskosten, wie beispielsweise

  • Kosten für die Kontoführung der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Instandhaltungsrücklagen

Instandhaltungsrücklagen sind die Kosten, die für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums (zum Beispiel neuer Fassadenanstrich, Dachsanierung oder Treppenhausrenovierung) zurückgelegt werden.

Diese Verwaltungskosten müssen die Eigentümer selbst tragen. Sie dürfen nicht Mietern zugeschrieben werden.

Wenn ein Eigentümer kein Wohngeld zahlt

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Wohngeld mehr, muss die WEG bzw. der Verwalter schnell aktiv werden. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin. Fehlen zur Zahlung erforderliche Gelder, weil einzelne Eigentümer kein Wohngeld zahlen, können die anderen Eigentümer als Gesamtschuldner beansprucht werden. Zwar ist laut § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz die Außenhaftung der einzelnen Eigentümer auf ihren Miteigentumsanteil begrenz, so dass gegenüber Gläubigern nur das zu zahlen ist was im Innenverhältnis an die anderen Eigentümer zu zahlen wäre. Trotzdem kann dies bei hohen Rückständen teuer werden.

Die Gemeinschaft muss die Anwaltskosten tragen

Beauftragt der Verwalter einen Anwalt, um den säumigen Eigentümer zur Zahlung aufzufordern, dann muss die Gemeinschaft die Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit tragen, befand das Amtsgericht Frankenthal (Az.: 3a C 234/16).

In dem Fall, über den zahlreiche Tageszeitungen berichteten (wir zitieren am dieser Stelle eine Mitteilung der dpa), war ein Anwalt für die Gemeinschaft tätig geworden und hatte den säumigen Eigentümer aufgefordert, die ausstehenden Beträge zu zahlen. Diese Tätigkeit wurde der Gemeinschaft als Auftraggeberin vom Anwalt in Rechnung gestellt. Diese war aber der Auffassung, dass die Anwaltskosten von dem Eigentümer gezahlt werden müssten, der das Ganze mit seiner verspäteten Zahlung veranlasst hatte.

Das Gericht wies die Klage ab. Der Verwalter habe zwar die Ermächtigung, Ansprüche der Gemeinschaft geltend zu machen. Diese umfasst aber grundsätzlich nur die Befugnis, im gerichtlichen Verfahren einen Rechtsanwalt mit der Vertretung zu beauftragen. Wird ein Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern beauftragt, ist eine gesonderte Ermächtigung nötig. Hierzu bedarf es eines gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft. Da ein solcher im vorliegenden Fall nicht gegeben war, musste der säumige Eigentümer die Kosten nicht erstatten.

Gründe, warum Eigentümer kein Wohngeld zahlen

Zahlt ein Eigentümer kein Wohngeld, so kann das im Wesentlichen drei Gründe haben: Der betreffende Wohnungseigentümer

  1. Der Wohnungseigentümer will Druck gegenüber dem Verwalter bzw. der Gemeinschaft ausüben.
  2. Der Eigentümer hat einen vorübergehenden finanziellen Engpass.
  3. Der Wohnungseigentümer ist dauerhaft zahlungsunfähig geworden.

Der Verwalter und/oder der Verwaltungsbeirat der WEG sollten nach Möglichkeit als erstes ermitteln, warum der Eigentümer die Zahlung eingestellt hat. Die Erfahrung zeigt, dass ein persönliches Gespräch oft zielführender ist als eine schriftliche Nachfrage.

Will der Wohnungseigentümer durch das ausbleibende Hausgeld Druck auf den Verwalter bzw. die WEG (zum Beispiel, weil Schäden nicht behoben worden sind oder er aus anderen Gründen unzufrieden ist), darf er nicht einfach das Wohngeld einbehalten. Ihm muss klar sein, dass die WEG auf ihre Liquidität angewiesen ist, um Verbindlichkeiten zahlen zu können und um Rücklagen zu bilden. Nur bei rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen die Gemeinschaft (etwa durch Urteil oder von der Gemeinschaft anerkannt) sowie bei einer Notgeschäftsführung (zum Beispiel die unaufschiebbare Reparatur der Heizung auf eigene Kosten) darf ein Eigentümer Wohngeld zurückbehalten bzw. mit Wohngeldforderungen aufrechnen, so das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom 03.03.2009. Der Beirat oder der Verwalter sollte den entsprechenden Eigentümer deutlich auf diese Rechtslage hinweisen.

Befindet sich der säumige Wohnungseigentümer in einem vorübergehenden finanziellen Engpass, kann eine Stundung oder Ratenzahlung – ggf. nach Beschluss der Eigentümerversammlung – eine gute Lösung sein, das Zahlungsproblem zu beheben.

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