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Baugenehmigung: Wann wird sie benötigt und was gibt es zu beachten?

Durch die günstigen Zinsen sowie die Suche nach einer zuverlässigen Altersvorsorge, sind immer mehr Verbraucher bereit, zu bauen. In Deutschland ist es jedoch nicht so einfach, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten. Hierfür wird eine Baugenehmigung benötigt. Über die Kosten, den Aufwand und vieles mehr, erfahren Sie in dem nachfolgenden Artikel.

Die Baugenehmigung ist im öffentlichen Baurecht die von einer zuständigen Baugenehmigungsbehörde ausgesprochene Bewilligung, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder zu beseitigen. Somit weiß der Bauherr also, ob sein Bauvorhaben vor dem Hintergrund rechtlicher Vorschriften als unbedenklich gilt. Die Genehmigung braucht man sogar dann, wenn dem Bauherren der Baugrund bereits gehört.

Grundstückskauf vor der Baugenehmigung

Haben Sie ein passendes Grundstück gefunden – ob durch den Kauf oder durch ein Erbbaurecht – sollten noch einige Dinge beachtet werden. Besonders vor dem Kauf eines Grundstückes ist eine offizielle Baugenehmigung von Bedeutung. Schließlich wäre es ein großer Verlust, ein Grundstück zu erwerben, auf dem nicht gebaut werden darf. Dies muss also geklärt werden und erfordert eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung eines Architekten oder eines der zuständigen Ämter, die ein Bauherr sich dann auch immer schriftlich bestätigen lassen sollte.

Gibt es für das Gebiet einen Bebauungsplan, muss sich der Bauherr beim Hausbau zusätzlich noch an klare Regeln halten. Dieser Bebauungsplan kann in der Gemeinde eingesehen werden und gibt prinzipiell darüber Auskunft, ob ein Grundstück überhaupt bebaubar ist oder nicht. Außerdem sind einem solchen Plan auch unter anderem Angaben über die zulässige Anzahl der Geschosse oder die zulässige Dachform zu entnehmen.

Nicht immer ist eine Baugenehmigung erforderlich

Bevor der Bauherr beginnt, eine Baugenehmigung anzufragen, sollte zuerst einmal geklärt werden, ob eine Genehmigung überhaupt erforderlich ist. In einigen Bundesländern ist der Bau eines Einfamilienhauses nämlich genehmigungsfrei, sofern ein verbindlicher Bebauungsplan vorliegt und die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Hierfür muss ein Architekt das Bauvorhaben mit Hilfe einer Bauanzeige einer zuständigen Behörde melden. Wenn diese nicht widerspricht, kann der Bauherr mit dem Hausbau beginnen.

Es sollte niemals gebaut werden, ohne vorher die Genehmigungspflicht zu prüfen. Schließlich kann das Bauen ohne Genehmigung zu einem hohen Bußgeld oder sogar zum Abriss des bereits errichteten Gebäudes führen.

Die Bauvoranfrage

Es ist empfehlenswert, vor der Baugenehmigung zunächst eine Bauvoranfrage zu stellen. Diese ist eine gute Möglichkeit, um zu prüfen, ob es überhaupt möglich ist, für das Haus eine Baugenehmigung zu erhalten. Die zuständige Baubehörde kann bereits vor dem Grundstückskauf Auskunft über eine mögliche Bebauung geben. Sobald der Bauinteressent einen schriftlichen Bauvorbescheid erhalten hat, ist die Behörde, je nach Bundesland, ein bis drei Jahre daran gebunden.

Den Bauantrag vorbereiten

Auch wenn die Bauverordnungen von Bundesland zu Bundesland variieren, werden grundsätzlich ähnliche Unterlagen benötigt. Es sollte sich trotz alle dem beim zuständigen Bauamt für nähere Daten informiert werden. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten schriftlich und fristgerecht bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Je nach Bundesland kann das also die Stadt- und Gemeindeverwaltung, die Landkreisverwaltung oder das Bezirksamt sein.

