Baugrundgutachten, Bodengutachten

Bodengutachten: Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?

Zukünftige Bauherren aufgepasst! Ist die Beschaffenheit des Bodens ungünstig, kann es beim Hausbau zu bösen Überraschungen kommen. Dies kann nämlich Folgen wie Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden nach sich ziehen. So ist die Erstellung eines Baugrundgutachtens für alle Bauvorhaben rechtlich vorgeschrieben und dient dazu, Erkenntnisse über die Bodenbeschaffenheit zu erlangen. Hier erfahren Sie, was ein Baugrundgutachten enthält, wer es erstellt und mit welchen Kosten sowohl Bauherren als auch Grundstücksverkäufer rechnen können. 

Stellt sich während des Aushubs heraus, dass die Bodenverhältnisse nicht ideal für Ihre Art von Immobilie sind, führt dies in der Regel zu zusätzlichen Kosten. Deswegen sollten sich Bauherren rechtzeitig informieren, denn nicht jeder Boden kann jede Art von Immobilie tragen. Im schlimmsten Fall neigt sich das Haus zur Seite, was den Wert mindert und irgendwann sogar unbewohnbar machen könnte.

Was genau ist ein Baugrundgutachten?

Umgangssprachlich ist wohl eher der Begriff „Bodengutachten“ weiter verbreitet, aber auch „geologischer Bericht“ kommt nicht selten vor. Ein Baugrundgutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens und sorgt über die geologischen Besonderheiten des Baugrunds für Klarheit. Die deutsche DIN Norm 4020 schreibt vor, welche bestimmten Bodenuntersuchungen für die Sicherheit im Grundbau notwendig sind. Je nachdem, um welche Art von Bauwerk es sich handelt, müssen also unterschiedliche Bodenuntersuchungen durchgeführt werden. So gibt es unterschiedliche Arten von Bodengutachten für die jeweiligen Bauvorhaben.

In diesen Fällen wird ein Bodengutachten benötigt

Hauptsächlich wird ein Baugrundgutachten zur Vorbereitung von Bauvorhaben oder zu Informationszwecken über die Beschaffenheit des Bodens genutzt. Statiker benötigen für die Planung und Konstruktion eines Gebäudes diese Art von Gutachten.  Dies sorgt bei Bauherren für Klarheit über die geologischen Besonderheiten des Bodens und ist damit eine Rückversicherung. Mit dem Bodengutachten sollten Baurisiken und Schäden am Bauwerk, wie Absackungen oder Setzungsrisse, vermieden werden.

Baugrundgutachten beim Verkauf von unbebauten Grundstücken

Insbesondere wenn Sie ein unbebautes Grundstück besitzen, das Sie verkaufen möchten, spielt ein Baugrundgutachten eine sehr wichtige Rolle. Verständlicherweise möchte ein zukünftiger Käufer wissen, ob er sein Bauvorhaben auf Ihrem Grundstück durchführen kann. So sind Grundstücke mit einem Bodengutachten sehr beliebt und sorgen dafür, dass Sie für einen höheren Preis verkaufen können. Haben Sie nämlich kein Bodengutachten erstellen lassen, sind die meisten Käufer logischerweise zögerlich und einige Kaufinteressenten verlangen sogar die Erstellung eines Gutachtens bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben.

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Wer erstellt Bodengutachten?

Die Erstellung eines Baugrundgutachtens erfordert umfangreiche Kenntnisse, da Bodenuntersuchungen erstellt und dessen Ergebnisse interpretiert werden müssen. Ein Gutachter muss außerdem mit den gesetzlichen Normen vertraut sein. So kommen hierfür Sachverständige für Geotechnik, Geologen und anderen Bausachverständige als Gutachter in Frage. Da es eine große Auswahl an Anbietern gibt, sollten Sie die Qualifikationen und Kosten der jeweiligen Anbieter vergleichen. Auch ein Immobilienmakler kann Ihnen bei der Auswahl behilflich sein, da dieser meist viele Kontakte verfügt und weiß, welche notwendigen Dokumente Sie für Ihren Grundstückskauf bzw. -verkauf benötigen. Außerdem arbeiten die meisten Makler regelmäßig mit Bodengutachtern zusammen und können ein gutes Bodengutachten zu einem fairen Preis erkennen.

Das Baugrundgutachten und die Kosten

Grundsätzlich muss der Bauherr die Kosten des Bodengutachtens tragen, die zu den Baunebenkosten zählen. Beim Verkauf jedoch zahlt meist der Eigentümer bzw. der Verkäufer das Gutachten. Meist kostet es etwa 500 bis 2 000 Euro. Jedoch ist zu beachten, dass für die Laboruntersuchungen zusätzliche Kosten entstehen können. Wer als Verkäufer ein geotechnisches Gutachten anfertigen lässt, der kann die Kosten auf den Käufer übertragen. Denn dieser müsste das Gutachten für den Neubau in jedem Fall bezahlen. Allerdings ist das alles Verhandlungssache.

Der Inhalt des geologischen Gutachtens

Je nachdem, wofür das Gutachten benötigt wird, können verschiedene Untersuchungen durchgeführt werden. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen sind im Bodengutachten zu finden und geben über die Beschaffenheit des Bodens Auskunft. Außerdem wird der Boden dort in eine der sieben Bodenklassen eingeteilt und auch andere Eigenschaften, wie die Belastung mit Schadstoffen, sind dort vorzufinden. Ein detailliertes geologisches Gutachten beinhaltet unter anderem Folgendes:

  • Allgemeine Angaben zum geplanten Bauwerk, Bauort, Auftraggeber
  • Beschreibung des Untersuchungsumfangs und die Besonderheiten
  • Informationen zum Grundwasser: Erschlossene Tiefenlage, mittleres Höhenniveau, Höchst- und Niedrigstände, mögliche ökologische Belastungen
  • Angaben zu Erdbebenzonen, Baugrundklassen (DIN 4149)
  • Angaben zur Frostsicherheit und Frostschutzmaßnahmen
  • Hinweise zu Auffälligkeiten, Besonderheiten und Gefahren
  • Notwendigkeit von Abnahmen, Kontrollprüfungen oder zusätzlichen Maßnahmen
  • Ausführungen und Vorgaben zum Erdbau: Baugruben und Gräben
  • Lastfalleinschätzung und Vorgaben zur Bauwerksabdichtung
  • Notwendigkeit von Bauwasserhaltungsmaßnahmen
  • Generelle Aussagen zur Versickerungsfähigkeit

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