Grundsteuer_Dorf im Herbst

Grundsteuer: Wie hoch ist die Grundsteuer, die ich zahlen muss?

Eigentum verpflichtet. Zu den Pflichten zählt, regelmäßig Grundsteuer zu bezahlen. Wird sie nicht bezahlt, steht in absehbarer Zeit Ärger bzw. ein Vollstreckungsbeamter vor der Tür. HAUSGOLD erläutert Ihnen die wichtigsten Fakten rund um die Grundsteuer und stellt vor, wie Sie die Grundsteuerhöhe berechnen.

In Deutschland muss für Immobilien und Grundstücke jährlich eine Grundsteuer gezahlt werden. Die Steuer wird vom Finanzamt mit dem Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Auf der Grundlage dieses Bescheids setzt die Gemeinde dann die Steuer fest und schickt Eigentümern einen Grundsteuerbescheid. Gezahlt werden muss die Grundsteuer an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Die dadurch erzielten Einnahmen verwenden die Gemeinden zum Erhalt der örtlichen Infrastruktur.

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Gemeindesteuer. Das bedeutet, dass die Steuer von Gemeinden und Städten erhoben wird. Im Zusammenhang mit der Grundsteuer kommen zwei Gesetze zur Anwendung. Zum einen das Grundsteuergesetz, das die Regelungen dazu enthält, wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird. Zum anderen das Bewertungsgesetz, das bei der Bewertung von Grundstücken eine Rolle spielt. Als objektbezogene Steuer bezieht sich die Grundsteuer ausschließlich auf den Wert und die Beschaffenheit des Steuerobjekts. Da sie dabei die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners nicht berücksichtigt, ist die Grundsteuer eine sogenannte Objekt- oder Realsteuer.

Grundsteuerberechnung: Wie wird die Höhe ermittelt?

Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ist in drei Stufen gegliedert:

  1. Auf Basis des Bewertungsgesetzes und in aller Regel unter Anwendung des Ertragswertverfahrens legt das zuständige Lagefinanzamt den Einheitswert fest. Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, das für den Bereich zuständig ist, in dem sich das Grundstück befindet. Über den festgelegten Einheitswert wird ein Bescheid erlassen.
  2. Auf Grundlage des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag, indem es den Einheitswert und die Steuermesszahl miteinander multipliziert. Die Steuermesszahl hängt vom Steuerobjekt ab. Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben beträgt die Steuermesszahl 6 Promille, also sechs Tausendstel. Bei Einfamilienhäusern wird (je nachdem wie hoch der Einheitswert ist) entweder mit 2,6 oder mit 3,5 Promille als Steuermesszahl multipliziert. Und bei Zweifamilienhäusern kommen 3,1 Promille als Steuermesszahl zur Anwendung. Bei allen anderen Immobilien beträgt die Steuermesszahl 3,5 Promille. Über den ermittelten Grundsteuermessbetrag erlässt das Finanzamt einen Bescheid, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird. Eine Zweitschrift des Grundsteuermessbescheids wird an die Gemeinde oder die Stadt ausgehändigt.
  3. Die Gemeinde oder die Stadt berechnet die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Hierfür multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt.

Beispiele für die Berechnung der Grundsteuer

Die Frage „Wie hoch ist die Grundsteuer, die ich zahlen muss?“, lässt sich nicht pauschal beantworten. Darum stellen wir Ihnen anbei zwei Beispiel vor.

