Gartenpflege als Nebenkosten
Kann die Gartenpflege auf Mieter umgelegt werden?

Sind Gartenarbeiten im Mietvertrag enthalten?

Gewöhnlich wird im Mietvertrag festgesetzt, wer die Gartenpflege übernimmt. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung, ist die Gartenpflege Aufgabe des Vermieters. Will er sie auf den Mieter übertragen (also Gartenpflege Mieter), ist eine entsprechende vertraglichen Regelung notwendig. In welchem Umfang dem Mieter die Gartenpflege übertragen ist, hängt von der jeweiligen Formulierung ab.

Welche Gartenarbeiten müssen Mieter und Vermieter machen?

Der Mieter muss die Arbeiten übernehmen, die ihm im Mietvertrag zugeordnet sind. Es ist auch möglich, dass der Vermieter bestimmte grundlegende Gartenpflegearbeiten übernimmt, während erwartet wird, dass der Mieter kleinere Aufgaben erledigt, um das Grundstück in einem ordentlichen Zustand zu halten.

Der Mieter darf allerdings nur zu einfachen Arbeiten im Garten verpflichtet werden. Dazu gehören Tätigkeiten, die jeder Mieter ohne Fachkenntnisse und großen Kostenaufwand erledigen kann. Hierzu zählen beispielsweise das Mähen des Rasens und die Beseitigung des Unkrauts. Darüber hinausgehende Arbeiten (wie beispielsweise das Fällen von Bäumen) bleiben die Aufgabe des Vermieters, da dies keine einfachen Pflegearbeiten sind.

Der Mieter pflegt nach eigenem Ermessen

Der Vermieter darf nicht vorschreiben, wie oft die Gartenarbeiten durchgeführt werden und auch nicht, welche Pflegemaßnahmen vorzunehmen sind. Wäre dies nämlich der Fall, so würde der Mieter die Stellung einer arbeitnehmerähnlichen Person erfüllen. Der Mieter darf sich also selbst aussuchen, in welchen Abständen er die Gartenarbeiten erledigt. Ihm wird somit ein vergleichsweise großer Ermessensspielraum bezüglich Art und Umfang der Gartenpflege zugebilligt. Der Vermieter muss gegebenenfalls ein freies Wachstum von Bäumen und Sträuchern oder einen Ökogarten akzeptieren. Unabhängig von seinem eigenen Geschmack. Das Gestaltungsrecht findet aber seine Grenze, wenn eine Verwilderung bzw. Verwahrlosung des Garten eingetreten ist. In dem Fall kann der Vermieter den Mieter auffordern, seiner Verpflichtung zur Gartenpflege nachzukommen. Bei erfolgloser Aufforderung kann der Vermieter die Gartenpflege durch eine Fremdfirma ausführen lassen und die Kosten hierfür vom Mieter ersetzt verlangen.

Sind Gartenarbeiten in den Nebenkosten enthalten?

Gartenarbeiten können unter bestimmten Umständen Teil der Nebenkosten sein, die ein Mieter zusätzlich zur Grundmiete bezahlt. Ob und welche Gartenarbeiten in den Nebenkosten enthalten sind, hängt von der vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ab. Laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Deutschland zählen die Kosten für die Gartenpflege zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Die Kosten, die der Vermieter für die Gartenpflege umlegen darf, sind zum Beispiel:

• Personalkosten für die Gartenpflege (Beauftragung eines Gärtners für die Gartenarbeit)
• Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen
• Erneuerung von Pflanzen und Hölzern (Die Kosten für Pflanzen sind umstritten. §2 Punkt 10 der Betriebskostenverordnung sieht generell vor, dass Pflanzen die ersetzt werden, auf den Mieter umgelegt werden dürfen, Pflanzen, die neu angeschafft werden, jedoch nicht.)
• Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken
• Pflege von Plätzen, Zufahrten, usw. auf dem Hausgelände
• Rasenpflege inkl. Mähen, Düngen und Vertikutieren
• Spielplatzpflege
• Pflege von Spielgeräten und Sitzbänken
• Gießen und Wässern
• alters-, witterungs- und umweltbedingtes Entfernen von Sträuchern und Bäumen, sowie entsprechende Neuanpflanzungen
• Entfernen verblühter Blumen
• Abtransport von Gartenabfällen, Laub, usw.
• Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (Die Umlagefähigkeit von Gartengeräten ist umstritten. Das Amtsgericht Laufen urteilte 2005 (3 C 1176/04), dass als Grundregel Gartengeräte nicht umlegbar sind, da zu den Betriebskosten nur laufende Kosten zählen. Andererseits gab das Landesgericht Berlin im Jahr 2000 einem Vermieter recht, der die Anschaffungskosten für einen Laubsauger auf die Mieter umlegen wollte (62 S 463/99, GE2000). Dabei spielte jedoch auch die Größe der Wohnanlage eine Rolle (hier 13.218 qm Wohnfläche), wodurch der Einsatz eines Laubsaugers zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung zählte.)
• Strom- oder Benzinkosten für den Rasenmäher.

