Grundbuchauszug: Da muss alles stimmen

Grundbuchauszug: Da muss alles stimmen!

Sobald man sich mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt, fällt der Begriff „Grundbuchauszug“. Was steht eigentlich in dem Grundbuchauszug? Wer darf Einblick in das Grundbuch nehmen, und warum ist der Grundbuchauszug bei einem Immobilienkauf so wichtig? HAUSGOLD beantwortet häufig gestellte Fragen rund um den Grundbuchauszug.

Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch. Benötigt wird der Grundbuchauszug zum Beispiel für die Beleihungsprüfung anhand der Beleihungsunterlagen sowie vor dem Kauf einer Immobilie. Der Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs muss beim zuständigen Grundbuchamt erfolgen. Aber nicht jede Person darf einfach Einsicht nehmen, sondern es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.

Was ist ein Grundbuchamt?

Die für Grundbuchangelegenheiten zuständigen Abteilungen eines Gerichts werden als Grundbuchamt bezeichnet und sind sachlich unter anderem zuständig für:

  • das Führen der Grundakten und Grundbücher, die zu jedem Grundstück und zu jeder Eigentumswohnung im Gerichtsbezirk existieren,
  • die Vornahme von Eintragungen im Grundbuch,
  • die Gewährung von Einsichtsnahmen in das Grundbuch bei Geltendmachung eines berechtigten Interesses,
  • Erteilung von einfachen oder beglaubigten Grundbuchauszügen (gegen Gebühr).

Wer hat ein Recht auf Grundbucheinsicht?

Ein Grundstückseigentümer hat ein generelles Recht auf Grundbucheinsicht. Aber auch Gerichte, Behörden und Notare haben das Recht, zum Beispiel wenn sie im Zuge der Amtshilfe einen Blick in das Grundbuch werfen möchten.

Doch auch andere Personen beziehungsweise Personengruppen können im Einzelfall ein Interesse daran haben, Grundbucheinsicht zu nehmen. Diese können sein:

  • Gläubiger, welche eine Forderung gegen den Grundstückseigentümer besitzen und aufgrund eines Vollstreckungstitels eine Zwangsversteigerung in das Grundstück betreiben möchten,
  • Kreditgeber des Grundstückseigentümers, wenn der Kredit grundbuchlich abgesichert werden soll,
  • Potentielle Käufer eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie,
  • Grundstücksangrenzer, die Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen,
  • Mieter, die (begründet) Zweifel haben, ob der Vermieter auch der tatsächliche Eigentümer ist.

Die Eingrenzung des Einsichtnahmerechts dient letztlich dem Persönlichkeitsschutz der Eingetragenen. Darum ist eine Einsicht ausschließlich aus Neugier nicht gestattet. Es muss grundsätzlich ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vorweisbar sein. Wer Interesse am Grundbuchauszug hat, muss sich an das zuständige Grundbuchamt wenden und dort seine bestehenden Gründe darlegen. „Dabei ist zu beachten, dass sich eine solche Darlegung erübrigt, wenn der betreffende Grundstückseigentümer beziehungsweise einer der im Grundbuch eingetragenen Rechtinhabern der Einsichtnahme zustimmt oder der Interessierte eine schriftliche Bevollmächtigung von einer dieser Personen vorlegt“, so juraforum.de.

Darf das Grundbuchamt den Einsichtswunsch ablehnen?

Ja. Das Grundbuchamt ist grundsätzlich nicht zur Erteilung von Auskünften verpflichtet. „Die Pflicht herfür ergibt sich lediglich anhand von gesetzlichen Vorschriften, welche ganz besonders im Rahmen der Grundstücksvollstreckung auftreten. Sollte hingegen das Grundbuchamt mit den Gründen, welche der Antragsteller zur Erteilung von Auskunft dargelegt hat, nicht einverstanden sein, so darf es die Einsichtnahme verweigern.“

Ein Grundbuch mit seinen Grundbucheintragungen ist also kein öffentlich zugängliches Dokument, und das Grundbuchamt nicht zur Erteilung von Auskünften aus dem Grundbuch verpflichtet. Eine Auskunftspflicht besteht lediglich aufgrund gesetzlicher Vorschriften, insbesondere im Rahmen einer Grundstücksvollstreckung. Genügen dem Grundbuchbeamten die dargelegten Sachverhalte nicht, muss er den Antrag auf Einsichtnahme ablehnen. Rechtsbehelf gegen die Einsichtsversagung durch den Grundbuchbeamten ist die schriftlich dargelegte und an den Grundbuchrichter gerichtete Sachverhaltsdarstellung. Dieser entscheidet, ob die Ablehnung zu Recht erfolgt ist. Gegen Entscheidungen des Grundbuchgerichts ist die Beschwerde möglich. Das Grundbuchgericht kann der Beschwerde abhelfen. Hilft es nicht ab, so entscheidet nach §§ 71, § 72 GBO das Oberlandesgericht.

