Erbpacht-Hausbau-Erbbaurecht

Mit der Erbpacht sparen Sie Kosten beim Hausbau

Viele Menschen, die zur Miete wohnen, träumen vom Hausbau. Doch manchmal scheitert dieser schon daran, dass kein passendes Grundstück gefunden oder finanziert werden kann. Eine gute Alternative zum Grundstückskauf bietet hier die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht. Dieses bietet die Möglichkeit, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das einem anderen Eigentümer gehört. In dem nachfolgenden Artikel erklären wir Ihnen alles Wissenswerte zum Thema Erbbaurecht. 

Erbpacht ist eher der umgangssprachliche Begriff für das Erbbaurecht. Im rechtlichen Sinne nämlich ist die Erbpacht eine historische Form landwirtschaftlichen Grundbesitzes, die aber seit 1947 verboten ist.

Wie funktioniert die Erbpacht?

Beim Erbbaurecht pachtet ein Bauherr ein Grundstück für einen Zeitraum von mehreren Jahren, um darauf sein Haus zu bauen. Hierfür zahlt er dem Eigentümer eine Pachtgebühr: den Erbbauzins. Dieser beträgt normalerweise zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das Grundstück bleibt also Eigentum des Erbbaurechtgebers, das Haus hingegen ist Eigentum des Erbbaurechtnehmers.

Wer sind die Erbbaurechtgeber?

Ob Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder Privatpersonen – ein Erbbaurechtgeber kann so ziemlich jeder sein. Insbesondere für Privatpersonen stellt die Erbpacht in erster Linie eine Geldanlage dar, beispielsweise für die Altersvorsorge.

Inhalte des Erbbaurechtsvertrags

Der Vertrag wird notariell abgeschlossen und hält unter anderem die folgenden Punkte fest:

  • Die Laufzeit des Vertrags. Diese ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, üblicherweise bewegt sie sich aber zwischen 75 und 99 Jahren.
  • Die Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses. Fällig kann der Zins monatlich, quartalsweise oder sogar jährlich werden.
  • Die Zinsanpassung. Der Pachtzins wird alle paar Jahre erhöht. Hierfür dient der jeweils aktuelle Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
  • Das Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers. Der Eigentümer des Grundstücks kann sich sein Mitspracherecht sichern, wenn es sich beispielsweise um eine Hypothekenbelastung oder Um- und Anbauten des Gebäudes handelt.

Was ist unter dem Heimfall zu verstehen?

Grundsätzlich kann der Erbbauchrechtsvertrag von beiden Seiten nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Allerdings hat der Grundstückseigentümer in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt. Beispielsweise dann, wenn er den Pachtzins nicht mehr zahlt, das Grundstück verwahrlosen lässt, oder aber auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtgebers. Jedoch steht dem Erbbaurechtsnehmer im Heimfall normalerweise eine Entschädigung von etwa zwei Drittel des Gebäudewertes zu.

Kann ich mein Erbbaurecht verkaufen?

Ja, der Hausbesitzer kann sein Erbbaurecht während der Laufzeit verkaufen. Hierfür braucht er jedoch die Zustimmung des Eigentümers, dem auch ein Vorkaufsrecht zusteht. Allerdings kann der Erbbaurechtgeber die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Käufer vor hat, das Objekt für ein Gewerbe zu nutzen anstelle selbst darin zu wohnen.

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Was ist beim Erbbaurecht zu beachten?

Bevor Sie einen Erbbaurechtvertrag abschließen, sollten Sie einige Punkte beachten:

  • Achten Sie, ob es eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht gibt. Denn in diesem Fall müsste der Hauseigentümer das Grundstück kaufen, wenn der Verpächter dies verlangt.
  • Wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So können Sie vermeiden, dass der Erbbauvertrag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinsen abgeschlossen werden muss. Für den Fall einer Vertragsverlängerung sollte aber eins Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
  • Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen, falls der Erbbaurechtsgeber später vor hat, zu verkaufen. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
  • Einige Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück. Schließlich sind die Bauherren nicht Eigentümer und der Erbbaurechtgeber hat Mitspracherechte. Klären Sie dies rechtzeitig mit Ihrer Bank!

Die Nachteile und Risiken der Erbpacht

  • Der Pachtzins kann sich deutlich erhöhen. So kann sich der Zins beispielsweise dann erhöhen, wenn der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks ansteigt.Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen- Zum Teil erhöhen die Grundstücksbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent
  • Der Pächter kann über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen, denn oft wird ein Mitspracherecht im Vertrag festgelegt.
  • Während ein Kredit irgendwann getilgt ist, laufen die Erbbauzinsen weiter.
  • Nach Ablauf des Vertrags, oder bereits früher, wenn sich der Erbbaurechtnehmer vertragswidrig verhält, geht das auf dem Grundstück erbaute Gebäude gegen eine Entschädigung auf den Grundstückseigentümer über.
  • Je kürzer die restliche Laufzeit ist, desto schwieriger wird es, die Immobilie zu veräußern.

Wer zahlt Grunderwerbssteuer und Abgaben?

Hierfür ist regelmäßig der Erbbaurechtsnehmer zuständig. Außerdem ist er für die Erschließungskosten verantwortlich sowie für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden. Denn weil der Erbbauberechtigte die gesamte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks erhält, hat er alle bestehenden einmaligen Lasten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten zu tragen sowie die wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, z. B. Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Grundsteuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc. Die Versicherung für das Gebäude sollte der Erbbaurechtsnehmer schon aus Eigeninteresse zahlen, da das Gebäude sich ja in seinem Eigentum befindet. Hat der Erbbaurechtsgeber bereits Anlieger- und Erschließungsleistungen gezahlt, sind diese Leistungen meist vor Beurkundung des Erbbauvertrages vom Erbbaurechtsnehmer zu erstatten.

Was geschieht am Ende der Erbpacht-Laufzeit?

Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, dann gehen auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Mindestens steht dem Erbbaurechtnehmer bei privat genutzten Erbbaurechten dann eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude zu. Während der Laufzeit eines Erbpachtvertrages können Erbbaurechtnehmer und -geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie auch im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.

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