Denkmalschutz-Fachwerkhaus

Was muss man zum Denkmalschutz einer Immobilie wissen?

Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, so wird sie per Gesetz vor Zerstörung oder baulichen Eingriffen geschützt. In den meisten Fällen werden denkmalgeschützte Objekte als Kapitalanlage genutzt und vermietet. Sanierte Altbauten sind bei Mietern dementsprechend begehrt, da sie einen historischen Charme haben. Ist ein Objekt denkmalgeschützt, sollte man jedoch einige Aspekte berücksichtigen.

Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht immer nur Jugendstilvillen oder Fachwerkhäuser. Es können auch genau so Bauten aus einer bestimmten historischen Epoche sein, bestimmte Industriegebäude, ein Leuchtturm oder Ähnliches. Und manchmal besteht nicht für das gesamte Objekt Denkmalschutz, sondern nur für einen gewissen Teil des Gebäudes, wie z. B. für die Fassade. So müssen also viele Sanierungsarbeiten vor Beginn erst genehmigt werden. Hinter den speziellen Auflagen für Material und Umsetzung steht die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. Das gilt sogar schon für neue Anstriche. Den historischen Charme zu erhalten, hat also seinen Preis. Aber: Mit der Investition in denkmalgeschützte Wohnimmobilien können Sie sich Fördermittel und deutlich spürbare Steuerentlastungen sichern.

Wo erfahre ich, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden soll, ist in den Richtlinien der einzelnen Bundesländer geregelt. Um herauszufinden, ob öffentliches Interesse am Erhalt der Immobilie besteht und ob sie die Kriterien für Baudenkmäler erfüllt, ist also in den Denkmalschutz-Listen der entsprechenden Bundesländer zu finden.

Denkmalschutz: Die Kriterien

Da jedes Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG) geschaffen hat, ist die Auswahl der Kriterien für ein unter Denkmal stehendes Objekt auch Ländersache. Grundsätzlich trifft es aber in folgenden Fällen zu:

  • Objekte, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht.
  • Gegenstand des Denkmalschutzes ist auch die Umgebung eines Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung ist.

Übrigens: Eine Liste von online verfügbaren Fassungen der Gesetze finden sich auf der Seite www.denkmalliste.org. 

Was genau bedarf einer Genehmigung?

Da viele Sanierungsarbeiten vor Beginn eine denkmalrechtliche Genehmigung benötigen, sollte man sich rechtzeitig um diese kümmern. Diese wird von den Denkmalschutzbehörden der Bundesländer erteilt. Oft können auch schon die kleinsten Arbeiten eine Genehmigung benötigen, weshalb man also vorher unbedingt Kontakt mit der Behörde aufnehmen sollte. Einige der Maßnahmen, für die eine Genehmigung benötigt wird:

  • Veränderungen der tragenden Konstruktion wie Wanddurchbrüche
  • Nutzungsänderungen, wie zum Beispiel leerstehende Gewerberäume als Wohnraum
  • Ausbau von Keller- oder Dachgeschoss
  • Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes
  • Veränderung des Erscheinungsbilds wie Austausch von Fenstern und Türen
  • Neuer Anstrich der Fassade
  • Modernisierung der Elektroinstallation
  • Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen
  • Errichtung von Überdachungen, Vordächern oder Terrassen

Kalkulieren Sie außerdem die Kosten sorgfältig, bevor Sie mit der Sanierung beginnen. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger hilft bei der genauen Prüfung. Oft sind für die exakte Kalkulation nämlich viele Bauteile entscheidend.

Energieeffizienz und Denkmalschutz – geht das?

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Das senkt nicht nur die Heizkosten, sondern schont auch die Umwelt. Leider stellen energiesparende bauliche Maßnahmen an denkmalgeschützten Wohnimmobilien eine besondere Herausforderung dar. Stuck- oder Klinkerfassaden verschwinden völlig, wenn sie von außen mit einem Wärmedämmverbundsystem verpackt werden. So müssen Alternativen gefunden werden, um die Immobilie zu wärmen. Anstelle einer Außendämmung kann beispielsweise eine Wärmedämmung von innen in Frage kommen. Außerdem haben Gründerzeitbauten meist sowieso recht dicke Wände, sodass über die Fassade nicht so viel Wärme verloren geht. Leider kann aber durch undichte oder einfach verglaste Fenster Wärme verloren gehen. Möchte man eine Maßnahme durchführen, sollte man dies mit dem Amt für Denkmalschutz abgesprechen und genau auf die Bauphysik des Gebäudes abstimmen.

Kein Energieausweis bei Denkmalschutz

Der Energieausweis liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energiesparverordnung (EnEV) geregelt. In einem solchen Ausweis wird die Energieeffizienz eines Gebäudes in die Klassen A bis H eingestuft. Wobei A als besonders effizient und H als besonders ineffizient gilt. Eine Erleichterung für Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes: Für denkmalgeschützte Häuser besteht keine Energieausweispflicht!

Steuern sparen mit Denkmalschutz

Saniert man ein unter Denkmal stehendes Objekt, hat man finanzielle Vorteile. Einerseits steigt der Wert der Immobilie und andererseits gibt es auch einen Steuervorteil. Denn die Kosten für die Sanierung können als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden. Im Gegensatz zu Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch. Und: Auch als Selbstnutzer profitieren Sie von dieser Abschreibung.

Handelt es sich um eine Immobilie, die vermietet wird, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Handelt es sich um eine Immobilie, die vom Eigentümer selbst genutzt wird, können die Modernisierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden.