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Gewerbeimmobilie verkaufen: Was ist zu beachten? Unsere Tipps

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich sehr von dem Verkauf einer privaten Immobilie. Schließlich ist dieser komplexer, da Gewerbeimmobilien Besonderheiten vor allem in puncto Wertermittlung und Steuerrecht aufweisen. Was gibt es also zu beachten? Mit unseren Tipps können Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen. 

Eine Immobilie ist dann gewerblich, wenn sie nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt wird. Dies gilt selbstverständlich auch für Gebäude für öffentliche Zwecke, wie beispielsweise Behörden.

Diese Typen von Gewerbeimmobilien gibt es

 Es gibt die unterschiedlichsten Arten von gewerblichen Immobilien. Das bedeutet also, dass es auch die unterschiedlichsten Dinge beim Verkauf zu beachten gibt: Die Zielgruppen unterscheiden sich, die ideale Lage, aber auch die zu erwartenden Mieteinnahmen.

Bereich Beispiele
Produktion Kühlhalle
Handel Supermarkt, Ladengeschäft, Einkaufszentrum
Büro Büroflächen / Gebäude (Gebäude, die Büroflächen beherbergen)
Logistik Lagerhalle
Freizeit Schwimmhalle, Sportstudio (Fitnesscenter)
Spezielles Bahnhof, Praxis

Gewerbeimmobilie verkaufen: Umfangreiche Teilmarktanalyse durchführen

Bevor Sie mit dem Verkauf überhaupt beginnen können, sollten Sie sich darüber Gedanken machen, wer Ihre Zielgruppe ist. Dafür sollten Sie sich die Frage stellen, für welche Arten von Gewerbe sich Ihre Immobilie eignet. Zu welchem Teilmarkt gehört sie also? Eignet sie sich hervorragend für ein Büro, eine Arztpraxis oder beispielsweise eher für ein Fitnessstudio? Für jeden Teilmarkt gibt es unterschiedliche Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten, die es zu berücksichtigen gibt. Analysieren Sie Ihren Teilmarkt also so gut wie möglich. Schließlich möchten Sie sicherlich eine große Masse an potenziellen Käufern für die Immobilie begeistern, denn so haben Sie Verhandlungsspielraum beim Preis.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Das Exposé

Um die gewünschten Massen an potenziellen Käufern zu erreichen, muss das Objekt präsentiert werden. Hierbei eignet sich ein Exposé, es ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Stellen Sie deshalb ein aussagekräftiges, vollständiges und optisch ansprechendes Exposé zusammen. Anhand dessen entscheiden viele Interessenten, ob sie die Immobilie besichtigen möchten und sich näher mit dem Gedanken eines Kaufs beschäftigen. Fügen Sie einen Grundriss und genügend Fotos der Immobilie bei und gehen Sie bereits in der Beschreibung auf die entsprechende Zielgruppe ein. Versuchen Sie, die wichtigsten Fragen für einen potenziellen Käufer bereits im Exposé zu beantworten:

  • Wo befindet sich die Immobilie und wie groß ist sie? (Und weitere Eckdaten)
  • Für welche Art von Gewerbe eignet sie sich?
  • Ist sie bereits vermietet oder steht sie leer? Mit welchen Mieteinnahmen kann der Käufer rechnen?
  • Welche Instandhaltungskosten kommen auf den Käufer zu?

Gewerbeimmobilie verkaufen: Den richtigen Preis finden

Wie finden Sie nun den richtigen Verkaufspreis? Schließlich muss das Angebot-Nachfrage-Verhältnis beachtet werden. Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, verkaufen Sie sicherlich schnell, jedoch machen Sie Verlust. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, könnte dies viele Interessenten abschrecken, wodurch das Objekt zu lange auf dem Markt bleibt. Grundsätzlich beeinflussen die folgenden vier Faktoren den Verkaufspreis am meisten:

  • Die Lage: Natürlich ist die ideale Lage von der jeweiligen Art der Nutzung abhängig. Beispielsweise erzielen Ladenlokale in Haupteinkaufsstraßen höhere Verkaufspreise als in Nebenstraßen. In einer Großstadt natürlich auch wieder mehr als in einer ländlichen Region.
  • Vermietet oder unvermietet: Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sich vermietete Gewerbeimmobilien in puncto Sicherheit besser verkaufen lassen als leerstehende.
  • Die Mieteinnahmen: Hier ist nicht nur die Höhe, sondern vor allem auch die Sicherheit und Dauerhaftigkeit der Mieteinnahmen relevant.
  • Der Zustand: Insbesondere im Hinblick auf die Instandhaltungs- und Renovierungskosten sollte der zukünftige Käufer einen guten Eindruck von dem Zustand erhalten.

Dies alles sind Faktoren, die ein Laie oft kaum einschätzen kann. Insbesondere wenn Sie noch nie eine Gewerbeimmobilie verkauft haben, empfehlen wir Ihnen, einen Gewerbemakler die Arbeit erledigen zu lassen. Diese haben sehr gute Fachkenntnisse und wissen, wie ein realistischer Verkaufspreis für Ihre Immobilie aussieht.

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Erforderliche Unterlagen und Verträge

Um bereits bei der Besichtigung gut vorbereitet zu sein, sollten einige Unterlagen bereit liegen. An den folgenden Unterlagen haben Käufer von Gewerbeimmobilien Interesse:

  • Ein aktueller Grundbuchauszug (Belastungen und Rechte Dritter)
  • Ein genehmigter Bebauungsplan
  • Ein Flurkartenauszug bzw. Lageplan
  • Baupläne im M. 1:100 oder besser als detailliertere Werkpläne M. 1:50
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • Die Kubaturberechnung
  • Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baubeschreibungen, vor allem bei Umbauten
  • Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen)
  • Die Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
  • Gegebenenfalls Mietverträge der letzten drei Jahre
  • Gegebenenfalls Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • Der Energieausweis

Ein Gewerbemakler hilft Ihnen bei der Beschaffung dieser Unterlagen und berät Sie zu weiteren Dokumenten, die Ihre Immobilie speziell benötigen könnte.

Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Auch steuerlich gibt es beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie Unterschiede im Vergleich zum Verkauf einer privaten. Der Verkaufserlös unterliegt nämlich sowohl der Einkommens- als auch der Gewerbesteuer. Die Einkommenssteuerpflicht besteht dann, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt und der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Zählt die Immobilie allerdings zum Betriebsvermögen, ist die sogenannte Spekulationsfrist von bis zu zehn Jahren ungültig und es werden weiterhin Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig. Die Gewerbesteuerpflicht besteht dann, wenn der Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft. Hier liegt dann also keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel vor.

Gewerbeimmobilie verkaufen: Bau- und planungsrechtliche Belange

Auch bau- und planungsrechtliche Belange spielen für Interessenten von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle. Insbesondere ist das öffentliche Bau- und Planungsrecht einschließlich des Emissionsschutzrechts, die nachbarrechtliche Situation und ggf. die Altlastenfrage zu berücksichtigen, wenn eine Nutzungsänderung für das Gebäude geplant wird. Die Rechtsgrundlage ist der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO), in dem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt sind.

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