Bieterverfahren-Haus

Das Bieterverfahren: Wenn Immobilienkäufer den Preis festlegen

Vor dem Verkauf der Immobilie stellt sich immer die gleiche Frage: Wie viel kann ich verlangen? Setzt man den Preis zu hoch an, findet man vielleicht gar keinen Käufer. Setzt man ihn zu niedrig an, verkauft man schnell, hätte aber wahrscheinlich mehr erwirtschaften können. Das Bieterverfahren soll dieses Problem umgehen. Hier erfahren Sie, wann sich das Bieterverfahren lohnt und wie es ablaufen sollte.

Das Bieterverfahren ist eine Alternative zu bisherigen Verkaufsprozessen bei Immobilien. Es unterscheidet sich von der klassischen Vorgehensweise dadurch, dass die Kaufinteressenten ihre Preisvorstellungen äußern, der Verkäufer legt den Preis nicht fest. Oft lässt sich hiermit ein höherer Preis erzielen als mit dem herkömmlichen Immobilienverkauf. Die Verwendung des Bieterverfahrens führt meist zur Konkurrenz unter den Interessenten und lässt die Immobilie so attraktiver wirken, was den Verkaufsprozess beschleunigt. Ob Sie also umziehen oder beispielsweise eine Immobilie geerbt haben und nun verkaufen möchten – vielleicht ist das Bieterverfahren ja das Richtige!

Die Unterschiede: Bieterverfahren, Auktion und Versteigerung

Oft wird der Begriff Bieterverfahren mit einer Auktion oder Versteigerung gleichgesetzt. Hier bestehen jedoch wesentliche Unterschiede, über die der Interessent ausreichend informiert werden muss:

  • Bieterverfahren: Das Bieterverfahren ist nicht verbindlich. Das bedeutet für den Verkäufer, dass er nicht verpflichtet ist, das höchste Angebot anzunehmen. Auch der Interessent verpflichtet sich mit seinem abgegebenen Gebot nicht und kann jederzeit abspringen. Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer erst bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.
  • Auktion: Bei der Auktion geben die Kaufinteressenten verbindliche Angebote ab. Sie ist besonders dann vorteilhaft, wenn der Verkäufer den realistischen Marktwert nicht kennt.
  • Zwangsversteigerung: Im Gegensatz zum Bieterverfahren hat der Eigentümer bei der Zwangsversteigerung keine Entscheidungsfreiheit über die Veräußerung seiner Immobilie.

Bieterverfahren: Der Ablauf

Der Verkäufer kann den Ablauf des Bieterverfahrens grundsätzlich individuell gestalten. Wichtig ist aber besonders die kontinuierliche Kommunikation mit den Kaufinteressenten, die stets angemessen informiert werden müssen. Dadurch, dass eine Veräußerung mit Hilfe des Bieterverfahrens viel Aufwand bedeutet, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der mit dem Bieterverfahren vertraut ist. Üblicherweise läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

  • Bekanntmachung der Immobilie: Der Makler inseriert die Immobilie. Außerdem haben die meisten Makler eine Kundendatei mit potenziellen Interessenten, die sie über die Immobilie informieren können. Dabei macht man keine feste Preisangabe, sollte jedoch zusammen mit dem Makler einen Mindestpreis festlegen. Es ist hierbei sehr wichtig, klar zu stellen, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt.
  • Besichtigung: Einzelbesichtigungen oder Massenbesichtigung? Oft lohnt sich eine Massenbesichtigung (auch: „Open House“), zu der alle Interessenten kommen können. Je mehr Interessenten erscheinen, desto besser. So sehen die potenziellen Käufer, dass viele andere an der Immobilie interessiert sind und die Konkurrenz unter den Interessenten steigt. Dies hat aber auch einen Nachteil: Einige steigen aus, weil sie mit der Situation überfordert sind.
  • Exposé: Der Makler erstellt ein Exposé, damit sich die Interessenten detaillliert über die Immobilie informieren können.

Frist und Abgabe von Geboten

Nach der Besichtigung können die Interessenten ein Angebot für die Immobilie abgeben. Dafür haben sie eine bestimmte Frist, die Makler und Verkäufer festlegen. In der Regel beträgt diese 2 bis 8 Wochen. Es empfiehlt sich, das Angebot der Interessenten schriftlich einzufordern, damit keine Missverständnisse entstehen.

Anschließend kann der Eigentümer entscheiden, ob er das höchste Gebot annimmt, ablehnt oder auf dieser Basis mit dem Interessenten weiter verhandelt. Entscheidet er sich für ein Angebot, muss aber beim Angebotssteller weiterhin Kaufinteresse bestehen. Erst dann kann der Eigentümer die Immobilie rechtskräftig über einen Notar verkaufen. Entscheidet sich der Verkäufer für eine Möglichkeit des Nachbietens, muss er (bzw. der Makler) alle Kaufinteressenten über das aktuelle Höchstgebot informieren und ihnen die Möglichkeit geben, ein zweites Gebot abgeben zu können.

Bei welcher Immobilie ist das Bieterverfahren sinnvoll?

Theoretisch kann das Bieterverfahren bei jeder Immobilie angewendet werden, es lohnt sich aber nicht immer. Ein guter Makler hat ein Gespür dafür, wann es sinnvoll ist, das Bieterverfahren anzuwenden. In den folgenden Fällen kann ein Bieterverfahren sinnvoll sein:

  • Sehr gute Lage, jedoch renovierungsbedürftig: Für solche Immobilien gibt es normalerweise reichlich Interessenten, doch weichen die Marktwert-Einschätzungen stark voneinander ab.
  • Vermeintlich unverkäufliche Immobilien haben bei einem Bieterverfahren bessere Chancen, einen Käufer zu finden, da sie mehr Aufmerksamkeit bekommen.
  • Wenn die Immobilie zeitnah verkauft werden muss.

Die Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Vorteile

Nachteile

Schnelle Abwicklung, wenn alles glatt läuft. Vermarktungszeit, die normalerweise einige Monate beträgt ist deutlich kürzer. Bei Online-Verfahren geht es sogar noch schneller. Es kommt nicht zwangsläufig zum Verkauf des Hauses. Das kann dadurch zustande kommen, dass die Angebote zu niedrig sind oder die Interessenten abspringen.
Die Gefahr einer zu hohen oder zu niedrigen Kaufpreisforderung wird reduziert, da sich Angebot und Nachfrage treffen und der reale Marktwert ermittelt wird. Bei Sammelbesichtigungsterminen ist immer ungewiss, wie viele Personen tatsächlich auftauchen.
Erzeugt mehr Aufmerksamkeit am Markt. Wettbewerbsgedanke kann sich negativ auf die Interessenten auswirken und sie überfordern, sodass diese dann abspringen.
Viele Kaufinteressenten bevorzugen es, da sie keine direkten Preisverhandlungen führen müssen. Bei den sonst üblichen Einzelbesichtigungen kann individueller auf den jeweiligen Kaufinteressenten und dessen Fragen eingegangen werden.
Der Hauseigentümer ist nicht an ein bestimmtes Gebot gebunden. Ein Risiko eines ungewollt niedrigen Kaufpreises besteht nicht. Den potenziellen Bietern müssen die Bieterverfahren-Regeln sorgfältig erklärt werden.

Auch wenn es mit dem Bieterverfahren nicht zum Verkauf kommt, weiß der Verkäufer dann wenigstens, wie viel die Interessenten für seine Immobilie zu zahlen bereit sind. Anschließend kann die Immobilie dann mit dem ermittelten Preis immer noch auf dem klassischen Wege angeboten werden.