Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten? Was ist besser?

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten? Was ist besser?

Immobilienboom – ein Schlagwort, an das derzeit kaum jemand vorbeikommt. Kein Wunder, dass viele Immobilieneigentümer vor der Frage stehen: Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten? HAUSGOLD erläutert Vor- und Nachteile, die ein Eigentümer genau abwägen sollte.

Meist stehen zwei Menschengruppen vor der Entscheidung „Wohnung verkaufen oder vermieten?“ Zum einen Erben einer Wohnung, zum anderen Eigentümer, die die besagte Immobilie selbst nicht nutzen. Wer eine Wohnung verkaufen will, muss einen Kaufinteressenten dafür finden. Dieser muss zudem bereit sein, den Kaufpreis zu bezahlen, den der Verkäufer sich vorstellt. Darum ist der Zustand der Wohnung elementar. Ist die Immobilie verwahrlost, wird der Eigentümer kaum den Kaufpreis erzielen, den er sich wünscht. In diesem Fall kann es besser sein, die Wohnung zu behalten, sie zu sanieren und dann zu vermieten.

Herausforderungen

Wenn Sie eine Immobilie vermieten und somit als Kapitalanlage nutzen wollen, können Sie je nach Standort und Zustand des Objektes gute Gewinne erzielen und für das Alter vorsorgen. Allerdings erwarten Sie als Vermieter auch organisatorische und finanzielle Verpflichtungen. Die größte Herausforderung für einen Vermieter liegt darin, einen passenden, zuverlässigen und solventen Mieter zu finden. Zahlt der Mieter die Miete nicht regelmäßig oder sind nach seinem Auszug umfassende Renovierungsarbeiten notwendig, dann kommen Kosten auf den Vermieter zu. Kosten, die er möglicherweise gar nicht eingeplant hatte. Gerade wenn der Vermieter noch ein Darlehen abzuzahlen hat, kann eine fehlende Monatsmiete prekäre Folgen haben.

Neben der Suche nach einem geeigneten Mieter ist außerdem eine realistische Mietpreisberechnung wichtig. Und der Vermieter muss die Rendite inklusive aller Nebenkosten berechnen. Hierfür muss er laufende Arbeiten und Kosten prognostizieren und berücksichtigen. Ist er als Vermieter in der Lage, ausreichend Zeit und das Geld für Instandhaltungen zu investieren? Sollten Zeit und die nötigen Finanzreserven nicht vorhanden sein, ist ein Verkauf des Haues oder der Eigentumswohnung vielleicht die bessere Option. Schwierig könnte es auch sein, wenn der Eigentümer in großer Distanz zum vermieteten Objekt lebt.

Spekulationsfrist beachten

Überfordert der benötigte Zeit- und Kostenaufwand einer Vermietung den Eigentümer, sollte er die Immobilie lieber verkaufen. Ein Verkauf bietet sich auch dann an, wenn der Erlös benötigt wird. Zum Beispiel, um einen Kredit abzubezahlen. Allerdings sollte beachtet werden, dass ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren in der Regel versteuert werden muss. Ein fremdgenutztes Haus oder eine fremdgenutzte Immobilie kann nur dann steuerfrei verkauft werden, wenn man sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat. Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre.

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Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen

Wer eine Immobilie verkauft, erhält über den Kaufpreis eine Liquidität, die anderweitig vielleicht renditeträchtiger eingesetzt werden kann. Voraussetzung ist aber, dass die Immobilie nicht finanziert ist und dem Eigentümer der Kaufpreis als Liquidität zufließt. Bedenken Sie: Ist die Wohnung/das Haus finanziert, müssen Sie das damit verbundene Darlehen ohne weiteres ablösen können, ohne eine allzu hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Versuchen Sie gegebenenfalls, ein noch längerfristig laufendes Darlehen, das über eine Grundschuld auf dieser Immobilie gesichert ist, auf ein anderes Objekt umzuleiten, so dass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

Steuervorteile dank Vermietung

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten? Eigentümer, die sich für das Vermieten entscheiden, müssen berücksichtigen, dass sie die Wohnung instand halten müssen. Die damit verbundenen Herstellungskosten kann der Vermieter steuerlich abschreiben. So vermindert er seine Einkommensteuerlast. Viele Steuerpflichtige kaufen gerade deshalb Wohnungen, um die damit verbundenen steuerlichen Vorteile zu nutzen. Wenn eine Immobilie gut und vor allem auch langfristig vermietet ist, dann ist die Vermietung eine wirklich attraktive Sache. Die Mieteinnahmen kommen regelmäßig. Im Idealfall ist dem Mieter die Wohnung auch selbst so wichtig, dass er sich intensiv darum kümmert und sie pflegt.

Finanzielle Rücklagen bilden

Probleme tauchen meist dann auf, wenn sich im Laufe der Zeit Schäden an der Immobilie zeigen. Deshalb sollte jeder Eigentümer einer vermieteten Immobilie vorausschauend ausreichend Finanzreserven ansparen, um Schäden am Objekt beheben zu können. Gerade bei älteren Objekten wird genau folgende Situation nämlich schnell und häufig zum Problem:

1. Es treten Schäden oder Beanstandungen auf.

2. Der Mieter zieht aus.

3. Eine Neuvermietung ist unter den Bedingungen schwierig.

4. Die monatlichen Mieteinnahmen fallen aus.

5. Renovierungen und Modernisierungen sind kurzfristig unabdingbar.

Für viele Vermieter ist die Modernisierung einer Immobilie ohne monatliche Einnahmen jedoch äußerst schwierig. Fehlen die finanziellen Reserven, muss ein Kredit aufgenommen werden. Kommen dann noch weitere unerwartete Finanzausfälle hinzu, ist das Mietobjekt schnell zum Scheitern verurteilt. Liegen während der Mietdauer Mängel oder Fehler an der Immobilie vor, darf der Mieter nach § 536 BGB zudem die Miete angemessen kürzen. Der Vermieter erhält dann eine geringere Miete als er vielleicht eingepant hat.

Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, ist es empfehlenswert, dass ein Verwalter das Haus professionell verwaltet. Stehen für das Objekt in den nächsten Jahren Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum an, kann jeder Eigentümer davon ausgehen, dass er mit entsprechenden finanziellen Belastungen konfrontiert wird. Möglicherweise gibt es in der Gemeinschaft noch sonstige, vielleicht zwischenmenschliche Probleme. Dann wiederum kann es besser sein, wenn Sie die Wohnung verkaufen.

Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Wer eine Wohnung besitzt und diese vermietet, kann die Wohnung auch als Teil seiner Altersvorsorge betrachten. Immobilienvermögen ist sehr wertbeständig. Für Hausbesitzer, die parallel eine Wohnung vermieten, kann es interessant sein, im Alter Ihr Haus zu verkaufen und in die (altersgerechte) Wohnung umzuziehen. Oder die Wohnung wird erst einmal einem Kind zur Verfügung gestellt.

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten?

Alles in allem ist festzustellen, dass es keine pauschale Antwort auf die Frage „Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten“ gibt. Maßgebend sind stets individuelle Situation und persönliche Planungen für die Zukunft.

Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten? Wer sich für den Verkauf entscheidet, sollte sich im Vorwege gut vorbereiten. Einen qualifizierten Immobilienmaklers einzuschalten, ist dabei von Vorteil. Er unterstützt Sie, damit Sie erfolgreich Ihre Wohnung verkaufen.

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