garage-zu-vermieten halb geöffnetes Garagentor mit Auto

Garage zu verkaufen: So bestimmen Sie den Wert Ihrer Garage

Wer ein Auto besitzt und in der Stadt lebt, kennt das Problem: Parkplätze sind Mangelware, sichere Stellflächen dagegen heiß begehrt. Neben der nervenaufreibenden Parkplatzsuche haben Auto- und Motorradfahrer zudem Angst vor Vandalismus. Eigentümer, die in Großstädten eine Garage zu verkaufen haben, merken schnell, wie groß die Nachfrage ist. Doch welchen Preis kann man erzielen? Wie bestimmt man den Wert einer Garage? Kann man eine Garage losgelöst von einer Wohnung verkaufen?

Der Wert einer Garage hängt zunächst von ihrer Größe und ihrem Zustand ab. Pauschal lässt sich sagen: Je größer die Garage, desto höher kann der Verkaufspreis sein. Je besser die bauliche Qualität ist, desto höher kann ebenfalls der Wert sein. Je größer die Parkplatznot in der unmittelbaren Umgebung ist, desto mehr Interessenten werden bereit sein, einen hohen Preis für die Garage zu zahlen.

Garage zu verkaufen – informieren Sie sich

Wer eine Garage zu verkaufen hat, wird schnell feststellen, dass es gar nicht so einfach ist, Informationen über die Wertbestimmung zu erhalten. Informationen zur Wertbestimmung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken sind wesentlich vielfältiger. Als potentieller Verkäufer sollte man sich daher umfassend und selbstständig über mögliche Preise informieren. Seien es Anzeigen in Tageszeitungen oder Immobilienportale im Internet, die in der Regel eine extra Rubrik für Stellplätze und Garagen anbieten. Garagen werden in Großstädten allerdings auch auffallend häufig über Handzettel angeboten, oder an Garagentoren kleben Verkaufsschilder. Halten Sie am besten die Augen auf und gewinnen Sie so einen ersten Eindruck zur Preisgestaltung. Lassen Sie sich auch nicht von scheinbar klar nachvollziehbaren Rechnungen beeinflussen. Wir zeigen Ihnen, warum so manch eine Rechnung nicht aufgeht.

Die Nachfrage bestimmt den Preis

In der Praxis zeigt sich, dass bei Garagen insbesondere die Nachfrage eine bedeutende Rolle spielt. Kriterien wie

  • Größe
  • Zustand
  • Art (Einzelgarage, Garagenhof, Tiefgaragenplatz etc.)
  • Lage

sind natürlich auch wichtig, aber sie sind wesentlich unbedeutender als bei Häusern oder Wohnungen, die zum Verkauf angeboten werden.

Wie wichtig die Nachfrage beim Garagenverkauf ist, verdeutlicht folgender Fall, den ein professioneller Garagenhändler auf seiner Website vorstellt. Danach legt ein Versicherer bei einer Wertbestimmung einer Garage den Verkehrswert zugrunde. Dieser ist aber oft nur wenig hilfreich:

Beispiel: Ein Versicherer legt für eine Garagenwertbestimmung pauschal einen Verkehrswert von 5.000 bis 8.000 Euro zugrunde. Dieser Wert bezieht sich auf eine gut sanierte oder neu gebaute Garage. Eine unsanierte, schlecht erhaltene Garage erhält einen Wert von nur 2.000 bis 3.000 Euro. Und in der Praxis? Da zahlt der Käufer schnell ein Vielfaches. Am Gärtnerplatz in München habe sich eine im baulich schlechten Zustand befindliche Garage, deren Holztor kaum noch zu bewegen war, für 48.000 Euro verkauft!

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Welchen Mietpreis könnten Sie erzielen?

Um den Wert einer Garage zu benennen, greifen manche Kalkulatoren auf die Ertragswertmethode zurück: Wenn man für die Garage eine Jahresmiete von 600 Euro ansetzt (also 50 Euro Miete/Monat, was ein typischer Garagenmietpreis ist), dann wird der Garagenwert aus dem 7- bis 10-fachen dieser Jahresmiete berechnet. Also rund 4.200 bis 6.000 Euro. Auch diese Rechnung geht in Großstädten meist nicht auf. Hier können Sie in der Regel ein Vielfaches für eine Garage erzielen. Sollte ein Interessent versuchen, seine Preisvorstellung mit dem Ertragswert zu begründen, dann lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Prüfen Sie gründlich, wie teuer andere Garagen in unmittelbarer Nähe sind.

Teure Gegend – hohe Preise?

„Wer eine Garage in einer Top-Lage verkauft, erzielt auf jeden Fall einen hohen Preis dafür.“ Diese Aussage klingt spontan richtig, aber auch hier zeigt sich, dass Theorie und Praxis beim Garagenverkauf oft auseinander gehen. Spielen Mikro- und Makrolage bei der Hausbewertung  eine entscheidende Rolle, so sieht das bei Garagen anders aus.

Beispiel: Eigentümer können in Top-Lagen Schwierigkeiten beim Garagenverkauf haben, wenn die Grundstücke in der unmittelbaren Nachbarschaft groß sind und die Bewohner dort genügend Platz für eigene Stellplätze haben. Die Nachfrage bestimmt wesentlich mehr Preis für die Garage als die Lage.

Garage als risikoarme Kapitalanlage

Garagen in einer Gegend, in der Parkplätze Mangelware sind, lassen sich auch sehr gut vermieten. Die Nachfrage nach Mietgaragenplätzen ist groß, so dass man in der Regel sehr schnell einen Mieter findet. Außerdem gibt es im Immobiliensegment Garagen/Stellplätze keinen Mietspiegel. Die Garagenmietpreise können daher jederzeit erhöht werden. Für die Investition in Stellplätze spricht außerdem das geringe Schadensrisiko. Defekte Heizungsanlagen oder tropfende Wasserhähne, die der Mieter einer Wohnung dem Vermieter anlasten kann, gibt es in einer Garage nicht. Wird ein separater Garagenmietvertrag abgeschlossen, so kann der Vermieter  den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist kündigen. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es bei separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz.

Garage losgelöst von der Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine Garage zu verkaufen haben, die zu einer Wohnung gehört, so könnten Probleme auftreten. Ob beispielsweise ein Tiefgaragenplatz separat von einer Eigentumswohnung verkauft werden kann, hängt in erster Linie von der Teilungserklärung ab. Aller Wahrscheinlichkeit nach ist dort eine Koppelung des Garagenplatzes an die jeweilige Wohnung vorgesehen. Das führt dazu, dass beides nicht getrennt behandelt werden kann. Diese Regelung entspricht dem Paragraph 6 WohnEigG, wonach Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden kann. Tiefgaragenplätze sind in der Regel Sondereigentum. Dann können sie nicht losgelöst von der Eigentumswohnung verkauft werden.

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