Ferienhaus verkaufen Haus in Toskana

Ferienhaus verkaufen: Das sollten Sie wissen

Eine eigene Villa in der Toskana, eine Wohnung in Barcelona oder ein Haus an der Ostsee. Wer hat noch nicht davon geträumt, sich ein eigenes Urlaubsdomizil zuzulegen? Viele Menschen nutzen Immobilien in Urlaubsregionen, um dort bewusst abzuschalten. Auch als Kapitalanlage lohnen sie sich, denn Ferienwohnungen und -häuser lassen sich zum Teil mit sehr guten Gewinnspannen vermieten. Wie sieht es aber aus, wenn man das Ferienhaus verkaufen will? Welche Steuern fallen mit dem Verkauf an?  

Der einfachste Weg um zu erfahren, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie versteuern müssen oder nicht, stellt eine Anfrage an das Finanzamt dar. Bevor Sie aktiv werden, verschaffen Sie sich aber am besten einen ersten Überblick, welche Faktoren beim Verkauf eines Ferienhauses relevant sind. Vielleicht in es sinnvoll, noch ein, zwei Jahre zu warten, bevor Sie Ihr Ferienhaus verkaufen?

Einkommensteuer auf Verkaufserlöse

Unabhängig, ob Haus oder Wohnung: Wenn Sie als deutscher Steuerzahler eine Immobilie verkaufen, dann spielen zwei Faktoren eine wichtige Rolle. Zum einen, ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt haben und zum anderen, wie viel Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen ist.

Zu versteuern ist grundsätzlich nur der Wertzuwachs, also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Immobilie. Kaufen Sie eine Wohnung für 180.000 Euro und verkaufen Sie diese später für 250.000 Euro, so müssen Sie – einfach dargestellt – die 70.000 Euro Differenz mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern, aber nicht in jeder Situation. Es gibt Ausnahmen.

Spekulationsfrist

Bei Immobiliengeschäften gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie zehn Jahre lang besessen haben und dann verkaufen, dann sind die Gewinne aus dem Verkauf steuerfrei.

Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie die Immobilie die ganze Zeit über oder auch zeitweise selbst genutzt haben. Kaufen Sie eine Wohnung und Sie oder Ihre nahen Familienangehörigen bewohnen diese daraufhin vier Jahre lang selbst, dann können Sie die Wohnung jederzeit steuerfrei verkaufen. Als Familienmitglieder gelten nur Sie selbst, Ihr Ehepartner und Ihre Kinder solange diese noch Kindergeld beziehen.

Anders ist die Lage, wenn die Wohnung vermietet wurde. Bei fremdgenutzten Immobilien müssen Sie entweder die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, um die Wohnung steuerfrei zu verkaufen, oder Sie bewohnen die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst. Dabei gelten übrigens auch angebrochene Jahre.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung 2013 und vermieten diese. 2016 zieht ihr Mieter aus und Sie selbst ziehen im Dezember desselben Jahres ein. Sie können die Wohnung dann im Januar 2018 steuerfrei verkaufen, denn Sie haben die Wohnung ja im Jahr des Verkaufs (2018) sowie in den vorangegangenen beiden Jahren (2017 und 2016) selbst genutzt.

Gewerblicher Handel

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien verkaufen, geht das Finanzamt  von einem gewerblichen Handel aus. In dem Fall gilt dann auch keine Spekulationsfrist von zehn Jahren mehr. Haben Sie beispielsweise schon zwei Immobilien in den letzten fünf Jahren verkauft und verkaufen jetzt noch eine dritte Wohnung, dann müssen Sie nicht nur die Erlöse aus dem Verkauf der dritten Wohnung versteuern, sondern rückwirkend auch die der ersten beiden.

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Ferienhaus verkaufen: Das müssen Sie wissen

Verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung in Italien oder das Urlaubshaus in Frankreich, dann müssen Sie ebenfalls in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. stellt anhand anschaulicher Beispiele vor, wann welche Steuergesetze gelten. Diese Beispiele von Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. stellen wir Ihnen an dieser Stelle vor:

„Das reisefreudige Paar Bettina und Jochen entschloss sich vor einigen Jahren, eine baufällige Villa in der Toskana zu kaufen. Damals zahlten sie 60.000 Euro für das Anwesen. Im Laufe der Jahre verwandelten die beiden das Haus und das Grundstück in ein Urlaubsparadies mit Swimming-Pool und Sonnenterrasse. Jetzt findet das Paar: Es ist Zeit für etwas Neues. Bettina und Jochen möchten ihre erstklassig sanierte Villa wieder verkaufen.

  1. Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung immer selbst genutzt

Keine Steuern

Bettina und Jochen verkaufen ihr Ferienhaus für knapp 300.000 Euro. Gegenüber dem Kaufpreis von 60.000 Euro ist das ein satter Gewinn. Weil das Paar das Ferienhaus immer ausschließlich selbst genutzt, nie an andere Urlauber vermietet hat und die Immobilie ansonsten leer stand, fallen keine Steuern auf den Immobilienverkauf an (…).

 

  1. Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermietet

Keine Steuern: Verkauf nach mehr als zehn Jahren

Die einfachste Lösung, sich die Spekulationssteuer zu sparen: Bettina und Jochen warten lang genug, bevor sie ihr Anwesen verkaufen. Denn zehn Jahre nach der Anschaffung ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf steuerfrei. Egal, ob die beiden ihr Ferienhaus nur selbst nutzen oder ob sie es vermieten.

Steuern fallen an: Verkauf nach weniger als zehn Jahren

Falls Bettina und Jochen ihre Villa teilweise oder komplett an andere Urlauber vermietet hätten, müssten sie Steuern auf ihre 240.000 Euro Verkaufsgewinn zahlen. Aber nur, wenn zwischen dem Immobilienkauf und dem Immobilienverkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Typisch für das deutsche Steuerrecht ist die etwas verwirrende Ausnahmeregel: Nutzen Bettina und Jochen ihr Urlaubsdomizil im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst, dann müssen sie keine Spekulationssteuer bezahlen. Auch wenn sie unter der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen.

Ein Beispiel: Bettina und Jochen kaufen das Haus im Jahr 2008 und vermieten es an Urlauber. Von 2013 bis 2016 nutzen die beiden ihr Ferienhaus jedoch nur noch selbst. Verkaufen sie das Haus im Jahr 2016 wieder, so müssen sie keine Steuern zahlen. Anders ausgedrückt: Obwohl sie das Ferienhaus nur acht Jahre lang besessen und es in dieser Zeit auch an Fremde vermietet haben, müssen sie keine Spekulationssteuer zahlen.“

Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung

Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. weist auf seiner Website darauf hin, dass Deutschland mit etlichen Ländern ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen habe. „Eine solche Verabredung gibt es auch mit Italien. Das bedeutet: Unsere Villa-Besitzer Bettina und Jochen zahlen für ihr Grundstück bzw. ihr Ferienhaus Steuern nach italienischem Recht und an den italienischen Staat. Der deutsche Fiskus verdient dabei nicht mit. Erst, wenn Bettina und Jochen ihre Immobilie verkaufen, müssen sie Steuern in Deutschland zahlen, nämlich für den Verkaufsgewinn. Je nachdem können dafür auch im Ausland Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit.“

Ferienhaus verkaufen – Steuerberater kontaktieren

Wer eine Ferienhaus verkaufen will, muss viele Aspekte berücksichtigen. Damit Ihnen kein Fehler unterläuft, möchten wir Ihnen die Kontaktaufnahme mit einem Steuerberater nahelegen. Über das deutsche Steuerrecht hinaus, sollte dieser sich mit den Steuergesetzen desjenigen Landes auskennen, in dem Sie Ihr Ferienhaus verkaufen wollen.

Die Ausführungen in diesem Beitrag sind weder verbindlich noch stellen sie eine rechtliche Beratung dar.

Quelle: Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V.

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