Leibrente Senioren-Ehepaar vor Haus

Haus verkaufen oder Leibrente? Was ist besser?

„Im Alter soll alles geregelt sein“, das ist der Wunsch vieler Menschen. Vor allem Immobilieneigentümer haben das Bedürfnis, für die Zukunft so genau wie möglich zu planen. Sie wollen für den Tag vorsorgen, an dem sie nicht mehr ohne fremde Hilfe allein in den eigenen vier Wänden leben können und befassen sich mit der Frage, was mit ihrer Immobilie geschehen soll. Was ist besser? Das Haus verkaufen oder eine Immobilien Leibrente?

Die Mehrheit der heute über 65-Jährigen wünscht sich, ihrer Familie wirtschaftlich nicht zur Last zu fallen. Damit rückt die selbst genutzte Immobilie in den Fokus ihrer Überlegungen. Denn bei den meisten Menschen steckt der größte Teil des Vermögens in der eigenen Immobilie.

Ein längeres Leben ist mit höheren Kosten verbunden

Mit den eigenen Händen hat man den Dachboden ausgebaut. Die Kinder sind in dem Haus groß geworden. Der liebevoll gepflegte Garten brauchte Jahre der Zuwendung. Gerade Eigentümern, die jahrzehntelang in ein und demselben Haus gewohnt haben, fällt es schwer, sich mit dem Gedanken auseinanderzusetzen, das geliebte Heim zu verlassen. Gleichzeitig wissen sie, dass ein längeres Leben auch mit höheren Kosten verbunden ist. Können sie es sich finanziell überhaupt leisten, die Immobilie zu halten? Und was ist, wenn sich die körperliche Verfassung verschlechtert? Senioren, die vor diesen Fragen stehen, haben verschiedene Möglichkeiten. So können sie beispielsweise

So funktioniert die Leibrente

Bei der Lösung „Leibrente“ verkaufen Senioren zwar ihr Haus oder ihre Wohnung, aber sie bekommen den Verkaufspreis nicht in einer Summe ausgezahlt. Stattdessen erhalten sie eine monatliche Rente und ein mietfreies Wohnrecht. Der Verkäufer sichert sich über den Erhalt einer Leibrente also zusätzlich finanziell ab. Sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht werden notariell im Grundbuch verankert. Wichtig ist es zu klären, wie genau das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist oder wer für Instandhaltung und Renovierung aufkommen muss.

Die Höhe der Leibrente basiert auf dem erzielbaren Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, zuzüglich Zinsen. Vereinbart wird, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Einerseits mit dem Risiko für den Käufer, dass der Verkäufer länger als vermutet lebt, so dass der Käufer insgesamt mehr für das Haus bezahlt, als wenn er den Kaufpreis auf einmal entrichtet hätte.

Entscheidend für die Höhe der Leibrente ist der Wert der Immobilie. Der Immobilienwert wird zum Beispiel durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Das Alter des Verkäufers spielt ebenfalls in die Berechnung der Leibrente ein. Basis hierfür sind statistische Mittelwerte, wie alt Männer und Frauen in Deutschland werden. Weiteren Einfluss auf die Höhe der Leibrente haben schließlich auch die (einmalige) Abschlagszahlung des Käufers, die Einigung auf eine Rentengarantiezeit, Einräumung eines Wohnrechts etc.

Vor- und Nachteile der Leibrente

Der Vorteil einer Immobilien Leibrente für den Käufer liegt darin, dass er den Kaufpreis für die Immobilie zunächst nicht in voller Höhe bezahlen muss. Dafür zahlt er den Preis in Form einer monatlichen Rente nach und nach ab. Er braucht kein bzw. kaum Eigenkapital einzusetzen und muss keinen Kredit aufnehmen.

Für viele Eigentümer liegt der Vorteil der Leibrente darin, dass sie zwar ihre Immobilie verkaufen, aber nicht umzuziehen brauchen. Sie können weiterhin in ihrem Haus, in ihrer bekannten Umgebung leben. Durch die Leibrente bekommt der Verkäufer außerdem meist eine höhere Rente, als wenn er den Kaufpreis anlegen würde.

Die Erträge aus der Leibrente werden anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Wer sein Haus an Fremde verkauft, versteuert nur den Ertragsanteil der Leibrente. Zahlen Kinder Leibrente an ihre Eltern, können sie einen Teil als Sonderausgaben absetzen.

Stirbt der ehemaliger Besitzer unerwartet früherer als bei Abschluss der Leibrente vermutet, geht die Immobilie günstiger als vormals kalkuliert an den neuen Eigentümer. Um das Risiko eines frühen Todes abzusichern, kann jedoch eine individuelle Mindestlaufzeit von fünf oder zehn Jahren festgelegt werden. Im Todesfall erhalten dann die Erben über diesen Zeitraum die Rente.

Für wen eignet sich die Immobilien Leibrente?

Die Leibrente kommt in erster Linie für Menschen in Frage, die

  • bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen,
  • eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
  • in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen,
  • keine nahe stehenden Erben haben und
  • gerne mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Unterschied Leibrente und Umkehrhypothek

Häufig wird die Leibrente mit einer sogenannte Umkehrhypothek gleichgesetzt. Das ist aber nicht korrekt. Bei einer Umkehrhypothek schließt der Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung ab. Das Haus bleibt dann Eigentum des Besitzers, und die Hypothek wird in monatlichen Raten ausbezahlt. Am Ende der Laufzeit wird die angesammelte Hypothek zurückgezahlt oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Zudem enden die monatlichen Ratenauszahlungen.

Die eigene Immobilie verkaufen

Nur 29 Prozent der Senioren glauben, dass ihre Erben einmal in dem geerbten Haus wohnen werden. Lohnt es sich darum, an dem Haus festzuhalten, oder ist doch besser, sich davon zu trennen? Hinzu kommt, dass einige Experten, zum Beispiel auf Focus Online, derzeit eher von Leibrenten bzw. Umkehrhypotheken warnen. Immobilieneigentümer, die im Alter ihre Immobilie zu Geld machen wollen, können schließlich auch ihre Immobilie verkaufen oder zu vermieten. Dann kann der Verkäufer frei über das erlöste Geld entscheiden.

Ein Immobilienverkauf kann in der Tat eine inspirierende Chance für einen Neustart sein und Senioren ein unkomplizierteres und komfortableres Leben bieten. Auch wenn der Gedanke an einem Hausverkauf vielleicht anfangs schmerzt. Der Erlös kann sehr gut zur Finanzierung einer altersgerechten Wohnung oder dem eigenen Platz im Altersheim genutzt werden. Heutzutage gibt es zahlreiche Wohn-Alternativen für Senioren.

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