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Gewerblicher Grundstückshandel: Gewinne versteuern

Das von den Eltern geerbte Haus soll verkauft werden. Ebenso das eigene Haus, das eigentlich zu klein ist. Und die vermietete Wohnung könnte man doch eigentlich auch noch veräußern, um eine gute Summe für ein schickes, neues Haus zusammenzubekommen. Aber aufgepasst: Normalerweise sind private Verkäufe steuerfrei. Ab einem bestimmten Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen werden die Verkäufe jedoch als gewerblicher Grundstückshandel bewertet. Immobilienverkäufer sollten unbedingt die Grenzwerte kennen, bevor sie aktiv werden.

Werden Grundstücke von Privatpersonen erworben und später wieder veräußert, wird erst einmal grundsätzlich davon ausgegangen, dass es sich um sogenannte private Vermögensverwaltung handelt. Unter bestimmten Bedingungen könnte es Ihnen aber passieren, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Somit unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer. Wo die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel liegt, lesen Sie hier.

Gewerblicher Grundstückshandel

Der gewerbliche Grundstückshandel liegt vor, wenn die gesetzlichen Tatbestandsmerkmale einer gewerblichen Tätigkeit einschlägig sind. Diese sind Nachhaltigkeit, eine Gewinnerzielungsabsicht und die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Ist dies der Fall, so unterliegt der erzielte Gewinn bei der Veräußerung eines Objektes der Einkommenssteuer. Die Besteuerung erfolgt gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.

Gewerblicher Grundstückshandel: Die Drei-Objekt-Grenze

Wenn von Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft werden, so liegt der gewerbliche Grundstückshandel vor. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass in diesem Fall eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter steckt. Zu den Objekten zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und auch Gewerbeimmobilien. Jedoch sind Grundstücke, die den eigenen Wohnzwecken dienen, nicht einzubeziehen. Außerdem werden auch ererbte Grundstücke nicht dazu gezählt. War der Erblasser jedoch mit den Immobilien gewerblich tätig, so müssen auch die Nachfolger gewerbliche Einkünfte deklarieren. Dies gilt unabhängig von der Besitzdauer.

Diese Drei-Objekt-Grenze hat grundsätzlich nur eine indizielle Wirkung, ist somit als Vereinfachungsregel zu verstehen und hat Ausnahmen. Beispielsweise kann ein gewerblicher Grundstückshandel bei bestimmten Sachverhalten trotz Einhaltens der Drei-Objekt-Grenze vorliegen. Ebenso gilt umgekehrt, dass trotz Überschreitens der Grenze noch eine Vermögensverwaltung denkbar ist.

Bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze gilt der gewerbliche Grundstückshandel übrigens nicht nur für das vierte Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte. Selbst bei unter vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstücksverwalter verhält. Unter anderem dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

Sogar Grundstücke, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die Drei-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.

Gewerblicher Grundstückshandel auch bei Notverkauf

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung der Immobilie sind in einem solchen Fall unerheblich. So kann es auch zum gewerblichen Grundstückshandel kommen, wenn auf Druck der Bank oder aufgrund angedrohter Versteigerung durch das Finanzamt verkauft wird. Maßgebend sind nicht die Gründe für den Verkauf, denn diese können in der Regel keinen Hinweis auf die unterstellte Gewinnerzielungsabsicht beim Erwerb geben. Somit können also auch Immobilienveräußerungen im Rahmen von Scheidung, Umzug oder Finanzierungsproblemen einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen. Sogar rückabgewickelte Verkäufe sollen Bedeutung für den gewerblichen Grundstückhandel haben.

Die Ausdehnung der Drei-Objekt-Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze kann aber auch auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Errichtung eine Verkaufsabsicht vorlag. Unter anderem in den folgenden Fällen:

  • Das Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner fertiggestellten Bebauung verkauft.
  • Das Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut.
  • Der Veräußerer beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts.
  • Vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen.
  • Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert.
  • Beim Verkauf von errichteten Großobjekten kann außerhalb der oben genannten Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als vier Objekten vorliegen. Das setzt voraus, dass besondere Anzeichen gegeben sind, die auf eine Veräußerungsabsicht bei der Errichtung hindeuten. 

Regelung bei Ehepartnern

Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide jeweils drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern können. Und das, ohne dass der erzielte Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt.

Die Spekulationsfrist

Bei weniger als drei Objekten gilt grundsätzlich also, dass Privatpersonen Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung erzielen. Diese Einnahmen sind steuerfrei, sobald die Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren. Wenn also das Grundstück – ganz oder teilweise – innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommenssteuer. Somit ist bei Veräußerung über zehn Jahre nach dem Erwerb der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

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