Gartenpflege Mieter Frau mäht Rasen

Streitfall Gartenpflege: Wozu Mieter und Vermieter verpflichtet sind

Wohnungen und Häuser mit Garten sind beliebt. Hierfür einen Mieter zu finden, ist oft leichter als für Immobilien ohne Garten. Vielen Mietern aber ist nicht ganz klar, ob sie selbst zur Gartenarbeiten verpflichtet sind bzw. welche Arbeiten sie zu erledigen haben. Gartenpflege Mieter: Hier erfahren Sie, welche Aufgaben Mieter und Vermieter bei der Gartenpflege haben. 

Bei der Regelung zur Gartenpflege gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder verpflichtet der Vermieter den Mieter vertraglich dazu, den Garten zu pflegen. Oder der Vermieter übernimmt die Gartenpflege selbst bzw. er lässt den Garten durch Dritte pflegen und legt die hierdurch entstehenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter um.

Wer muss den Garten pflegen?

Gewöhnlich wird im Mietvertrag festgesetzt, wer die Gartenpflege übernimmt. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung, ist die Gartenpflege Aufgabe des Vermieters. Will er sie auf den Mieter übertragen (also Gartenpflege Mieter), ist eine entsprechende vertraglichen Regelung notwendig. In welchem Umfang dem Mieter die Gartenpflege übertragen ist, hängt von der jeweiligen Formulierung ab.

Gartenpflege Mieter

Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel „Gartenpflege Mieter“, dann sind Grenzen einzuhalten. Der Mieter darf nur zu einfachen Arbeiten im Garten verpflichtet werden. Dazu gehören Tätigkeiten, die jeder Mieter ohne Fachkenntnisse und großen Kostenaufwand erledigen kann. Hierzu zählen beispielsweise das Mähen des Rasens und die Beseitigung des Unkrauts. Darüber hinaus gehende Arbeiten (wie beispielsweise das Fällen von Bäumen) bleibt die Aufgabe des Vermieters. Fällen und Beschneiden von Bäumen sind keine einfachen Pflegearbeiten. Sie sind mit einem besonderen Zeitaufwand verbunden und stellen Arbeiten höherer Art dar. Ist der Vermieter nicht in der Lage, aufwändige Arbeiten selbst zu erledigen, dann muss er eine Gartenbaufirma beauftragen. Die hierbei entstandenen Kosten darf er sogar auf die Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Allerdings nur dann, wenn es sich um fortlaufende wiederkehrende Aufgaben handelt.

Gartenpflege Vermieter

Regelt der Mietvertrag, dass der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege trägt, dann ist der Mieter nicht zur Durchführung der Gartenpflege verpflichtet. Der Vermieter darf die Gartenpflege nicht einfach auf den Mieter abwälzen, aber er darf die laufenden Kosten für die Gartenpflege als Nebenkosten auf den bzw. die Mieter umlegen. Voraussetzung ist (wie bei allen Nebenkosten), dass die Gartenpflege als Nebenkostenart im Mietvertrag aufgeführt ist.

Die Kosten, die der Vermieter für die Gartenpflege umlegen darf, sind zum Beispiel:

  • Personalkosten für die Gartenpflege (Beauftragung eines Gärtners für die Gartenarbeit)
  • Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen
  • Erneuerung von Pflanzen und Hölzern (Die Kosten für Pflanzen sind umstritten. §2 Punkt 10 der Betriebskostenverordnung sieht generell vor, dass Pflanzen die ersetzt werden, auf den Mieter umgelegt werden dürfen, Pflanzen, die neu angeschafft werden, jedoch nicht.)
  • Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken
  • Pflege von Plätzen, Zufahrten, usw. auf dem Hausgelände
  • Rasenpflege inkl. Mähen, Düngen und Vertikutieren
  • Spielplatzpflege
  • Pflege von Spielgeräten und Sitzbänken
  • Gießen und Wässern
  • alters-, witterungs- und umweltbedingtes Entfernen von Sträuchern und Bäumen, sowie entsprechende Neuanpflanzungen
  • Entfernen verblühter Blumen
  • Abtransport von Gartenabfällen, Laub, usw.
  • Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (Die Umlagefähigkeit von Gartengeräten ist umstritten. Das Amtsgericht Laufen urteilte 2005 (3 C 1176/04), dass als Grundregel Gartengeräte nicht umlegbar sind, da zu den Betriebskosten nur laufende Kosten zählen. Andererseits gab das Landesgericht Berlin im Jahr 2000 einem Vermieter recht, der die Anschaffungskosten für einen Laubsauger auf die Mieter umlegen wollte (62 S 463/99, GE2000). Dabei spielte jedoch auch die Größe der Wohnanlage eine Rolle (hier 13.218 qm Wohnfläche), wodurch der Einsatz eines Laubsaugers zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung zählte.)
  • Strom- oder Benzinkosten für den Rasenmäher

Wer stellt die Gartengeräte zur Verfügung?

