Grundsteuerreform Justitia Figur vor einem haus

Bundesverfassungsgericht: Welche Auswirkungen hat die Reform der Grundsteuer auf Immobilieneigentümer?

Die Berechnung der Grundsteuer ist nicht gesetzeskonform. Das ergab ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe. Bis Ende 2019 muss die Bundesregierung die aktuell geltende Grundsteuer reformieren. Wie genau die Reform aussieht und welche Berechnungsgrundlagen zu Rate gezogen werden, ist noch unklar. Experten sind sich allerdings jetzt schon darüber einig, dass vor allem eine Gruppe unter der Reform leiden wird. 

Lesen Sie hier, welche Gruppe von der Grundsteuerreform betroffen ist. Außerdem erhalten Sie wertvolle Insider-Informationen und neueste Erkenntnisse aus der Wirtschaft rund um dieses aktuelle Thema.

Reform der Grundsteuer

Die Berechnung der Grundsteuer auf Immobilien ist verfassungswidrig. Das ergab das Urteil des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe am 10. April. Nun ist die Bundesregierung dazu verpflichtet ein neues Gesetz zu verabschieden. Bis Endes nächsten Jahres hat sie dafür Zeit. Hintergrund dieses Urteils ist, dass die Einheitswerte für Grundstücke und Häuser seit Jahrzenten nicht mehr erneuert worden sind. Im Westen wurden die Einheitswerte, die der Berechnung der Grundsteuer zugrunde liegen, seit 1964 nicht mehr angepasst. In den neuen Bundesländern sind die Einheitswerte seit über 80 Jahren in Kraft, seit 1935 genau. Die Richter in Karlsruhe bemängelten schon während den Verhandlungen im Januar, dass dies gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetztes verstoße.

Die Werte bilden die Realität nicht mehr ab

Die Grundstückswerte haben sich seit den Vorschriften aus 1964 und 1935 extrem verändert. Vor allem in Großstädten sind die Grundstückspreise stark gestiegen. Logisch, da die Nachfrage nach Objekten in den sieben Top-Städten Deutschlands einfach nicht abbrechen will.

Was ist die Grundsteuer?

Grundsätzlich muss jeder Hausbesitzer in Deutschland Grundsteuer zahlen. Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Gemeindesteuer. Das bedeutet, dass die Steuer von Gemeinden und Städten erhoben wird. Somit ist die Höhe der Grundsteuer abhängig vom jeweiligen Bundesland bzw. den Gemeinden. Im Zusammenhang mit der Grundsteuer kommen zwei Gesetze zur Anwendung. Zum einen das Grundsteuergesetz, das die Regelungen dazu enthält, wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird. Zum anderen das Bewertungsgesetz, das bei der Bewertung von Grundstücken eine Rolle spielt. Als objektbezogene Steuer bezieht sich die Grundsteuer ausschließlich auf den Wert und die Beschaffenheit des Steuerobjekts. Da sie dabei die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners nicht berücksichtigt, ist die Grundsteuer eine sogenannte Objekt- oder Realsteuer. Weitere Informationen zum Thema Grundsteuer, erhalten Sie in unserem Magazin unter dem Beitrag Grundsteuer: Wie hoch ist die Grundsteuer, die ich zahlen muss?

Grundsteuer berechnen

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Momentan berechnet sich die Grundsteuer noch nach dem alten Prinzip. Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ist in drei Stufen gegliedert:

1. Auf Basis des Bewertungsgesetzes und in aller Regel unter Anwendung des Ertragswertverfahrens legt das zuständige Lagefinanzamt den Einheitswert fest. Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, das für den Bereich zuständig ist, in dem sich das Grundstück befindet. Über den festgelegten Einheitswert wird ein Bescheid erlassen.

2. Auf Grundlage des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag, indem es den Einheitswert und die Steuermesszahl miteinander multipliziert. Die Steuermesszahl hängt vom Steuerobjekt ab. Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben beträgt die Steuermesszahl 6 Promille, also sechs Tausendstel. Bei Einfamilienhäusern wird (je nachdem wie hoch der Einheitswert ist) entweder mit 2,6 oder mit 3,5 Promille als Steuermesszahl multipliziert. Und bei Zweifamilienhäusern kommen 3,1 Promille als Steuermesszahl zur Anwendung. Bei allen anderen Immobilien beträgt die Steuermesszahl 3,5 Promille. Über den ermittelten Grundsteuermessbetrag erlässt das Finanzamt einen Bescheid. Auf dessen Grundlage erfolgt dann die Berechnung der Grundsteuer. Eine Zweitschrift des Grundsteuermessbescheids wird an die Gemeinde oder die Stadt ausgehändigt.

