Bauabnahme: So können sich Bauherren vorbereiten
Von der rechtlichen Grundlage bis zur praktischen Umsetzung

Neben der offiziellen Bauabnahme durch das Bauamt ist die Abnahme durch den Bauherren einer der wichtigsten Termine beim Hausbau. Schließlich erklärt der Bauherr durch die Abnahme, dass das Gebäude fertig und mängelfrei ist. In Deutschland ist die Bauabnahme ein formalisiertes Verfahren, das bestimmten gesetzlichen Bestimmungen unterliegt und für Bauherren sowie Baufirmen gleichermaßen von großer Bedeutung ist. Hier erfahren Sie, wie Sie sich am besten auf die Abnahme Ihres neuen Zuhauses vorbereiten können.

Welche Bedeutung hat die Bauabnahme?

Die Bauabnahme ist nicht nur ein formaler Akt, sondern auch eine wichtige Absicherung für alle Beteiligten am Bau. Mit der Unterzeichnung der Bauabnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf den Hauseigentümer über. Sie gewährleistet, dass das Bauwerk den vereinbarten Standards und den baurechtlichen Vorschriften entspricht. Damit sind verschiedene rechtliche Aspekte verbunden. Für Bauherren bedeutet dies, dass sie sicher sein können, dass ihr Bauvorhaben ordnungsgemäß ausgeführt wurde und keine Mängel aufweist, die später teure Nachbesserungen erfordern könnten. Für Bauunternehmen ist die Bauabnahme ein wichtiger Meilenstein, der den Abschluss ihrer Arbeit markiert und die rechtliche Grundlage für die Zahlung der vereinbarten Vergütung bildet.

Oft versuchen Bauunternehmen den privaten Hausbauer bei der Abnahme des Gebäudes zu übervorteilen. Da die Abnahme jedoch weitreichende Auswirkungen in Bezug auf Haftung und Gewährleistungsfristen hat, sollte nicht zu voreilig gehandelt und Mängel kritiklos in Kauf genommen werden. Denn etwaige Baumängel können beim Bauunternehmer geltend gemacht werden und sie von diesem kostenfrei beheben lassen.

Wurde also beim Termin der Abnahme nicht auf Mängel geachtet und wurden diese im Nachhinein festgestellt, so kann es schwierig werden, nachträglich nachzuweisen, dass diese auch tatsächlich durch das Bauunternehmen entstanden sind. Da der Hausbesitzer das nicht kann, muss die Firma auch nicht nachbessern. Mangelfreie Immobilien haben einen positiven Effekt auf den Immobilienwert. Es liegt also in dem Interesse des Abnehmers, genau darauf zu achten, dass die Immobilie keine Mängel aufweist und wenn doch, dass diese schnellstmöglich beseitigt werden.

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Was sollte vor der Bauabnahme beachtet werden?

Vor der Abnahme sollte das Haus sehr gründlich auf Baumängel inspiziert werden. Bei komplexen Bauvorhaben oder in Fällen, in denen Streitigkeiten über die Qualität des Bauwerks bestehen, kann die Einschaltung eines unabhängigen Sachverständigen sinnvoll sein. Der Sachverständige unterstützt Bauherr und Baufirma bei der Beurteilung des Bauzustands und kann bei Bedarf Gutachten erstellen, die als Grundlage für die Entscheidung über die Bauabnahme dienen. Seine Neutralität und Fachkompetenz tragen dazu bei, Konflikte zu lösen und eine faire Lösung für alle Beteiligten zu finden.

Im Folgenden sehen Sie eine beispielhafte Checkliste mit Punkten, die Sie vor der Abnahme besonders kontrollieren sollten:

  • Räume: Maße, Wände, Böden, Decken, Türen und Fenster, Lichtschalter, Steckdosen, Heizkörper, Fußbodenbelag, Feuerlöscher sowie Küche
  • Anlagen und Geräte: Heizungsanlage, Warmwasseraufbereitung, Wasserentkalkungsanlage, Türsprechanlage, Herd und Notstromaggregat
  • Außenanlage: Hausnummer, Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom, Beleuchtung, Tor, Carport/Garage und Grünanlagen
  • Dokumentation: Zählerstände, Bedienung der technischen Anlagen und Pflegeanleitungen
  • Leitungen: TV, Internet, Telefon, Alarmanlage, Wasser, Heizung und Klimaanlage
  • Dach: Schornstein, Dachfenster, Dachrinnen, Antennen sowie Blitzableiter
  • Kanalisation: Abwasserprotokoll, Schachtabdeckung sowie Laubfang
  • Bauelemente: Fassaden, Türen und Fenster

Wie läuft die Abnahme ab?