  • Bauantrag: In schriftlicher Form mit Hilfe eines Formulars. Die Einreichung erfolgt in dreifacher Ausfertigung (eine für den Bauherren, eine für die Baubehörde und eine für die Gemeinde).
  • Bauzeichnungen: Im Maßstab von 1:100.
  • Lageplan: Dabei handelt es sich um einen Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 oder 1:500, die vom Katasteramt erstellt wird.
  • Baubeschreibung und Betriebsbeschreibung: Detaillierte Angaben zum Bauvorhaben, z.B. Angaben zu den verwendeten Baumaterialien oder bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes. Unter anderem auch Angaben zum Zweck des Baus, zum Grundwasser und zur Bauphysik.
  • Berechnungen: Der Bauantrag umfasst verschiedene Berechnungen: zur bebauten Grundstücksfläche, zur Wohn- und Nutzfläche, zur Grundflächenzahl und zur Geschossflächenanzahl. Ebenso wie Kostenrechnungen für den Rohbau sowie den finanziellen Gesamtaufwand für den Bau.
  • Technische Nachweise: Im Bauantrag sind unterschiedliche technische Nachweise zu finden, die die Sicherheit des Gebäudes bestätigen sollen. Dies sind unter anderem Angaben zum Brandschutz oder zum Schall- und Wärmeschutz.

Kosten eines Bauantrags

Natürlich variieren die Kosten für einen Bauantrag je nach Bauvorhaben und Gemeinde. Grundsätzlich aber kann man mit Kosten von ungefähr 0,5 Prozent der kompletten Bausumme für den Bauantrag rechnen. Beispiel: Der Hausbau wird ungefähr 500 000 Euro betragen. Somit würde der Bauantrag etwa 2 500 Euro kosten.
Bedenken Sie, dass viele Behörden eine Mindestgebühr von bis zu 200 Euro erheben können und auch, dass Sie bei einer erneuten Prüfung des Antrags wegen unvollständiger Unterlagen nochmals mit Zusatzkosten rechnen müssen.

Braucht mein Gartenhaus eine Genehmigung?

Zwar ist auch dies wieder Ländersache, jedoch brauchen viele Gartenhäuser tatsächlich eine Baugenehmigung. Gibt es einen Bebauungsplan, sollte dieser sorgfältig studiert werden. Manchmal dürfen nämlich Nebenanlagen (wie Lauben und Schuppen) nur innerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Diese Baugrenzen sind meist als Linie im Bebauungsplan eingezeichnet und dürfen nicht von Gebäudeteilen überbaut werden.

Auch Carports sind prinzipiell genehmigungspflichtig

Auch Carports dürfen oft nicht einfach so gebaut werden und erfordern in vielen Bundesländern eine offizielle Baugenehmigung. Natürlich gibt es auch Ausnahmen, entscheidend ist aber oft die Größe der Bodenfläche.

Wann wird keine Baugenehmigung benötigt?

Je nach Kubik- oder Quadratmetergröße des zu errichtenden Gebäudes, wird in einigen Fällen gar keine Baugenehmigung für das Bauvorhaben benötigt. Hierzu stellt die Blockhaus Westerhoff GmbH auf ihrer Website die unten stehende Tabelle zur Verfügung. Falls es für einen Bauort einen Bebauungsplan gibt, sollte dieser nicht ignoriert werden, da es Abweichungen geben kann.

Bundesland Baugebiete Außenbereiche
Baden-Württemberg 40 m3 20 m3
Bayern 75 m3
Berlin 10 mGrundfläche
Brandenburg 75 m3
Bremen 30 m3 6 m3
Hamburg 30 m3
Hessen 30 m3
Mecklenburg-Vorpommern 10 m2 Grundfläche
Niedersachsen 40 m3 20 m3
Nordrhein-Westfalen 30 m3
Rheinland-Pfalz 50 m3 10 m3
Saarland 10 m2 Grundfläche
Sachsen 10 m2 Grundfläche
Sachsen-Anhalt 10 m2 Grundfläche
Schleswig-Holstein 30 m3 10 m3
Thüringen 10 mGrundfläche