3. Die Gemeinde oder die Stadt berechnet die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Hierfür multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt.

Neue Berechnungsart ist völlig offen

Wie genau die neue Berechnungsart der Grundsteuer aussehen soll, ist noch völlig unklar. Allerdings wird vom Deutschen Städtetag sowie einigen Bundesländern ein neuartiges Kostenmodell favorisiert, welches die Grundsteuer aus der Kombination von Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten ermittelt.
Kritiker sehen hier Schwierigkeiten in der Umsetzung. Aus Sicht des IW-Wohnungsmarktexperten Ralph Henger ist diese Berechnungsgrundlage problematisch, da es zu einer unterschiedlichen Bewertung von Alt- und Neubauten komme. „Altbauten werden geringer besteuert, weil deren Herstellungskosten bereits weitgehend abgeschrieben sind. Neubauten wären damit benachteiligt.“ Außerdem ist in einer Vielzahl der Fälle schon einiges an Geld in die Renovierung und Instandhaltung von Altbauten geflossen. Diese Ausgaben sind durch den neuen Berechnungsansatz ebenfalls nicht berücksichtigt.

Für ein anderes Modell sprechen sich das Kölner Institut, der Mieterbund sowie viele Gemeindebürgermeister aus. Sie verlangen die Berechnung der Grundsteuer anhand der Bodenwertsteuer. Darin liegt ihrer Meinung nach ein entscheidender Vorteil in der Praktikabilität. Experten ermitteln regelmäßig die regionalen Bodenrichtwerte. Somit liegen die Daten schon vor. Außerdem wäre diese Art der Besteuerung sachgemäß, da sich der Bodenwert nach Lage und Geschossflächenzahl richtet.
Wie auch immer die zukünftige Grundlage der Berechnung genau aussehen werden wird, eines steht jetzt schon fest: Die Auswirkungen der Reform werden deutlich zu spüren sein.

Düstere Aussichten für Immobilien in guter Lage

Für Hausbesitzer in guten Lagen und teuren Städten werden die Auswirkungen der Reform negativ zu spüren sein. Ihre Grundstücke sind meistens in Wert gestiegen. Diese Entwicklung muss der Gesetzgeber nun in seiner Reform Berücksichtigen. „Diese Wirkung ist meines Erachtens auch richtig“, so der IW-Experte Henger. Wer viel Fläche in zentraler Lage verbraucht, kann auch mehr zahlen.
Ganz ähnlich kommentiert das auch der Steuerexperte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Stefan Bach: „Die Simulationen zeigen: Die Bewohner in teuren Lagen mit Einfamilienhäusern werden tendenziell stärker belastet. Aber auch Geschosswohnungen in attraktiven Innenstadtlagen könnten über die hohen Bodenpreise belastet werden, wenn sie nicht so intensiv genutzt werden.“

Entwarnung für das klassische Häuschen im Grünen und Mietwohngegenden

Anders sieht die Lage in günstigen, verdichteten Mietwohngegenden aus, wie beispielsweise dem Märkischen Viertel in Berlin mit seinen rund 17.000 Wohnungen. Dort könnten die Mieter einigermaßen beruhigt sein.
Für Immobilienbesitzer in den ländlichen Regionen geben die Experten ebenfalls Entwarnung. „Dort sind die Unterschiede in der Bebauung und der Wertentwicklung nicht so groß wie in urbanen Regionen“, sagt IW-Ökonom Henger. Das typische Einfamilienhaus in der Kleinstadt oder Vororten werden wohl nicht deutlich stärker belastet.

Reform der Grundsteuer: Aussichten

Sobald die neuen Vorschriften gelten, müssen in einem zweiten Schritt alle Grundstücke neu bewertet werden. Bei 35 Millionen Grundstücken in Deutschland ist das ein immenser Aufwand. Daher erhalten Ämter und Gemeinden weitere fünf Jahre Zeit, um eine Neubewertung der Grundstücke vorzunehmen. Bis spätestens 2025 müssen die Verantwortlichen allerdings mit einer neuen und angemessenen Berechnungsgrundlage arbeiten.

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