Grundsteuer 2024
So wird sie berechnet

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer (GrStG)ist eine sogenannte Gemeindesteuer, welche von Gemeinden und Städten auf den Grundbesitz eines Bürgers erhoben wird. Jeder Grundeigentümer ist dazu verpflichtet, die Grundsteuer fristgerecht an die zuständige Gemeinde zu zahlen. Da sie dabei die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners nicht berücksichtigt, ist sie eine sogenannte Objekt- oder Realsteuer.

Die Einnahmen fließen in Investitionen für eine bessere Infrastruktur, Schulen, Kindergärten uvm. Mit derzeit ca. 15 Mrd. € jährlich zählt die Grundsteuer zu der wichtigsten Einnahmequelle für Kommunen und Gemeinden.

Für was wird die Grundsteuer erhoben?

Zu dem Grundbesitz, welcher versteuert wird zählen:

• Grundstücke einschließlich Gebäude
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaftsflächen (wie Grünflächen und Ackerland)
• Betriebsgrundstücke
• Privates Wohneigentum, wie Eigentumswohnung
• Teileigentum (auch aus dem Erbe)

Und was ist mit Kleingärten? Sobald der Schrebergarten oder das Feriengrundstück im eigenen Besitz ist, muss dafür die Grundsteuer gezahlt werden. Pächter eines Kleingartens müssen demnach nicht aktiv die Grundsteuer zahlen, diese wird vom Eigentümer der Gartenanlage übernommen und über die Pacht umgelegt. Setzen Sie sich ggf. mit dem Besitzer in Kontakt.

Was sind Grundsteuer a, b und c?

Es gab bisher Grundsteuer a und b. Mit der Reform kommt das c hinzu:

• Das A steht für „agrarisch“. Diese Grundsteuer wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben.
• Das B steht für „baulich“. Der Grundsteuer B unterliegen alle Grundstücke, die bebaubar oder bereits bebaut sind. Außerdem fallen Gebäude und Wohnungen unter die Grundsteuer B.
• Neu hinzugekommen ist die Grundsteuer C. Diese Grundsteuer bzw. dieser Hebesatz bezieht sich auf “baureife Grundstücke”. Dies ermöglicht Gemeinden baureife Grundstücke, die nicht bebaut werden, höher zu belasten. Davon ausgeschlossen sind Agrar- und forstwirtschaftliche Flächen. Vor allem in Ballungszentren werden Baugrundstücke für Spekulationszwecke gekauft und wieder verkauft. Um dem Wohnungsmangel entgegenzutreten, soll diese Spekulationskette unattraktiv gemacht werden.

Darf die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Häufig wird die Frage gestellt: Zahl der Mieter oder der Vermieter die Grundsteuer? Die Antwort ist: ein Vermieter kann, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist, die Grundsteuer ohne Probleme auf die Mieter seines Hauses umlegen. Sie gehört also zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wichtig ist, dass es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt, die folgendermaßen lauten könnte: „Die für das Gebäude anfallende Grundsteuer wird - anteilig berechnet nach Wohnfläche der vermieteten Wohnung - vom Mieter getragen.“ Die Umlegung nach dem Flächenmaßstab ist üblich, aber es sind auch andere Verteilschlüssel zulässig.

Grundsteuerreform 2022

Im Jahr 2018 wurde die derzeitige Grundsteuer-Erfassung, sprich die Bewertung des Grundeigentums, vom Bundesverfassungsgericht für rechtswidrig erklärt. Dabei wurde entschieden, dass es bis zum 31.Dezember.2019 eine neue gesetzliche Regelung geben muss, was auch umgesetzt wurde.

Warum braucht es eine Grundsteuerreform?

Grundlage für die Begründung des Bundesverfassungsgerichts ist, dass gleichartige Grundstücke durch veraltete Bewertungen (Einheitswerte) nicht dem aktuellen Grundstückswert entsprechen. Das Ziel ist es, weiterhin Einnahmen für die Kommunen und Gemeinden zu ermöglichen und die Eigentümer gerecht zu belasten. Die Einheitswerte, die aktuell für die Berechnung herangezogen werden, stammen im Westen aus dem Jahre 1964 und im Osten aus dem Jahre 1935 und sind somit veraltet, da sich die Grundstückswerte in der Zwischenzeit verändert haben.

