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Das Eigenheim von der Steuer absetzen

Wer eine Immobilie vermietet, kann zahlreiche Ausgaben von der Steuer absetzen. Doch wie sieht es aus, wenn man das Haus selbst bewohnt? Kann man die Kosten rund um sein Eigenheim von der Steuer absetzen?

Anders als Vermieter genießen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, nicht so viele steuerliche Vorteile. Das liegt vor allem daran, dass selbstgenutzte Immobilien seit der Abschaffung der Eigenheimzulage (Ende 2005) nicht mehr in großem Umfang steuerlich gefördert werden. Damals wurde dies vom Staat durch die „Abschaffung der nicht mehr zeitgemäßen steuerlichen Förderung von Wohneigentum“ begründet. Dennoch gibt es noch einige Bereiche und Möglichkeiten, mit denen Besitzer bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie Steuern sparen können.

Tipps, das Eigenheim von der Steuer absetzen

Grundsätzlich können Immobilien-Eigentümer folgende Leistungen von der Steuer absetzen:

  • Handwerkerleistungen
  • Haushaltsleistungen
  • Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung

Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen

Wer eine Immobilie besitzt, der muss sie pflegen, um ihren Wert zu erhalten. Doch Reparaturen an der Immobilie können schnell hohe Kosten verursachen. Gut zu wissen, dass man an dieser Stelle Steuern sparen kann. Das gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für Eigennutzer. So können Eigentümer 20 Prozent der Ausgaben von der Steuer absetzen. Der maximale Betrag liegt dabei allerdings für Selbstnutzer bei 1.200 Euro pro Jahr. Auch werden nur die Kosten für die reine Arbeitszeit (ggf. noch Fahrt- und Maschinenkosten) angerechnet. Das Material müssen Eigentümer komplett selbst zahlen.

Voraussetzung: Es muss eine ordentliche Rechnung vorliegen, auf der die Arbeitskosten und die Materialkosten gesondert ausgewiesen sind.

Sind also Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der selbst genutzten Immobilie fällig, können Eigentümer die Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Gleiches gilt für sogenannte „haushaltsnahen Dienstleistungen” (Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege).  Hier können sogar bis zu 4.000 Euro pro Kalenderjahr von der Steuer abgesetzt werden. Das entspricht einer maximalen Rechnungssumme von 20.000 Euro.

Die haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen unterscheiden sich dadurch, dass die Handwerkerleistungen von einem Profi (das muss nicht explizit ein Handwerksbetrieb sein) ausgeführt werden, während die haushaltsnahen Dienstleistungen auch ein Mitglied des Haushaltes ausführen könnte.

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Steuervorteile durch denkmalgeschützte Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien haben meistens ihren ganz eigenen Charme, der bei Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen berücksichtigt werden muss. Denn im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regelungen. Wer eine Denkmal-Immobilie besitzt und bewohnt, kann von besonders hohen Sonderabschreibungen profitieren. Unabhängig ob der Eigentümer vermietet oder das Eigenheim von der Steuer absetzen möchte.

Voraussetzung: Die Maßnahmen werden an einer anerkannten denkmalgeschützten Immobilien durchgeführt. Neubau oder Wiederaufbau fördert der Fiskus in diesem Zusammenhang hingegen nicht.

Wenn die Immobilie saniert wird, kann der Eigentümer die Kosten als Abschreibung von der Steuer absetzen: zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent des zu versteuernden Einkommens. Wenn es sich um eine vermiete Immobilie handelt, können die Modernisierungskosten dagegen acht Jahre lang mit neun und vier weitere Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Wer eine Immobilie verkauft, der sollte sich mit dem Steuerthema beschäftigen. Auch wenn der Fiskus auch an dieser Stelle wieder unterscheidet, ob das Haus bzw. die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wurde. Es ist also ein großer Unterschied, ob Sie eine vermietete Immobilie oder das selbst genutzte Eigenheim von der Steuer absetzen. Am Endes dieses Artikels finden Sie eine Liste, was Sie als Vermieter einer Immobilie alles steuerlich absetzen können. Sehr wichtig beim Immobilienverkauf sind außerdem die Einhaltung der 10-Jahres-Frist und die Drei-Objekt-Grenze.

Verkauf nach Eigennutzung

Eigentümer, die viele Jahre lang in ihrer Immobilie gelebt haben, sind oft verunsichert, ob sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen. Sie können sich freuen: Den Gewinn aus ihrem Verkauf müssen sie zu keinem Cent versteuern.

Voraussetzung: Steuerfreiheit gilt nur dann, wenn ein Eigentümer seine Immobilie wirklich ausschließlich selbst bewohnt hat. Die letzten drei Kalenderjahre sind hierfür entscheidend.

Selbst, wenn Eigentümer die Wohnung in dem Zeitraum nur kurzzeitig vermietet haben (beispielsweise während ihres Umzugs in ein neues Heim), fällt der Verkauf dann in den steuerpflichtigen Bereich.

Tipps, eine vermietete Immobilie von der Steuer absetzen

Das Eigenheim von der Steuer absetzen, da gibt es wesentlich weniger Möglichkeiten als bei vermieteten Objekten. Wer eine Immobilie vermietet, sie also nicht selbst bewohnt, sondern als Kapitalanlage nutzt, kann dagegen mehr Steuervorteile nutzen.

Steuertipps für Vermieter

    • Immobilienkaufpreis: Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.
    • Zinsen: Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
    • Kontoführung: Haben Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
    • Grundsteuer: In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Die Grundsteuer können Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
    • Hausnebenkosten: Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.
    • Bürokosten: Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.
    • Fahrtkosten: Machen Sie als Vermieter alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, in der Steuererklärung als Reisekosten geltend.
    • Bewirtungskosten: Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.
    • Mitgliedsbeiträge: Sie sind als Vermieter Mitglied in einem Verband,  beispielsweise den Vermieterverband? Dann setzen Sie die Beiträge von der Steuer ab.
    • Reparaturen: Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.
    • Vermietung an Verwandte: Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.
    • Renovierung: Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.
    • Maklergebühren: Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.
    • Werbung: Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.
    • Anwaltskosten: Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
    • Inventar und Möbel: Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

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