Frau Schmidt bewohnt ein Einfamilienhaus in einer Stadt, wo für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 540 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 30.000 Euro festgestellt. Die von Frau Schmidt zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert des Einfamilienhauses 30.000,00 Euro
Grundsteuermessbetrag 2,6 Promille von 30.000 Euro = 78 Euro
Hebesatz (Grundsteuer B) 540 %
Jahresgrundsteuer 78 Euro x 540 % = 421,20 Euro
Vierteljährliche Rate 105,30 Euro

Landwirt Martens besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche in einem bayerischen Dorf, wo für die Grundsteuer A ein Hebesatz von 300 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 20.000 Euro festgestellt. Die von Herrn Martens zu zahlende Grundsteuer wird wie folgt ermittelt:

Einheitswert der landwirtschaftlichen Nutzfläche 20.000,00 Euro
Grundsteuermessbetrag 6 Promille von 20.000 Euro = 120 Euro
Hebesatz (Grundsteuer A) 300 %
Jahresgrundsteuer 120 Euro x 300 % = 360 Euro
Vierteljährliche Rate 90 Euro

Wofür wird die Grundsteuer erhoben?

Der Grundsteuer unterliegen land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Betriebsgrundstücke und -gebäude, unabhängig davon, ob sie zur Land- und Forstwirtschaft gehören oder ob nicht. Außerdem werden Erbbaurechte, Teileigentum und privates Wohneigentum besteuert. Damit müssen also auch diejenigen, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung besitzen, Grundsteuer bezahlen.

Nach welchen Vorgaben erfolgt eine Grundsteuererhebung?

Die Grundsteuererhebung darf nicht vollkommen willkürlich erfolgen. Die wichtigsten Faktoren der Berechnung, wie der Zahlungszeitraum und die Steuermesszahl sowie der Steuermessbetrag, sind im Grundsteuergesetz und im Bewertungsgesetz festgelegt. Zusätzlich erfolgt das Bewerten des Grundstücks nach den Vorschriften im Bewertungsgesetz. Der letztlich entscheidende Hebesatz hat ebenfalls großen Einfluss auf die Höhe der Steuerschuld. Er kann von den Städten und Gemeinden individuell festgesetzt werden. Je nach Finanzlage der Kommune kann er auch gehoben oder gesenkt werden. Dies führt dazu, dass die Hebesätze in einigen Städten und Gemeinden sehr hohe Werte aufweisen. In anderen Städten und Gemeinden fällt er dagegen niedrig aus.

Was bedeutet Grundsteuer A und B?

Die Grundsteuer gliedert sich in zwei Arten: die Grundsteuer A und B. Das A steht für „agrarisch“. Das B steht für „baulich“. Die Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben. Der Grundsteuer B unterliegen alle Grundstücke, die bebaubar oder bereits bebaut sind. Außerdem fallen Gebäude und Wohnungen unter die Grundsteuer B.

Für welchen Zeitraum wird ermittelt?

In der Regel wird die Grundsteuer jeweils für ein Kalenderjahr festgesetzt. Bleibt der individuelle Hebesatz über einen längeren Zeitraum gleich, kann die Gemeinde oder Stadt die Steuer aber auch für mehrere Jahre festsetzen.

Wann muss bezahlt werden und an wen?

Die Grundsteuer wird in der Regel in vier Raten aufgeteilt und diese Raten werden zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November an die Gemeinde oder Stadt bezahlt. Ist die Grundsteuer gering, gelten Ausnahmeregelungen. Beträgt sie beispielsweise für ein Jahr weniger als 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer jährlichen Höhe zwischen 15 und 30 Euro wird die Zahlung auf zwei Raten zum 15. Februar und zum 15. August aufgeteilt. Wer die Steuer nicht in vier Raten bezahlen möchte, kann sie auf Antrag auch in einer Zahlung begleichen. In diesem Fall wird der Jahresbetrag zum 01. Juli fällig.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft wird, dann wirkt sich der Eigentümerwechsel stets auf das nächste Kalenderjahr aus. Bis zum 1. Januar des Folgejahres muss die Grundsteuer in der Höhe bezahlt werden, wie es zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wurde. Das bedeutet, dass derjenige, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie war, das ganze Kalenderjahr über Steuerschuldner bleibt und die festgesetzte Steuer in voller Höhe bezahlen muss. Ein Verkauf während des laufenden Kalenderjahres hat somit auf die Steuerschuldnerschaft grundsätzlich keinen Einfluss. Allerdings können der Verkäufer und der Käufer auf privatrechtlicher Basis Vereinbarungen zur Zahlung treffen.