Das Ziel der Reform ist, dass sich die Berechnung der Grundsteuer am aktuellen Wert eines Grundstücks orientiert. Dabei wird neuerdings die Lage der Immobilie berücksichtigt. Immobilien bzw. Grundstücke in weniger attraktiven Gegenden oder ein Gewerbe in einer strukturschwachen Region würden weniger belastet werden.

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Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Für die Änderung der Grundsteuer wurde ein Gesetzespaket auf den Weg gebracht, welches folgende Punkte beinhaltet:

• neue Berechnungsregeln auf Bundesebene (ab dem 1.1.2022 wird Bundesweit Grundbesitz neu berechnet)
• die Gemeinden erhalten die Möglichkeiten auf baureifen, unbebauten Grundstücken einen höheren Hebesatz anzuwenden
• sozialer Wohnungsbau, Genossenschaften und gemeinnützige Einrichtungen werden mit einem Abschlag auf die Steuermesszahl begünstigt

Ab wann ändert sich die Grundsteuer?

Die derzeitige Berechnung der Grundsteuer kann bis zum 31.Dezember.2024 weiter erhoben werden, da die Neuberechnung der Grundstückswerte vermutlich andauern wird. Ab dem 1.Januar.2025 ist die Erhebung der Grundsteuer nur noch mit den neuen Grundstückswerten durchzuführen.

Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?

Die Formel lautet: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Diese drei Faktoren werden in drei Schritten berechnet.

• Wert des Grundbesitzes: Der bisherige Einheitswert wird gegen den neu berechneten Grundstückswert eingetauscht. Dieser wird anhand der Einflussfaktoren Bodenrichtwert, Nettokaltmiete (Mietniveau der Gemeinde), Grundstücksfläche, Grundstücksart und Alter des Gebäudes gemessen.
• Ausgleich der Wertsteigerung von 1935 bzw. 1964 bis Heute durch Senkung der Steuermesszahl: 0,031% für Wohngrundstücke, 0,034% auf nicht bewohnte Grundstücke. Bisher lag die Steuermesszahl allgemein bei 0,035%. Für sozialen Wohnraum und Einrichtungen gibt es einen zusätzlichen Abschlag von 25%.
• Anpassung Hebesatz durch die Gemeinden: Erhöhen sich die Steuereinnahmen der Gemeinden durch die Reform Anpassungen, sind diese in der Lage, den Hebesatz anzupassen.

Beispielrechnung vor der Grundsteuerreform

Beispiel 1: Frau Schmidt bewohnt ein Einfamilienhaus in einer Stadt, wo für die Grundsteuer B ein Hebesatz von 540 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 30.000 Euro festgestellt.

Beispiel 2: Landwirt Martens besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche in einem bayerischen Dorf, wo für die Grundsteuer A ein Hebesatz von 300 % besteht. Der Einheitswert wurde mit 20.000 Euro festgestellt

Wie kann ich die Feststellungserklärung abgeben.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, welche bis zum 31.1.2023 abgegeben werden muss, soll auf elektronischem Wege an das jeweilige Finanzamt geschickt werden. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:

• über das Elster Portal. Ab dem 1.Juli.2022 liegen hier die Formulare aus. Für die Registrierung sollten Sie einen zeitlichen Puffer einplanen.
• Für einfache Sachverhalte wird Ihnen eine einfache Übermittlung zur Verfügung gestellt.

Die Grundsteuer Erklärung für Privateigentum wurde eigens für Eigentümer, welche einfache Eigentumsverhältnisse haben:

• ein Ein- oder Zweifamilienhaus
• eine Eigentumswohnung und/oder
• ein unbebautes Grundstück

Erbengemeinschaften und Eigentümer, die im Ausland leben, sind von einem einfachen Sachverhalt ausgeschlossen.

Welche Informationen bzw. Daten brauche ich für die Steuererklärung?