Wichtig ist, dass die Kosten für die Anlage oder die umfassende Neugestaltung eines Gartens nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen. Solche Maßnahmen gelten als Investitionen in die Substanz des Grundstücks und müssen vom Vermieter getragen werden.

Wie hoch sind die Nebenkosten für die Gartenpflege

Die Höhe der Kosten für die Gartenpflege ist in erster Linie abhängig von der Größe des Garten und dem Umfang der Gartenarbeiten. Ein weiterer Faktor sind die regionalen Preise für Firmen, die diese Arbeit umsetzen. Für eine ungefähre Vorstellung sind Preise ca. so einzukalkulieren:

Größe des Gartens

• Kleiner Garten (bis 100 m²): Die Kosten der regelmäßigen Arbeiten wie Rasenmähen könnten sich auf 20 bis 40 € pro Einsatz belaufen. Wird der Rasen von März bis Oktober wöchentlich gemäht, wären die jährlichen Kosten etwa 640 bis 1280 €.
• Großer Garten (ab 500 m²): In diesem Fall könnten die Kosten zwischen 50 und 100 € je Einsatz liegen, was jährliche Kosten in Höhe von 1.600 bis 3.2000 beträgt.

Art der Gartenpflege

• Rasenmähen: Je nach Größe des Garten können Kosten ab 20 € je Einsatz entstehen
• Baum- und Heckenschnitt: Für das Schneiden großer Bäume oder langer Hecken können einmalige Kosten von 100 bis 300 Euro pro Baum oder Hecke anfallen, je nach Größe und Aufwand.

Regionale Preise

• In städtischen Gebieten mit höheren Lebenshaltungskosten könnten die Dienstleistungen etwa 10-20% teurer sein als in ländlichen Gebieten.

Nicht zu unterschätzen ist auch der Faktor der Regelmäßigkeit der Gartenarbeiten.

Wer zahlt die Gartengeräte?

Die Verantwortung für die Anschaffung und Wartung von Gartengeräten hängt von der Vereinbarung ab, die zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, insbesondere in Bezug darauf, wer für die Gartenpflege zuständig ist.

Hat man sich geeinigt, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, dann ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Gartengeräte zur Verfügung zu stellen. Der Mieter muss sie also auf seine eigenen Kosten besorgen. Ist die Gartenpflege Mietersache, dann hat selbstverständlich auch er die Kosten der Geräte zu tragen. Ist der Vermieter für die Gartenpflege zuständig, ist dieser auch für die Beschaffung und die Kosten für die Geräte verantwortlich.

Muss der Vermieter Gartenarbeiten ankündigen?

Handelt es sich um regelmäßige normale Instandhaltungsmaßnahmen, muss die Gartenarbeit nicht angekündigt werden. Darunter fallen Gartenarbeiten, wie Hecke schneiden, wöchentliches Rasenmähen, Unkraut jäten.

Beeinflusst die Gartenarbeit allerdings die Nutzung der Mietsachen, muss diese rechtzeitig angekündigt werden. Dies basiert auf dem Prinzip, dass der Mieter das Recht hat, die gemietete Immobilie während der Mietzeit ungestört zu nutzen.

Größere Gartenarbeiten können Lärm und Unannehmlichkeiten verursachen oder den Zugang zu bestimmten Bereichen vorübergehend einschränken, was eine vorherige Ankündigung notwendig macht. Dazu zählen Baumfällarbeiten, umfangreiche Landschaftsgestaltung oder das Errichten von Gartenbauten.

Welche Rechte hat der Mieter im Garten?

Die Rechte und Pflichten, die ein Mieter im Garten hat, sind maßgeblich vom Mietvertrag und der Hausordnung abhängig.