Die Bauabnahme erfolgt in der Regel in zwei Schritten: der förmlichen Abnahme und der förmlichen Inbetriebnahme. Bei der förmlichen Abnahme begutachten Bauherr und Baufirma gemeinsam das Bauwerk und dokumentieren eventuell vorhandene Mängel.Auch hier sollte wenn möglich bereits ein Sachverständiger mit dabei sein. Diese werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Es ist nicht unüblich, dass bei dem Termin viele Mängel im Protokoll festgehalten werden. Wenn alle Mängel behoben wurden erfolgt beim nächsten Termin die förmliche Inbetriebnahme, bei der das Bauwerk offiziell in Betrieb genommen wird und die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt.

Hier sehen Sie beispielhafte Aspekte, die in einem Protokoll nicht fehlen dürfen:

  1. der Name des Bauherrn
  2. die Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags zwischen Bauherrn und Bauunternehmer
  3. Auflistung der Personen, die bei der Baubegehung anwesend sind
  4. die Adresse des errichteten Gebäudes
  5. Benennung der abzunehmenden Leistungen
  6. eine Liste aller sichtbaren neuen, aber auch der bereits bekannten und noch nicht behobenen Mängel
  7. ein Termin für eine zweite Bauabnahme, zu dem alle Mängel zu beseitigen sind
  8. Ort und Datum der Bauabnahme
  9. die Unterschriften des Bauherrn und des Bauunternehmers

Was passiert bei entdeckten Mängeln?

Natürlich ist niemand verpflichtet, ein Gebäude abzunehmen, das nicht mangelfrei ist. Sind Sie der Meinung, dass etwas nicht gemäß der vertraglichen Vereinbarung erstellt wurde, dann äußern Sie dies auch. Denn wer Mängel kritiklos in Kauf nimmt, vergibt leichtfertig seine Rechte. Es kann vorkommen, dass das Treppengeländer noch montiert werden müssen oder die Heizung nicht funktioniert.

Natürlich kann aber auch nur das verlangt werden, was im Bauvertrag auch vereinbart wurde. Viele bemerken nicht, dass ihr Bauvertrag unvollständig ist.

Lassen Sie also sicherheitshalber schon vor der Unterschrift vom Profi prüfen, ob auch alles vollständig ist. Sie können dafür zum Beispiel bei einem Anwalt für Architektenrecht oder bei der Verbraucherzentrale Ihres Bundeslandes anfragen. Diese professionelle Überprüfung kann dazu beitragen, potenzielle Risiken zu minimieren und eine solide rechtliche Grundlage für Ihr Bauprojekt zu schaffen.

Solchen Experten fällt nicht nur auf, ob etwas im Vertrag fehlt, sondern auch, ob die Zahlungspläne überzogen oder die Termine zu vage formuliert sind. So können Sie sich viel Stress und Zeit ersparen.

Gilt die Bezahlung als Bauabnahme?

Ja, die Bezahlung einer endgültigen Rechnung kann als Form der Bauabnahme betrachtet werden, bekannt als "schlüssiges Handeln". Dabei signalisiert die Akzeptanz und Bezahlung der Schlussrechnung die Zustimmung zum fertigen Bauwerk. Es ist jedoch ratsam, die Schlussrate zurückzuhalten, bis das Gebäude offiziell abgenommen wurde, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.

Die vorzeitige Bezahlung ohne vollständige Fertigstellung des Baus kann zu Konflikten führen. Deshalb sollte die Abnahme gemäß den rechtlichen Vorgaben durchgeführt werden, um sowohl den Bauherrn als auch die Baufirma zu schützen. Eine gründliche Überprüfung vor der Bezahlung der Schlussrechnung ist ratsam, um Mängel zu erkennen und eine reibungslose Bauabnahme sicherzustellen.

Wir fassen für Sie zusammen

Die Bauabnahme ist ein wichtiger Schritt im Bauablauf, der sorgfältige Planung und Durchführung erfordert. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass das Bauwerk den vereinbarten Standards entspricht und keine Mängel aufweist, die später teure Nachbesserungen erforderlich machen könnten. Durch die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und die frühzeitige Behebung von Problemen können Bauherren und Baufirmen gleichermaßen dazu beitragen, den Bauablauf reibungslos und effizient zu gestalten

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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