Erbauseinandersetzung: Das gilt für geerbte Immobilien

Erbauseinandersetzung: Das gilt für geerbte Immobilien

Wenn ein Erblasser verstirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. In vielen Fällen kommt es jedoch zwischen den Miterben zu Differenzen, sodass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Doch wie genau läuft eine Erbauseinandersetzung ab? Welche Kosten können hierfür entstehen? Dies und mehr erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Was ist unter der Erbauseinandersetzung zu verstehen?

Aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder eines Testaments, geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf den Erben über. Verteilt sich ein Nachlass auf mehrere Erben, so entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft zwischen den Miterben. Das hat zur Folge, dass kein Miterbe über die Gegenstände aus dem Nachlass alleine verfügen kann. Soll also beispielsweise eine Immobilie verkauft werden, so müssen alle Erben der Gemeinschaft zustimmen. Außerdem müssen alle Miterben den Nachlass gemeinsam verwalten, was oft zu Komplikationen führen kann. Dies kann unterschiedliche Gründe haben: Distanz zwischen den Miterben, die die Kommunikation erschweren kann, oder aber auch Uneinigkeiten, wenn jeder seine eigenen Interessen durchsetzen möchte. So herrscht oft ein angespanntes Verhältnis innerhalb der Erbengemeinschaft. Aus diesem Grund schreibt das Erbrecht vor, dass jeder Erbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Im Rahmen dieser Erbauseinandersetzung erfolgt die Abwicklung und Aufteilung des Nachlasses.

Ausschluss der Erbauseinandersetzung

Zwar hat jeder Miterbe grundsätzlich das Recht, eine Erbauseinandersetzung zu fordern, jedoch gibt es auch einige Ausnahmen. Die Auseinandersetzung kann durch Vereinbarung unter den Miterben oder Anordnung des Erblassers ausgeschlossen bzw. aufgeschoben sein. Oft ist dies der Fall, wenn ein Unternehmen vererbt wird und der Geschäftsbetrieb erhalten werden soll.

Die Verteilung des Nachlasses

Sämtliche Gegenstände des Nachlasses sind zunächst gemeinschaftliches Eigentum der Erbengemeinschaft. Am Ende steht die Übertragung der jeweiligen Nachlassgegenstände in das alleinige Eigentum der Erben.

Grundsätzlich ist das Erbe zuerst „in Natur“ zu teilen (§752 BGB). Das bedeutet, dass der gemeinschaftliche Gegenstand sich in gleichartige Teile zerlegen lassen muss, die den Quoten der Miterben entsprechen. Hauptanwendungsfall ist unter anderem die Aufteilung von Geld oder gleichartigen Wertpapieren. Bei Sachen vollzieht sich die Teilung in drei Schritten: Der Gegenstand wird in die den Erbquoten entsprechenden Anteile zerlegt, diese den einzelnen Mitgliedern zugewiesen und in ihr Alleineigentum übertragen.

Können sich die Erben nicht einigen, so kann jeder Erbe Klage gegen die übrigen Miterben erheben. Die Anspruchsgrundlage hier ist der Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses aus §2042 Abs. 1 BGB.

Unteilbare Gegenstände

Oft ist eine einfache Aufteilung nicht möglich, da es beispielsweise mehrere Erben, aber nur einen Vermögenswert gibt. So muss das Erbe veräußert werden. Dies kann – soweit sich die Erben einig sind – durch freihändigen Verkauf geschehen. Einigen sich die Erben nicht, findet ein Zwangsverkauf statt. In einigen Fällen kann die Veräußerung des Nachlassgegenstandes jedoch ausgeschlossen werden. So können sowohl die Miterben untereinander als auch der Erblasser bestimmen, dass ein bestimmter Gegenstand nicht an einen Dritten veräußert werden darf.

Häufiger Anwendungsfall unteilbarer Gegenstände sind mit einem Gebäude bebaute Grundstücke. Da die Erbengemeinschaft eine Miteigentümergemeinschaft ist, haben die Erben keinen Anspruch auf eine Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum. Schließlich hat bei der Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen jeder Wohnungseigentümer Sondereigentum an der ihm gehörenden Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Aufteilung entsteht also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die – im Gegensatz zur Miteigentümergemeinschaft – unauflöslich ist. Das Entstehen einer neuen, unauflöslichen Gemeinschaft ist mit dem Ziel der Erbengemeinschaft in der Regel nicht vereinbar. Allerdings können sich die Miterben jederzeit auf eine Teilung des Gebäudes in Teileigentum einigen.

Erbauseinandersetzung: Der Vertrag

Das Aufsetzen eines Erbauseinandersetzungsvertrages ist nicht in jedem Fall zwingend notwendig. Grundsätzlich aber kann dieser immer geschlossen werden, um spätere Nachforderungen eines Miterben auszuschließen. Ein Vertrag muss aber immer dann aufgesetzt werden, wenn im Rahmen der Erbauseinandersetzung Immobilien oder Unternehmensanteile betroffen sind. Diese können nämlich nur durch einen notariellen Vertragsschluss übertragen werden. Inhalt des Vertrags sind unter anderem die einzelnen Nachlassgegenstände und Erbschaftsanteile. Außerdem muss das Auszahlungs- und Übertragungsdatum bestimmt werden. Mit der Unterzeichnung aller Miterben wird der Vertrag verbindlich.

Kosten der Erbauseinandersetzung

Solange sich die Miterben einigen können, entstehen grundsätzlich nur Gebühren für die Aufsetzung des Vertrags, dessen Beglaubigung, die Gebühren für die Testamentseröffnung, die Erteilung des Erbscheins und gegebenenfalls die Umschreibung im Grundbuch. Kosten für eine Beglaubigung fallen – wie bereits erwähnt – nur dann an, wenn Immobilien oder Unternehmensanteile Teil der Nachlassgegenstände sind.

Tipp: Um die Kosten für die Beurkundung bei einem Erbauseinandersetzungsvertrag gering zu halten, bietet es sich an, nur einen Teilauseinandersetzungsvertrag beim Notar aufsetzen zu lassen. Dieser beschränkt sich ausschließlich auf diejenigen Nachlassgegenstände, für die die Beurkundung zwingend erforderlich ist.

Die Erbfallkosten sind vom steuerpflichtigen Erwerb im Todesfall abzugsfähig und mindern so die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Ebenfalls abzugsfähig sind unter anderem die Kosten der Bestattung. Dazu gehören auch das Grabdenkmal und die Grabpflege. Zu den abzugsfähigen Kosten gehören auch die Aufwendungen für die Bewertung der im Nachlass befindlichen Grundstücke durch Sachverständige.

Kostenlose Wertermittlung durch einen Makler

Wer eine Immobilienbewertung für einen anstehenden Verkauf benötigt, kann eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Makler von HAUSGOLD bekommen.

Die von HAUSGOLD vermittelten Immobilienmakler ermitteln zuverlässig den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung vielfältiger Gesichtspunkte. Neben Lage, Ausstattung, objektspezifischen Grundstücksmerkmalen und Bodenrichtwerten werden auch Faktoren wie Quadratmeterpreise, objektbezogene Liegenschaftszinssätze, Sachwert-Marktanpassungsfaktoren sowie Infrastruktur und lokale Besonderheiten herangezogen. Nur so kann ein realistischer und nachvollziehbarer Verkaufspreis definiert werden.