Denkmalschutz bei Immobilien
So sparen Sie Steuern

Was wird unter einem Denkmalschutz verstanden?

Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht immer nur Jugendstilvillen oder Fachwerkhäuser. Es können auch Bauten aus einer bestimmten historischen Epoche sein, bestimmte Industriegebäude, ein Leuchtturm oder Ähnliches. Manchmal besteht nicht für das gesamte Objekt Denkmalschutz, sondern nur für einen gewissen Teil des Gebäudes, wie z. B. für die Fassade. Viele Sanierungsarbeiten müssen vor Beginn erst genehmigt werden, denn es gelten spezielle Auflagen für Material und Umsetzung.

Es besteht die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. Das gilt sogar schon für neue Anstriche. Den historischen Charme zu erhalten, hat also seinen Preis. Da jedes Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG) geschaffen hat, ist die Auswahl der Kriterien für ein unter Denkmal stehendes Objekt auch Ländersache. Grundsätzlich trifft es aber in folgenden Fällen zu:

• Objekte, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht
• Gegenstand des Denkmalschutzes ist auch die Umgebung eines Kulturdenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung ist.

Wo erfahre ich, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden soll, ist in den Richtlinien der einzelnen Bundesländer geregelt. Um herauszufinden, ob öffentliches Interesse am Erhalt der Immobilie besteht und ob sie die Kriterien für Baudenkmäler erfüllt, ist also in den Denkmalschutz-Listen der entsprechenden Bundesländer zu finden.

Was sollte bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien zu beachten?

Da viele Sanierungsarbeiten vor Beginn eine denkmalrechtliche Genehmigung benötigen, sollte man sich rechtzeitig um diese kümmern. Diese wird von den Denkmalschutzbehörden der Bundesländer erteilt. Oft können auch schon die kleinsten Arbeiten eine Genehmigung benötigen, weshalb man also vorher unbedingt Kontakt mit der Behörde aufnehmen sollte. Einige der Maßnahmen, für die eine Genehmigung benötigt wird, sind folgende:

• Veränderungen der tragenden Konstruktion, wie Wanddurchbrüche
• Nutzungsänderungen, wie leerstehende Gewerberäume als Wohnraum
• Nutzungsänderung, wie eine Änderung von Wohnraum zu Gewerberaum
• Renovierungsarbeiten
• Ausbau von Keller- oder Dachgeschoss
• Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes
• Veränderung des Erscheinungsbilds, wie Austausch von Fenstern und Türen
• Neuer Anstrich der Fassade
• Modernisierung der Elektroinstallation
• Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen
• Errichtung von Überdachungen, Vordächern oder Terrassen

Kalkulieren Sie außerdem die Kosten sorgfältig, bevor Sie mit der Sanierung beginnen. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt oder Sachverständiger hilft bei der genauen Prüfung. Oft sind für die exakte Kalkulation nämlich viele Bauteile entscheidend. Lassen Sie sich auch gerne von einem unserer HAUSGOLD-Makler beraten. Diese stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.

Energieeffizienz und Denkmalschutz – Geht das?

Bei alten und schlecht gedämmten Gebäuden ist energieeffizientes Sanieren ein besonders wichtiger Aspekt. Das senkt nicht nur die Heizkosten, sondern schont auch die Umwelt. Leider stellen energiesparende bauliche Maßnahmen an denkmalgeschützten Wohnimmobilien eine besondere Herausforderung dar. Stuck- oder Klinkerfassaden verschwinden völlig, wenn sie von außen mit einem Wärmedämmverbundsystem verpackt werden. So müssen Alternativen gefunden werden, um die Immobilie zu wärmen.

Anstelle einer Außendämmung kann beispielsweise eine Wärmedämmung von innen in Frage kommen. Außerdem haben Gründerzeitbauten meist sowieso recht dicke Wände, sodass über die Fassade nicht so viel Wärme verloren geht. Leider kann aber durch undichte oder einfach verglaste Fenster Wärme verloren gehen. Möchte man eine Maßnahme durchführen, sollte man dies mit dem Amt für Denkmalschutz abgesprechen und genau auf die Bauphysik des Gebäudes abstimmen.

Energieausweis bei Denkmalschutz?

Der Energieausweis liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energiesparverordnung (EnEV) geregelt. In einem solchen Ausweis wird die Energieeffizienz eines Gebäudes in die Klassen A bis H eingestuft, wobei A als besonders effizient und H als besonders ineffizient gilt. Eine Erleichterung für Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes: Für denkmalgeschützte Häuser besteht keine Energieausweispflicht!

Können mit einem Denkmalschutz Steuern gespart werden?

Saniert man ein unter Denkmal stehendes Objekt, hat man finanzielle Vorteile. Einerseits steigt der Wert der Immobilie und andererseits gibt es auch einen Steuervorteil. Denn die Kosten für die Sanierung können als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden. Im Gegensatz zu Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch. Auch als Selbstnutzer profitieren Sie von dieser Abschreibung. Der Experte für Denkmalschutz Schutz Marcel Keller, verrät uns alle Einzelheiten zum Thema Steuern und Denkmalimmobilien: "Denkmalimmobilien bieten in Deutschland einen einzigartigen Vorteil, die Einkommensteuerlast zu senken. Dabei gibt es einen Unterschied, ob die Immobilie vermietet oder zur Eigennutzung verwendet wird. Wird die denkmalgeschützte Immobilie nach dem Kauf vermietet, können die Anschaffungskosten der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Wurde die Immobilie vor 1925 erbaut, können 2,5% der Kosten über 40 Jahre abgeschrieben werden. Liegt das Baujahr nach 1925 können 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden. Wird die Immobilie zur Eigennutzung verwendet, können keine Kosten in die Steuererklärung aufgenommen werden."

Desweiteren erklärt er: "Der interessante Steuervorteil von Denkmalimmobilien ist aber die Möglichkeit, auch die Sanierungskosten der Immobilie absetzen zu können. Bei Vermietung der Immobilie können 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren ist es möglich 9% abzusetzen, in den folgenden vier Jahren sind es nur mehr 7%. Bei Eigennutzung können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre linear abgesetzt werden. Investoren, die die denkmalgeschützte Immobilie anschließend vermieten möchten, profitieren also von einer doppelten Förderung, da sowohl Sanierungskosten als auch Anschaffungskosten steuerlich abgeschrieben werden können. Im Internet gibt es mehrere Steuerrechner, wo man den eigenen Steuervorteil berechnen kann!"

Was sind die Vorteile und Nachteile vom Denkmalschutz?

Unser Dankmalschutz Experte, Marcel Keller, fasst für Sie die Vor- und Nachteile einer Denkmalschutzimmobilie zusammen:

Das komplette Interview finden Sie hier.

Wir fassen für Sie zusammen

Eine denkmalgeschützte Immobilie genießt den Schutz vor baulichen Maßnahmen oder Zerstörungen. Was genau unter solch einer Immobilie definiert wird, ist nicht genau festgelegt: ob Jugendstilvillen, Fachwerkhäuser oder sehr historische Gebäde - sie alle können unter einem Denkmalschutz stehen. Ein Blick in die Denkmalschutz-Listen des jeweiligen Bundeslandes bringt Klarheit ins Dunkle.

Falls Sie eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren möchten, brauchen Sie in der Regel eine Genehmigung. Zu diesen zählen zum Beispiel neue Anstriche der Fassade oder der Ausbau des Dachgeschosses. Das Positive ist aber: Sie benötigen keinen Energieausweis und können sogar finazielle Steuervorteile erzielen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.