Umkehrhypothek
Mietfrei in den eigenen vier Wänden

Rentner verfügen häufig über Vermögen in Form von Immobilienbesitz. Da dieses Kapital aber gebunden und nicht frei verfügbar ist, können dennoch finanzielle Engpässe entstehen, vor allem da dieser Altersgruppe oft keine Darlehen von Banken mehr gewährt werden. Oft wäre in diesem Fall der Verkauf der eigenen Immobilie und der Umzug in eine kleinere, der finanziellen Situation entsprechenden Immobilie, die Lösung.

Ein Umzug kommt aber für ältere Menschen häufig nicht in Frage, die Kosten und der Aufwand sind für viele eine zu große Hürde und die vertraute Umgebung soll erhalten bleiben. Hier kann eine Umkehrhypothek die richtige Lösung darstellen. In diesem Artikel gibt die Immobilienmaklerin Magherita Magri einen Überblick über die Möglichkeit der Umkehrhypothek als Form der Immobilienverrentung.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ist im Grunde ein Kreditvertrag. Dabei fungiert die Immobilie als Sicherheit, während für den Eigentümer ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht besteht. Erst nach dem Tod des Eigentümers oder unter Umständen bei einem Umzug in ein Pflegeheim geht die Immobilie in das Eigentum des Kreditgebers über. Es gibt verschiedene mögliche Finanzierungsmodelle. Der Eigentümer kann wählen, ob er eine Einmalzahlung, eine lebenslange oder eine zeitlich begrenzte Rentenauszahlung möchte.

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Die Zielgruppe für eine Umkehrhypothek ist relativ eingeschränkt. Die Hypothek richtet sich an Rentner oder Menschen, die kurz vor Eintritt in die Rente stehen. Diese müssen im Besitz einer möglichst hochwertigen Immobilie sein, die in einer möglichst guten Lage liegt – kurz: die gut beleihbar ist. Darüber hinaus sollte die Immobilie schuldenfrei sein. Im Idealfall haben die Eigentümer keine direkten Erben, also niemanden, der mit einem sicheren Erbe rechnet. Die Umkehrhypothek sollte dazu genutzt werden, die Rente aufzubessern und nicht, wenn ein unmittelbarer finanzieller Engpass aufgetreten ist.

Eine Umkehrhypothek ist kein Kaufvertrag, stattdessen ein über die Immobilie abgesicherter Kreditvertrag, faktisch also eine Beleihung der Immobilie.

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet?

Wie oben bereits angedeutet, hängt die zu erwartende Auszahlung von Lage und Zustand der Immobilie ab, aber natürlich auch davon, wie hoch das Angebot des Anbieters ausfällt. Die Eigentümer können zwischen einer einmaligen Auszahlung und einer Auszahlung in monatlichen Raten wählen. Die Berechnung des Auszahlungsbetrages erfolgt anhand des ermittelten Werts der Immobilie abzüglich eines Risikoabschlags und Zinsen.

Risikoabschlag und Zinsen:

Der Risikoabschlag bezieht sich auf die Lebenserwartung. Wenn mit einer langen Lebensdauer zu rechnen ist, kann dies zu hohen Abschlägen führen, die sich in der Summe des Kredites widerspiegeln. Regelmäßige Beträge zur Abzahlung der Tilgung, Zinsen oder Bearbeitungsgebühren gibt es normalerweise nicht. Diese werden schon im Vorhinein vom Darlehensgeber festgelegt und fließen in die Berechnung des monatlichen Beitrags oder der Summe einer Einmalzahlung mit ein.

Vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeiten sind bei Umkehrhypotheken immer vorhanden. Achten Sie daher genau darauf, zu welchen Konditionen Sie Ihren Vertrag unterschreiben.

Wer bietet Umkehrhypotheken an?

Anbieter für Umkehrhypotheken sind unter anderem:

  • Sparkassen
  • Hausbanken
  • Spezialisierte Kreditanbieter
  • Stiftungen

Sollten Sie Interesse an einer Umkehrhypothek haben, so lassen Sie sich am besten persönlich vor Ort beraten. Ratsam ist es oft auch, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Welche Vor- und Nachteile gibt es?

Vorteile

Vorteile hat die Umkehrhypothek für die oben beschriebene Zielgruppe. Ein großer Vorteil ist es natürlich, lebenslang in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können. Darüber hinaus sind die Auszahlungen steuerfrei und zu Lebzeiten gibt es keine Zins- und Tilgungsraten.

Nachteile

Zu den Nachteilen zählt es sicherlich, dass die Umkehrhypothek für den Eigentümer insgesamt relativ teuer ist. Die tatsächliche Auszahlung ist in der Regel deutlich geringer, als der eigentliche Verkehrswert der Immobilie. Außerdem steht die Immobilie nicht mehr eventuellen Erben zur Verfügung.

Die Problematik der Umkehrhypothek kann die Risikobewertung seitens der finanzierenden Institute sein. Durch potenziell niedrige Verkaufspreise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder hoher Lebenserwartung des Kreditnehmers kann es durch ein eher hoch geschätztes Verlustrisiko zu ungünstigen Konditionen für den Verbraucher kommen.

Mögliche Nachteile können sich also somit in niedrigen Auszahlungsbeträgen widerspiegeln. Auch können hohe Gebühren für den Gutachter, den Notar sowie die Grundschuld auf Sie zukommen. Der Kreditnehmer ist außerdem für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, weswegen auch hier eine finanzielle Belastung entstehen könnte. Im Falle des Todes wird die Immobilie vom Darlehensgeber eingezogen und ist nicht mehr Teil der Erbmasse. Die Rente wird also etwas aufgebessert und die Wohnsituation bleibt erhalten, aber die Immobilie ist nicht mehr Teil des Erbes.

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Alternativen zur Umkehrhypothek stellen die Leibrente oder eine klassische Immobilienverrentung dar. Natürlich kann die Immobilie auch ganz normal verkauft werden, sodass der aktuelle Marktwert erzielt wird und der Erlös beispielsweise für die Miete einer barrierefreien Wohnung genutzt werden kann. Auch anderweitige Regelungen innerhalb der Familie sind möglich. Jede der genannten Alternativen hat ihre Vor- und Nachteile. Im Endeffekt ist die Entscheidung für eine Umkehrhypothek oder irgendeine der anderen Optionen immer individuell von der jeweiligen Situation abhängig.

Für mehr Informationen zur Immobilienverrentung allgemein können Sie sich hier einen Überblick verschaffen.

Margherita Magri

Ob Verkauf, Vermietung oder Bewertung – das Team von MaklerinMünster kümmert sich mit Offenheit, Ehrlichkeit und Fairness um die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien. Seit mittlerweile zehn Jahren beraten Margherita Magri und ihre Kolleginnen und Kollegen zu allen Fragen rund um das Thema Immobilien persönlich, kompetent und immer mit vollem Engagement.