Beispiel für eine Ablehnung:

Das OLG Dresden entschied 2009, so openjur.de, dass ein Nachweismakler ohne Maklervertrag und ohne Abschrift eines Grundstückskaufvertrages kein berechtigtes Interesse hat, zwecks Ermittlung der Maklerprovision Grundbucheinsicht zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und dadurch den vereinbarten Kaufpreis zu erfahren, habe der Grundstücksmakler allenfalls dann, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines nach der Kaufpreishöhe zu berechnenden Provisionsanspruchs spreche.

Darf die Presse den Grundbuchauszug einsehen?

In Sonderfällen erhalten auch Pressevertreter Grundbucheinsicht. Laut BVerfG, 28.08.2000, 1 BvR 130/91 besitzt die Presse besitzt ein berechtigtes Einsichtsinteresse, wenn das Interesse auch als öffentliches Interesse zu werten ist. Das war zum Beispiel bei Recherchen über mögliche Vermögensübertragen im Falle der Schlecker-Insolvenz der Fall.

Wie beantragt man einen Grundbuchauszug?

Die Anforderung des Grundbuchauszugs kann entweder vom Antragsteller durch persönliches Erscheinen beim Grundbuchamt vorgenommen werden oder per Antrag. Die meisten Grundbuchämter, aber auch HAUSGOLD, stellen hierfür Online-Formulare zur Verfügung oder Sie stellen den Antrag schriftlich.

Wie teuer ist die Grundbucheinsicht?

Die Grundbucheinsicht ist kostenpflichtig ist. Die jeweiligen Gebühren richten sich nach der Form des Antrags. Es gibt zwei verschiedene Formen des Grundbuchauszugs:

  • Einfacher Grundbuchauszug
  • Beglaubigter Grundbuchauszug

Der einfache, unbegalubigte Grundbuchauszug kostet rund 10 Euro. Der beglaubigte Grundbuchauszug kostet ca. 20 Euro.

Warum ist Eintrag im Grundbuch so wichtig?

Der Eintrag im Grundbuch ist so wichtig, weil erst nach dem Eintrag einem Käufer eine Immobilie tatsächlich gehört: Die Unterschrift unter den Kaufvertrag macht einen Käufer noch nicht zum Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Hauses oder einer Wohnung. Auch die Überweisung der Kaufsumme ändert noch nichts an den Eigentumsrechten. Darum ist die Einschaltung eines Notars beim Immobilienverkauf auch Pflicht. Der Notar ist für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch zuständig

Wie liest sich der Grundbuchauszug?

Im Grundbuch gibt es für jedes einzelne Grundstück ein eigenes Blatt. Städte teilen ihre Fläche in verschiedene Bereiche und Flurstücke auf. Diese werden fortlaufend nummeriert und dienen auch im Grundbuch zur Identifikation des betreffenden Stücks Land. Auf jedem Blatt sind das zuständige Amtsgericht, die Gemeinde und die Nummer des Flurstücks vermerkt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt.

  1. Die erste Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Wenn Sie also ein Grundstück erwerben, dann wird an dieser Stelle Ihr Name auftauchen. Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner, werden beide Namen vermerkt.
  2. Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
  3. Die dritte Abteilung listet Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen

Kostenloses Antragsformular für Ihren Grundbuchauszug

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen, sollten Sie für Ihre Unterlagen einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. HAUSGOLD bietet Ihnen ein kostenloses Antragsformular, das Sie ganz einfach als PDF-Dokument herunterladen können. Füllen Sie es aus und senden Sie die Antrag an das zuständige  Grundbuchamt, also an das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, können Sie hier erfahren, welche weiteren Unterlagen benötigt werden.

Quellen: juraforum.de., openjur.de