Hat man sich geeinigt, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, dann ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Gartengeräte zur Verfügung zu stellen. Der Mieter muss sie also auf seine eigenen Kosten besorgen. Ist die Gartenpflege Mietersache, dann hat selbstverständlich auch er die Kosten der Geräte zu tragen.

Der Mieter pflegt nach eigenem Ermessen

Der Vermieter darf nicht vorschreiben, wie oft die Gartenarbeiten durchzuführen sind und auch nicht, welche Pflegemaßnahmen vorzunehmen sind. Wäre dies nämlich der Fall, so würde der Mieter die Stellung einer arbeitnehmerähnlichen Person erfüllen. Der Mieter darf sich also selbst aussuchen, in welchen Abständen er die Gartenarbeiten erledigt. Ihm wird somit ein vergleichsweise großer Ermessenspielraum bezüglich Art und Umfang der Gartenpflege zugebilligt. Der Vermieter muss gegebenenfalls ein freies Wachstum von Bäumen und Sträuchern oder einen Ökogarten akzeptieren. Unabhängig von seinem eigenen Geschmack. Das Gestaltungsrecht findet aber seine Grenze, wenn eine Verwilderung bzw. Verwahrlosung des Garten eingetreten ist. In dem Fall kann der Vermieter den Mieter auffordern, seiner Verpflichtung zur Gartenpflege nachzukommen. Bei erfolgloser Aufforderung kann der Vermieter die Gartenpflege durch eine Fremdfirma ausführen lassen und die Kosten hierfür vom Mieter ersetzt verlangen.

Tipp zur Gartenpflege Mieter: Um Streitigkeiten von vornherein zu umgehen, sollten genaue vertragliche Regelungen formuliert werden. Diese ermöglichen es dem Vermieter, auch nach Übertragung der Gartenpflege an den Mieter, auf die Gestaltung des Gartens (inklusive Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen) Einfluss zu nehmen. Will der Vermieter zum Beispiel sicherstellen, dass bestimmte Arbeiten in bestimmten Zeitintervallen durchführt werden, muss er eine entsprechende Bestimmung in den Vertrag aufnehmen. Schließlich ist es nachgewiesen, dass ein schöner und gepflegter Garten den Immobilienwert erhöht.

Wegnahmerecht bei Auszug

Viele Mieter, die mit der Wohnung oder dem Haus einen Garten nutzten, stellen sich bei Vertragsende die Frage, was mit den Pflanzen geschieht, die er gepflanzt und gepflegt hat. Darf der Mieter die Pflanzen entfernen und mitnehmen oder bleiben sie beim Vermieter? Die Bestimmungen darüber, welche Pflanzen der Mieter beim Auszug wieder aus dem Garten mitnehmen darf, sind verwirrend. Klauseln im Mietvertrag können regeln, wie zu verfahren ist. So ist es möglich, dass die Pflanzen gegen Entschädigung bleiben dürfen/müssen.

In den meisten Fällen fehlt aber eine entsprechende schriftliche Vereinbarung. Die Beurteilung richtet sich dann nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dort gibt es eine Regelung, die besagt, dass eine Pflanze mit ihrem Einpflanzen zum „wesentlichen Bestandteil“ des Grundstücks wird. Gleiches gilt für Samen durch das Aussäen. Damit würde der Vermieter und Grundstückseigentümer auch Eigentümer der Pflanzen. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wird eine Sache nämlich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden, zählt sie nicht zu den wesentlichen Bestandteilen. Man spricht hier von Scheinbestandteilen. Gerichte haben in solchen Fällen schon sehr unterschiedlich entschieden. Pauscha lässt sich jedoch sagen: Je länger sich Pflanzen schon im Garten befinden, desto geringer sind die Aussichten für den Mieter, diese beim Auszug mitzunehmen.

Einfacher ist es bei Gartenmöbel oder Gartenspielsachen der Kinder (z. B. eine Schaukel). Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter den Garten wie auch die Wohnung/das Haus so zu verlassen, wie er sie bei Antritt seines Miete vorgefunden hat. Dazu gehört das Leerräumen der Immobilie sowie bestimmte Schönheitsreparaturen.