Bebauungsplan
Nur so darf ein Grundstück bebaut werden

Villa, Fachwerkhaus oder doch lieber Reihenhaus? Wenn es um die Realisierung des Traumhauses geht, fallen die Anforderungen oft sehr konkret und individuell aus. Aber nicht jede Vorstellung vom Eigenheim ist realisierbar, denn oftmals machen Baupläne angehenden Bauherren einen Strich durch die Rechnung. Erfahren Sie hier alles Wichtige rund um das Thema Bebauungsplan!

Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, ob der Traum vom Eigenheim auch baulich in die Tat umgesetzt werden kann. Er beschreibt, welche Bauart genehmigt wird und welche Flächen auf dem zu bebauenden Grundstück frei bleiben müssen. Die zuständige Gemeinde plant und konzipiert den Bebauungsplan, der auch B-Plan genannt wird. Interessierte können den Plan bei der zuständigen Baubehörde einsehen. Teilweise ist die Einsicht auch online möglich.

Bevor die Hausplanung umgesetzt wird, sollten Bauherren jedoch im Bauplan nachlesen, was auf dem Grundstück ihrer Wahl überhaupt möglich ist. Dies kann mit folgenden Fragen beantwortet werden:

  • Wie groß muss der Abstand zur Straße sein?
  • Wie groß und wie hoch darf ich bauen?
  • Darf ein Carport gebaut werden?
  • Welches Dach ist erlaubt?

Bebauungspläne dienen demnach dazu, die städtebauliche Entwicklung zu kontrollieren und werden von den Gemeinden aus den jeweiligen Flächennutzungsplänen ausgearbeitet. Durch die Baupläne soll die Einheit der Siedlung gewährleistet und bedeutende Veränderungen vermieden werden. Ein Beispiel hierfür wäre ein Bauvorhaben mehrerer Hochhäuser in einem Gebiet, in welchem lediglich Einfamilienhäuser vorzufinden sind. Die Vorschriften für Bebauungspläne variieren je nach Bundesland und Gemeinde.

Bebauungsplan und Grundstücksverkauf

Auch wer ein Grundstück verkaufen will, sollte den Bebauungsplan prüfen. Der Verkäufer kann so in Erfahrung bringen, wie das Grundstück genutzt werden kann. Ein Grundstück, das flächig und mit mehreren Etagen bebaut werden darf, ist wesentlich mehr wert als eines, auf dem lediglich ein kleines Einfamilienhaus gebaut werden darf oder für das eine Bebauung nicht vorgesehen ist.

Als Faustregel gilt: Je mehr Wohn- oder Gewerbefläche errichtet werden kann und je teurer diese anschließend veräußert werden können, desto teurer lässt sich ein Grundstück verkaufen.

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Welche Relevanz hat die Bauvoranfrage?

Durch eine Bauvoranfrage können Bauherren prüfen, ob die eigenen Vorstellungen vom Hausbau auf dem Grundstück umsetzbar sind. Eine Bauvoranfrage schafft demach Sicherheit bei der Planung. Diese Voranfrage sollten Bauherren in jedem Fall vor dem Grundstückskauf anfordern. Dazu ist es notwendig, wichtige Unterlagen wie etwa Beschreibungen des geplanten Bauvorhabens vorzulegen.

Dabei können - abhängig vom Ort - unterschiedlich hohe Gebühren anfallen. Bauherren können jedoch auch eine formlose Bauvoranfrage anfordern. Haben Sie die Immobilie nicht gekauft, sondern bauen Sie mit einem Erbbaurecht, sollten Sie Ihr Bauvorhaben zusätzlich noch mit dem Erbbaurechtgeber abstimmen.

Was beinhaltet ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne zeigen, in welchem Gebiet sich ein Grundstück befindet. So kann erkannt werden, ob es sich beispielsweise um ein Gewerbegebiet oder ein Wohngebiet handelt. Folgendes sind beispielhafte Inhalte eines Bebauungsplans, wobei es oft weitere Auflagen zur Vereinheitlichung des Ortsbildes, wie die Form des Dachs oder die Art der Baumaterialien, gibt:

  • die maximale Höhe des Hauses
  • die Art der Flächenversiegelung
  • die Dichte der Bebauung auf dem Grundstück

Was ist mit der Art der baulichen Nutzung gemeint?

Die Art der baulichen Nutzung bezeichnet die Aufteilung der zu bebauenden Gebiete nach der Art der Grundstücksnutzung. Dabei wird etwa zwischen Wohngebieten, die nur dem Zweck des Wohnens dienen und Mischgebieten, die wohnlich wie gewerblich nutzbar sind, unterschieden. Gebiete ohne Wohnbauten werden als Gewerbe- oder Industriegebiete bezeichnet. Innenstadtgebiete werden wiederum häufig als Kerngebiete definiert.

Maß der baulichen Nutzung

Mithilfe des Maßes der baulichen Nutzung wird die Größe eines Gebäudes festgelegt. Vorgaben zur Höhe, Anzahl der Etagen und der Baugrundstücksdichte können dadurch bestimmt werden. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Grundstücksanteil bebaut werden darf.

Beträgt die GRZ etwa 0.4, dürfen auf einem Grundstück mit einer Fläche von 1.000 Quadratmeter maximal 400 Quadratmeter bebaut werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Eine GFZ von 0,3 sagt demnach aus, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 300 Quadratmeter Geschossfläche genehmigt werden.

Was ist eine überbaubare Grundstücksfläche?

Der Standort eines Hauses auf dem Grundstück wird über Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe näher bestimmt. So kann bei tiefen Grundstücken der Gartenbereich von einer Bebauung freigehalten werden.

Oder eine bestimmte Stellung des Hauses wird vorgeschrieben. Das ist oft in historisch geprägten Orten der Fall. Baulinien, Baugrenzen und Baufenster bestimmen den Abschnitt und die Richtung, in welcher Bauvorhaben umgesetzt werden dürfen. Die Baugrenze ist die Grenze, über welche hinaus das Bauen nicht mehr gestattet ist. Im Gegensatz dazu ist das Bauen an der Baulinie verpflichtend.

Zwischen welchen Bauweisen wird unterschieden?

Oft wird im Bebauungsplan die Bauweise festgelegt. Die offene oder geschlossene Bauweise legt die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und die Grundstücksgrenze fest. Bei der geschlossenen Bauweise muss das Haus an Nachbargebäude beziehungsweise Grundstücksgrenze angrenzen.

Bei der offenen Bauweise muss ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden, etwa bei Einfamilien- oder Reihenhäusern. Bei der geschlossenen Bauweise werden Häuser so gebaut, dass sie direkt an der Grundstücksgrenze aneinander grenzen.

Wir fassen für Sie zusammen

Befassen Sie sich zunächst mit einer Bauvoranfrage, bevor Sie sich mit dem Bebauungsplan beschäftigen. Letzteres gibt zum Beispiel Auskunft über die Bauart, die frei zu verbleibende Grundstücksfläche oder über das Gebiet, in dem die Immobilie liegt. Auch bei einem Grundstücksverkauf sollte ein Bebauungsplan beantragt werden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen: