Einfach erklärt: Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Miete versus Pacht: Beide Sachverhalte haben einiges gemeinsam, doch trennt sie ein entscheidender Unterschied. Dieser ist jedoch ein anderer als oftmals angenommen wird. Oftmals werden Miete und Pacht dadurch unterschieden, dass bei der Pacht Grundstücke und bei der Miete Immobilien betroffen sind. Das kann so sein, ist allerdings nicht ganz korrekt.

Wir klären Sie auf, wo der größte Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt und welche Gemeinsamkeiten vorherrschen.

Ein Überblick zur Miete

Generell ist ein Mietvertrag ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Dieser ermöglicht dem Mieter Gebrauch an der gemieteten Sache. Die Gegenleistung des Mieters besteht darin die im Vertrag vereinbarte Miete zu zahlen.

In Deutschland lebt ein Großteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen. Daher ist es kaum verwunderlich, dass der Gesetzgeber in entsprechenden Regellungen zur Miete insbesondere die Rechte des Wohnraummieters ausführlich stärkt (soziales Mietrecht). Demnach ist der Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus Artikel 14 des Grundgesetzes unterworfen. Im Jahre 1983 wurde ebenfalls eine wichtige Änderung in das BGB mit aufgenommen. Durch das verabschiedete Gesetz wollte der Gesetzgeber die Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen in Deutschland erhöhen. Das Gesetz hat explizit Rücksicht auf Mieter- aber auch Vermieterseite genommen. So sind zum Beispiel seitdem die Duldung des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen oder die Einführung von Staffelverträgen im BGB verankert.

Was wird gemietet?

Die Paragraphen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln, welche Gegenstände als Mietobjekt in Betracht genommen werden können. Demnach sind Mietgegenstände alle beweglichen oder unbeweglichen Sachen oder Sachteile, die gebrauchtstauglich sind. Darunter fallen Dinge wie Wohnungen, Häuser aber auch mobile Objekte wie Fahrräder oder Autos (Leasing). Beispielsweise fällt die Hauswand als Werbefläche laut der Definition des BGB ebenfalls unter die Kategorie der vermietbaren, mobilen Objekte.

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Dem Aufbau des deutschen Mietrechts ist es geschuldet, dass wir zahlreiche Verträge zur Miete unterscheiden müssen. Zum Beispiel gibt es da die generelle Unterscheidung, welcher Raum überhaupt ver- oder gemietet wird. Handelt es sich um einen privaten Wohnraum dann gelten zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften wie zum Beispiel spezielle Mieterschutzgesetze. Der entsprechende Vertrag wird als Wohnraummietvertrag bezeichnet. Ein Wohnmietvertrag kann dann wiederum in vier weitere Unterkategorien aufgeteilt werden: Zeitmietverträge (befristete Vermietung), Untermietverträge, Werkwohnungen oder Vermietungen zum vorrübergehendem Gebrauch (beispielsweise Ferienwohnungen oder Räume in Pensionen und Gaststätten). An diesem Beispiel lässt sich vielleicht schon erahnen, dass das deutsche Mietvertragsrecht international als sehr umfangreich und komplex angesehen wird. Dafür geht es aber genau auf einzelne Lebenssituationen ein.

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist, anders als viele erwarten, nicht zwingender Bestandteil eines normalen Mietvertrages. Bei Wohn- und Gewerbeimmobilien ist es aber gängige Praxis ein solches Protokoll mit anzufertigen.

Kündigungsvorschriften – kurz und knapp

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende abzüglich der Karenzzeit („Spätestens am dritten Werktag eines Monats“). Die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist ist unzulässig. Für Vermieter gilt die gleiche Regelung. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist zum Schutz der Mietpartei nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Die Pacht – Was ist das eigentlich?

Das deutsche Gesetz definiert die Pacht als das vertraglich vereinbarte Überlassen einer Sache auf Zeit zur Nutzung und Fruchtbeziehung. Als Gegenleistung für die Nutzung dieses Gegenstandes auf Zeit zahlt der Pächter ein bestimmtes Entgelt an den Verpächter. Mehr als 2/3 der landwirtschaftlichen Nutzfläche sind in Deutschland verpachtet. Daher assoziieren viele den Begriff Verpachtung mit einem Stück land bzw. Grundstück. Doch der größte Unterschied zwischen Pacht und Miete ist ein anderer.

Der Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht in der sogenannten Fruchtziehung. Im Gegensatz zum Pächter hat der Mieter keine Möglichkeit gemachte Erträge und Gewinne für sich selbst zu beanspruchen.

Voraussetzung für eine Pacht ist ein aktives Unternehmen. Bereits vorhandene Geschäfts- und Betriebsmittel sowie eine Geschäftseinrichtung sind zwingender Bestandteil einer Pacht. Wird ein Vertrag über die reine Nutzung von Räumlichkeiten, zum Beispiel einer Lagerhalle, abgeschlossen, handelt es sich in diesem Beispiel wiederum um einen Mietvertrag. Gebäude und Grundstücke, die man also nicht unternehmerisch nutzt, gehören rechtlich gesehen nicht in den Bereich der Pachten.

Vorsicht! Seit dem 01. Januar 2007 werden bestehende Rechtsverhältnisse vom Verpächter übernommen. Hat der Verpächter also besondere Haftungsregellungen oder Fristen im Vertrag vereinbart, werden diese automatisch auf den neuen Pächter übertragen.

Was wird verpachtet?

Ob Kleingärten, Ländereien oder ganze Gastronomien – die Pachtmöglichkeiten sind sehr vielfältig. In Deutschland gibt es sogar ein Bundesjagdgesetz, welches die Pacht einer Jagd regelt. Grundsätzlich wird zwischen zivilen Vorschriften des BGBs und öffentlich/privatrechtlichen Gesetzen unterschieden. In letzteren Bereich fällt dann zum Beispiel das oben erwähnte Bundesjagdgesetz oder die Fischereigesetze der einzelnen Länder bei der Fischereipacht.

Kündigung – ähnlich zur Miete?

Pächter und Verpächter können Kündigung sowie Kündigungsfrist individuell miteinander vereinbaren. Im Gegensatz zur Miete gibt es also keine Mindestdauer von beispielsweise drei Monaten. Eine vorlaufende Prüfung des Pachtvertrages ist daher besonders wichtig. Sollten die Parteien zu keinem übereinstimmenden Ergebnis gekommen sein, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Kündigungstermin kann entweder der 30. Juni oder 31. Dezember eines jeden Geschäftsjahres sein.

Zulässige Kündigungsgründe sind bei Pacht und Miete sehr ähnlich. Für ein Auflösen des bestehenden Vertrages sind ausstehende Zahlungen oder ein nachweislich nachteiliger Gebrauch durch die Pacht- bzw. Mietpartei gültig. Beim Pachtvertrag gilt das BGB bzw. das Gewerberecht. Im Mietvertragsrecht ist es das Mietschutzgesetz.

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