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Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Was darf Ihr Nachbar?

Sie stehen kurz vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages und stellen fest, dass dem Nachbar bestimmte Rechte auf Ihrem Grundstück eingeräumt werden? Diese Art von Belastung eines Grundstücks wird gemäß § 1018 BGB als Grunddienstbarkeit definiert. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, was nun zu beachten ist. 

Die Grunddienstbarkeit könnte zu Problemen führen. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass man als Immobilienkäufer einen guten Blick ins Grundbuch wirft. Schließlich ist das Recht gemäß § 96 BGB an das Grundstück gebunden und auch der neue Eigentümer muss sich daran halten. Außerdem könnte diese Eintragung für das belastete Grundstück zu einer Wertminderung führen.

Grunddienstbarkeit: Die Definition

Im § 1018 BGB wird die Grunddienstbarkeit wie folgt definiert:

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).“

Kurz gefasst definiert die Grunddienstbarkeit also, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss. Grundstücke, die hiermit belastet sind, bezeichnet man als dienende Grundstücke.

Beispiele für die Grunddienstbarkeit

  • Das Wegerecht: Hierbei darf der Nachbar über das dienende Grundstück gehen bzw. fahren, um zu seinem Haus zu gelangen. Dies ist oft bei Hinterliegergrundstücken der Fall.
  • Das Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen (zum Beispiel für Strom oder Wasser) unter dem dienenden Grundstück verlegen.
  • Die Bebauungsbeschränkung: Als Eigentümer eines dienenden Grundstücks darf man beispielsweise keine Gebäude errichten, die höher als eine vorgegebene Anzahl von Geschossen sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick zu verbauen.
  • Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das dienende Grundstück ragen.

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Hat der Nachbar einen Anspruch auf ein Wegerecht?

In der Regel hat der Nachbar keinen Anspruch. Für den Fall aber, dass ein Grundstück so liegt, dass es keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat, gilt das Notwegerecht. So muss man als Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Nachbarn also erlauben, das Grundstück überqueren zu dürfen, bis es eine andere Möglichkeit gibt, das Grundstück zu betreten. Dies bedeutet also auch, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinen Nachbarn ungehindert den Weg überqueren lassen muss. Er darf ihm also keine Hindernisse in den Weg stellen.

Die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Grunddienstbarkeit

Interessieren Sie sich für den Kauf einer Immobilie und haben erfahren, dass diese mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, sollten Sie vorher prüfen, ob diese überhaupt wirksam ist. Diese kann nämlich nur ausgeübt werden, wenn sie auf einem Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks eingetragen ist. Sie kann aber auch zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks vermerkt werden. Selbstverständlich müssen sich die Eigentümer des dienenden und des herrschenden Grundstückes über die jeweiligen Rechte und Belastungen einigen. Dies wird dann auch notariell beglaubigt.

Achtung: Ist beispielsweise das Wegerecht nicht im Grundbuch, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag vereinbart, so ist dieses für Sie als Käufer nicht mehr wirksam. Denn diese Vereinbarung geht beim Kauf nicht auf den neuen Eigentümer über. Möchte der Nachbar also weiterhin sein Wegerecht beanspruchen, so muss er eine neue Regelung mit dem neuen Eigentümer treffen.

Der Unterschied: Grunddienstbarkeit und Nießbrauch

Die Grunddienstbarkeit wird oft mit einem Nießbrauch verwechselt. Beim Nießbrauch bekommt jedoch eine Person viel umfangreichere Rechte auf das eigene Grundstück als bei der Grunddienstbarkeit. Ein Beispiel hierfür ist das lebenslange Recht einer Person, ein Haus zu bewohnen oder zu vermieten und daraus die Früchte zu ziehen. Außerdem ist der Nießbrauch im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit an eine einzelne Person gebunden und kann nicht weiter gegeben werden.

Muss der Eigentümer eines dienenden Grundstückes alles dulden?

Selbstverständlich muss der Eigentümer eines dienenden Grundstücks nicht alles dulden. Unter anderem kann er eine schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit fordern. So darf beispielsweise ein Nachbar mit Wegerecht nicht grundlos auf dem Weg auf- und abfahren – er muss die Grunddienstbarkeit also schonend ausüben. Außerdem ist der Nachbar, der eine Anlage des Eigentümers mitbenutzt, auch zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage gemäß § 1021 BGB mit verpflichtet. Und sofern vereinbart, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch ein Recht auf ein Nutzungsentgelt haben. Die Art und Weise hiervon wird bei der Bestellung der Dienstbarkeit festgelegt. In der Regel aber erfolgen die Zahlungen in Form einer Nutzungsrente.

Wie kann ich die Grunddienstbarkeit beenden?

Hat man ein Grundstück erworben, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet war, kann man dies in der Regel nur dann beenden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, die keiner Zustimmung benötigen:

  1. Wenn eine auflösende Bedingung eintritt: Wenn die Grunddienstbarkeit beispielsweise zeitlich befristet ist, ist sie automatisch beendet.
  2. Wenn die Vorteile für das herrschende Grundstück wegfallen und auch in naher Zukunft nicht mehr eintreten können.
  3. Falls es für die Dienstbarkeit ein Hindernis gibt und der Nachbar dies über Jahre hingenommen hat, dann könnte sein Recht laut § 1028 BGB verjährt sein.

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