Der Umfang und die Auswahl an Daten, welche du benötigst, ist abhängig davon, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. Im wesentlichen handelt es sich jedoch um folgende Daten:

• Daten aus dem Grundbuch: darunter fallen alle Angaben, die Auskunft über das Grundstück an sich geben, wie Größe, Art, Flur, Adresse. Diese sind im Grundbuchauszug zu finden
• Steuernummer oder Aktenzeichen (Bundeslandabhängig): Diese ist auf dem Grundsteuerbescheid zu finden. Falls sie aufzufinden ist, kann sie beim zuständigen Finanzamt angefordert werden.
• Baujahr der Immobilie
• zugehörige Garagen und Stellplätze
• Grundstücksart
• Bodenrichtwert
• Wohn/Nutzfläche

Eigentümer aus den Bundesländern Hamburg, Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Niedersachsen sollten auf den jeweiligen Internetauftritten informieren, welche Abweichungen es gibt.

Wann ist die Grundsteuer fällig und an wen wird sie gezahlt?

In der Regel wird die Grundsteuer in vier Raten aufgeteilt, welche zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November an die Gemeinde oder Stadt bezahlt werden müssen. Ist die Steuer sehr gering, gelten Ausnahmeregelungen. Beträgt sie beispielsweise für ein Jahr weniger als 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer jährlichen Höhe zwischen 15 und 30 Euro wird die Zahlung auf zwei Raten zum 15. Februar und zum 15. August aufgeteilt.

Wie verhält es sich bei mehreren Eigentümern?

Laut § 10 Abs. 3 GrStG sind alle Schuldner der Grundsteuer, die Eigentümer des Steuergegenstands (der Immobilie) bei der Feststellung sind. Mehrere Eigentümer sind demnach Gesamtschuldner. Die Grundsteuererklärung wird einmal abgegeben, mit dem Vermerk, wieviele und welche weiteren Eigentümer es gibt.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Bei dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gilt folgende Regel: Derjenige, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer war, bleibt für das ganze Kalenderjahr der Steuerschuldner und muss die festgesetzte Steuer in voller Höhe bezahlen. Somit hat der Verkauf während des laufenden Kalenderjahres keinen Einfluss auf die Grundsteuer.

Beeinflusst die persönliche finanzielle Situation den Grundsteuersatz?

Ob ein Eigentümer solvent ist und weitere persönliche Dinge, wie zum Beispiel hohe Hypotheken auf dem Grundbesitz, beeinflusst nicht die Höhe der Grundsteuer. Für unbebaute Grundstücke wird jedoch weniger gezahlt, denn ein Gebäudewert erhöht die Steuerfestlegung. Auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht nehmen Einfluss auf die Gestaltung der Steuerschuld. Zudem gibt es laut § 3 bis § 6 GrStG eine geringe Anzahl von Steuerbefreiungen.

Wer ist befreit von der Grundsteuer?

In genau umrissenen Grenzen und auf Grundlage der Befreiungsvorschriften werden Befreiungen zugunsten verschiedener Institutionen erteilt. Im Allgemeinen gelten Steuerbefreiungen für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Darunter zählen z.B.:

• Schulen
• Krankenhäuser
• Altenheime
• Studentenwohnheime

Es besteht jedoch die Möglichkeit einen Antrag auf einen Grundsteuer-Erlass zustellen. Dies wäre möglich, wenn:

• wenn zahlungsunfähige Mieter in deiner Immobilie wohnen
• eine Immobilie, trotz Bemühungen, für einen Zeitraum leerstand und somit keine Miete eingenommen wurde (dies zählt nicht, wenn renovierungs- oder modernisierungsarbeiten für einen Mietausfall verantwortlich waren),
• ein Schaden die Immobilie unbewohnbar gemacht hat
• eine denkmalgeschützte Immobilie durch hohe Kosten hergerichtet werden musste.

FAZIT: Alle wichtigen Daten auf einen Blick

Eigentümer, welche eine Grundsteuer zahlen sollten folgende Daten im Blick haben:

• bis zum 31.01.2023 muss eine Erklärung des Feststellung des Grundstückswerts elektronisch an das zuständige Finanzamt abgegeben werden
• dies zählt für alle, die ab dem Stichtag 1.1.2022 Grundbesitzer sind
• bis zum Ende 2024 werden die neuen Grundsteuerbeträge berechnet.
• ab dem 1.1.2025 wird die neu berechnete Grundsteuer gezahlt

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Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.