• Gartennutzung: Bei einem Mehrfamilienhaus muss die Mitnutzung des Gartens im Mietvertrag stehen. Dies zählt auch bei Erdgeschosswohnungen. Im Falle eines Einfamilienhauses zählt der Garten automatisch zur Mietsache.
• Veränderungen im Garten: Bei einem Mietvertrag mit Gartennutzung dürfen sie den Garten mit gestalten. Dazu zählen das Aufstellen von Möbeln, das Dekorieren, das Aufstellen von Spielgeräten und das Anlegen von Beeten. Wichtig dabei ist, dass alles wieder bei Auszug abbaubar sein muss. Das Entfernen von Bäumen und Sträuchern muss mit dem Vermieter abgesprochen werden. Ebenfalls das Errichten von Pools oder Teichen.
• Nutzung des Gemeinschaftsgartens: Bei einem Gemeinschaftsgarten müssen sich alle Mieter, die den Garten nutzen, untereinander und mit dem Vermieter absprechen, wenn Veränderungen geplant sind. Ein Teil des Gartens darf nicht ohne Zustimmung für den alleinigen Gebrauch abgegrenzt werden

Es ist entscheidend, dass Mieter und Vermieter klare Vereinbarungen zur Gartennutzung und -pflege treffen und diese schriftlich im Mietvertrag festhalten, um spätere Missverständnisse oder Konflikte zu vermeiden.

Urteile bzgl. der Gartenpflege bei Mietern

Um die Ausübung der Rechte und Pflichten bzgl. der Gartenpflege noch besser zu verstehen, stellen wir 3 interessante Urteile der vergangenen Jahre vor:

1. Baumfällarbeiten sind keine umlagefähigen Kosten: In mehreren Urteilen wurde entschieden, dass die Kosten für das Fällen von Bäumen nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese gehört laut § 2 Nr. 10 BetrKV nicht mehr zu periodischen Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche, sondern zählt als außergewöhnliche Tätigkeit. (Urtei: AG Leipzig, Urteil vom 14.04.2020, Aktenzeichen 168 C 7340/19 in WUM 2020, Seite 643)
2. Erstellung eines Gartenhauses: Ist der Mieter laut Mietvertrag für die Gartenpflege verpflichtet, kann er vom Vermieter das Errichten eines Gartenhauses einfordern, um Geräte zu verstauen. ( Urteil: Amtsgericht Vaihingen, Urteil vom 03.12.2019)
3. Eine Vereinbarung, die Gartenflächen "in Ordnung" zu halten, gibt dem Mieter einen sehr breiten Ermessensspielraum bei der Rasenpflege, entschied der Bundesgerichtshof. Das Gericht entschied zugunsten des Mieter, da die Formulierung “in Ordnung zu halten” nicht eindeutig genug ist.

Bei den Urteilen ist vor allem auffällig, dass es wichtig ist, die Rechte und Pflichten in dem Mietvertrag so zu formulieren, dass die Aufgabenverteilung eindeutig ist.

Was passiert mit den Pflanzen beim Auszug des Mieters?

Viele Mieter, die mit der Wohnung oder dem Haus einen Garten nutzten, stellen sich bei Vertragsende die Frage, was mit den Pflanzen geschieht, die er gepflanzt und gepflegt hat. Darf der Mieter die Pflanzen entfernen und mitnehmen oder bleiben sie beim Vermieter? Die Bestimmungen darüber, welche Pflanzen der Mieter beim Auszug wieder aus dem Garten mitnehmen darf, sind verwirrend. Klauseln im Mietvertrag können regeln, wie zu verfahren ist. So ist es möglich, dass die Pflanzen gegen Entschädigung bleiben dürfen/müssen.

In den meisten Fällen fehlt aber eine entsprechende schriftliche Vereinbarung. Die Beurteilung richtet sich dann nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dort gibt es eine Regelung, die besagt, dass eine Pflanze mit ihrem Einpflanzen zum "wesentlichen Bestandteil" des Grundstücks wird. Gleiches gilt für Samen durch das Aussäen. Damit würde der Vermieter und Grundstückseigentümer auch Eigentümer der Pflanzen. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wird eine Sache nämlich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden, zählt sie nicht zu den wesentlichen Bestandteilen. Man spricht hier von Scheinbestandteilen. Gerichte haben in solchen Fällen schon sehr unterschiedlich entschieden. Pauscha lässt sich jedoch sagen: Je länger sich Pflanzen schon im Garten befinden, desto geringer sind die Aussichten für den Mieter, diese beim Auszug mitzunehmen.

Einfacher ist es bei Gartenmöbel oder Gartenspielsachen der Kinder (z. B. eine Schaukel). Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter den Garten wie auch die Wohnung/das Haus so zu verlassen, wie er sie bei Antritt seines Miete vorgefunden hat. Dazu gehört das Leerräumen der Immobilie sowie bestimmte Schönheitsreparaturen.