Darf man Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja. Ein Vermieter kann, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist, die Grundsteuer ohne Probleme auf die Mieter seines Hauses umlegen. Die Grundsteuer gehört also zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wichtig ist, dass es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt, die folgendermaßen lauten könnte: „Die für das Gebäude anfallende Grundsteuer wird, anteilig berechnet nach Wohnfläche der vermieteten Wohnung, vom Mieter getragen.“ Die Umlegung der Grundsteuer nach dem Flächenmaßstab ist üblich, aber es sind auch andere Verteilschlüssel zulässig.

Wie kommt es zu einer Änderung der Grundsteuerhöhe?

Kommt es zu einer Änderung der Grundsteuerhöhe, dann hat entweder das Finanzamt den Einheitswert oder die Gemeinde den individuellen Steuerhebesatz geändert. Der Bescheid über die Steuerhöhe gilt aber immer für ein Kalenderjahr, unabhängig davon, ob das Steuerobjekt zwischenzeitlich verkauft wird. Ein Verkauf kann sich in Einzelfällen allerdings auf die Steuerpflicht als solches auswirken. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Privatperson ein Grundstück an einen gemeinnützigen Verein verkauft und dieser Verein das Grundstück entsprechend seiner Satzung für gemeinnützige Zwecke nutzt. Dann würde das bislang grundsteuerpflichtige Grundstück nämlich ab dem 1. Januar des Folgejahres von der Grundsteuer befreit werden.

Beeinflusst die persönliche finanzielle Situation den Grundsteuersatz?

Ob ein Eigentümer solvent ist und weitere persönliche Dinge, wie zum Beispiel hohe Hypotheken auf dem Grundbesitz, beeinflusst nicht die Höhe der Grundsteuer. Für unbebaute Grundstücke zahlt man jedoch weniger, denn ein Gebäudewert erhöht die Steuerfestlegung. Auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht nehmen Einfluss auf die Gestaltung der Steuerschuld. Zudem gibt es laut § 3 bis § 6 GrStG eine geringe Anzahl von Steuerbefreiungen.

Wer ist befreit von der Grundsteuer?

In genau umrissenen Grenzen und auf Grundlage der Befreiungsvorschriften werden Befreiungen zugunsten verschiedener Institutionen erteilt. Im Allgemeinen gelten Steuerbefreiungen für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften.

Grundsteuer nicht bezahlt – was passiert?

Wenn Sie die Grundsteuer nicht bezahlen, erhalten Sie nach dem Ablauf des Fälligkeitstermins eine erste Mahnung. Das Kassen- und Steueramt der Gemeinde fordert Sie als Vollstreckungsbehörde auf, den fälligen Steuerbetrag nebst einer Mahngebühr binnen zwei Wochen zu bezahlen. Nach dem Ablauf dieser Frist müssen Sie mit dem Besuch des Vollstreckungsbeamten rechnen. Die Chancen, die Grundsteuerzahlung zu vermeiden, sind ausgesprochen gering. Eigentümer können allenfalls bei der Gemeinde einen Antrag stellen, dass ihnen die Zahlung für einen bestimmten Zeitraum gestundet wird.

Unterscheidung Grundsteuer und Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer (Grundstückssteuer) wird nur einmalig erhoben und zwar vom Käufer eines Grundstücks. Die Grundsteuer hingegen zahlt man als Eigentümer für die Zeit seines Eigentums fortlaufend jährlich.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

Die wichtigsten Fakten zur Grundsteuer lauten:

  • Jeder Hausbesitzer muss in Deutschland Grundsteuer bezahlen.
  • Die Grundsteuer ist eine Objekt- oder Realsteuer.
  • Die Höhe der Grundsteuer ist nicht einheitlich, sondern wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
  • Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft gilt ein spezieller Steuer-Hebesatz.
  • Steuerbefreiungen gelten für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften.