Seit Juni 2019
Haus auf Mallorca kaufen
Alles, was Sie darüber wissen müssen
Mallorca ist für die Deutschen das Ferienziel Nummer 1. Das hat gute Gründe, denn die Baleareninsel ist wunderschön und schnell mit dem Flieger erreicht. Wäre es nicht schön, dort eine Immobilie zu besitzen? Bevor Sie auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ mit Kaufen antworten, gibt es einiges zu bedenken. Folgende Informationen dienen Ihnen als wertvolles Hintergrundwissen, dank dem Sie eine fundierte Entscheidung für oder gegen eine Ferienimmobilie auf der Sonneninsel Mallorca treffen können.
Immobilien kaufen auf Mallorca: Welche Immobilientypen gibt es?
Sie interessieren sich für Wohnimmobilien auf Mallorca? Dann haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen folgenden Immobilientypen:
- Villa
- frei stehendes Haus (Chalets)
- Reihenhaus
- Apartment
- Penthouse
- Landhaus
- Finca
- Stadthaus
Mallorca ist eine vielseitige Insel und hat sowohl verschiedene Immobilientypen als auch Gegenden zu bieten. Überlegen Sie sich vorab, welche Immobilie gut zu Ihnen passt.
Tipp von Immobilienmakler Miguel Ruiz Pintor von FALC Real Estate Mallorca: “Immobilien gibt es ausreichend auf der Insel, schätzungsweise 10.000 Häuser oder Wohnungen gleichermaßen. Da ist bestimmt für jeden das Passende dabei. Es gibt bei der Suche aber einiges zu beachten”.
Was genau? Weitere Informationen von Miguel Ruiz Pintor erhalten Sie hier!
Haus oder Ferienwohnung auf Mallorca kaufen: Wie teuer ist das?
Der Preis hängt stark vom Immobilientyp, der Ausstattung und dem Standort ab. Folgende Liste gibt nur einen groben Überblick über die Preise für Bestandsimmobilien:
- Porto Cristo: 2.100 €/m²
- Can Picafort: 2.500 €/m²
- Cala Ratjada: 3.000 €/m²
- Llucmajor: 2.600 €/m²
- Cala Millor: 2.700 €/m²
- Playa de Palma: 2.900 €/m²
- Santanyi: 3.500 €/m²
- Alcudia 3.500 €/m²
- Palma Altstadt: 4.000 €/m²
- Portals Nous: 5.600 €/m²
- Port de Andratx: 6.500 €/m²
- Son Vida: 6.000 €/m²
Am besten holen Sie sich, bevor Sie eine Ferienwohnung auf Mallorca kaufen, Tipps vom Makler, in welcher Gegend es ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis gibt und was aufstrebende Standorte sind.
Wo finde ich gute Angebote für Ferienwohnungen auf Mallorca?
Vorab können Sie sich über das Internet informieren. Auf den großen Immobilienportalen online finden Sie eine Vielfalt an Angeboten. Noch effektiver ist die Immobiliensuche mit einem Immobilienmakler, denn er sucht gezielt für Sie ein geeignetes Objekt heraus und hat Angebote parat, die noch nicht auf dem Markt sind.
Ferienimmobilie mit oder ohne Makler kaufen?
Sie haben noch keine Erfahrungen mit einem Immobilienkauf gesammelt? Und Sie haben keine Spanischkenntnisse? Dann raten Experten davon ab, eine Immobilie in Eigenregie zu suchen bzw. zu kaufen. Ein Makler kann für Sie die besten Konditionen aushandeln und weiß, welche Dokumente und Behördengänge erforderlich sind. Sie sind jedoch nur gut beraten, wenn Sie einen seriösen und erfahrenen Makler auswählen. Dieser sollte sich nicht nur auf der Insel auskennen, sondern auch über umfangreiche Immobilienkenntnisse verfügen.
Unser Experte rät “Bei allem Respekt vor der exzellenten Arbeit meiner Kollegen in Deutschland, die Ortskenntnisse und Erfahrung, die ein langjähriger Makler auf Mallorca zu bieten hat, ist durch nichts zu ersetzen.”
Sehen Sie sich hier das ganze Interview an!
Ferienwohnung auf Mallorca kaufen: Worauf muss ich achten?
Bei Interesse an einer Immobilie sollten Sie folgende Aspekte überprüfen:
- Gibt es einen notariellen Kaufvertrag des derzeitigen Eigentümers?
- Ein Vermerk des Grundbuchamtes, (Registro de la Propiedad) sowie ein Grundbuchauszug sollten vorhanden sein
- Gibt es eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) und ist sie gültig?
- Ist die Eintragung von Immobilienelementen wie Garage oder Pool ordnungsgemäß?
- Stimmen die Größenangaben zu Wohnfläche und Grundstücksgröße?
- Eventuell: Sind vorgelegte Vollmachten des Verkäufers zutreffend und wirksam?
- Besteht eine alleinige Verfügungsberechtigung des Eigentümers?
- Eventuell: Gibt es Belastungen?
- Gibt es Steuerschulden?
- Wer übernimmt Steuern wie Plusvalía?
Miguel Ruiz Pintor von FALC Real Estate Mallorca verrät, worauf Sie bei einem Kauf auf Mallorca achten sollten: “Zunächst sollte man genau über die anfallenden Nebenkosten bei einem Kauf Bescheid wissen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist der, dass die Eigentumsverhältnisse klar sind, die angegeben Flächen im Grundbuch übereinstimmen, die Bebauung (speziell bei Fincas) eine behördliche Genehmigung hat und die Sicherheit, dass die Immobilie wirklich lastenfrei ist."
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für einen Kauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, benötigen Sie einige Dokumente. Denken Sie daran, dass Sie die Unterlagen rechtzeitig beantragen und besorgen, damit der Kauf reibungslos ablaufen kann.
Die Spanische Steuernummer
Die wird auch N.I.E.(„Número de Identificación de Extranjero, Identifikation für Ausländer") genannt. Ohne diese können Sie keine rechtskräftigen Verträge abschließen. Diese beantragen Sie bei der Ausländerbehörde in Palma. Sollten Sie nicht vor Ort sein, besteht die Möglichkeit einen Dienstleister zu engagieren, der die Beantragung für Sie übernimmt. Dieser kostet ca. 150€.
Ein Bankkonto
Wer eine Immobilie in Spanien und somit auch auf Mallorca kaufen möchte, wird diese mit einem Bankencheck bezahlen. Dieser wird auch nur von einem Spanischen Konto anerkannt. Sie kommen also nicht drum herum, sich ein Spanisches Konto einzurichten, für welches Sie ebenfalls die N.I.E benötigen.
Desweiteren benötigen Sie Ihren Pass oder Personalausweis sowie einen Zahlungsbeleg der Immobiliensteuer.
Ferienhaus Mallorca kaufen: Welche Kosten entstehen?
Neben dem Kaufpreis für das Objekt fallen weitere Kosten an, wenn Sie eine Ferienwohnung auf Mallorca kaufen. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten liegen bei 10 % bis 13 % des Kaufpreises. In Deutschland ist dies sehr ähnlich. Der Betrag setzt sich aus folgenden Kaufnebenkosten zusammen:
- Steuern
- Steuerberater
- Notar
- Gebühren für die Ämter
Übrigens: Die Maklercourtage von rund 5 % bezahlt für gewöhnlich der Verkäufer. Wenn Sie eine Ferienwohnung kaufen, kommt daher dieser Kostenblock nicht auf Sie zu.
Ferienwohnung auf Mallorca kaufen: Steuern beim Kauf
Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung kaufen auf Mallorca? Dann kommen beim Immobilienkauf ein paar Steuern auf Sie zu. Das sind:
- Grunderwerbsteuer bei Bestandsobjekten (ab 8 % des Kaufpreises)
- Mehrwertsteuer bei Erstbezug (10 % IVA)
- Beurkundungs- oder Stempelsteuer (zwischen 1,2% und 1,5 %)
Wohin die Steuern gezahlt werden, weiß unser Experte auch: “Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca oder Spanien werden die Steuern beim spanischen Finanzamt abgeführt."
Weitere Tipps von Miguel Ruiz Pintor erfahren Sie hier!
Ferienwohnung Mallorca kaufen: Fallen laufende Steuern an?
Ja, es gibt jährliche Steuern für Ihren Immobilienbesitz auf der Baleareninsel. Das ist zum einen die Grundsteuer, die von den Gemeinden festgelegt wird. Sie liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1% bei erschlossenen Grundstücken. Nutzen Sie das Objekt selbst und sind auf Mallorca nicht ansässig, kommen 19 % Einkommensteuer auf 1,1 % des Katasterwertes auf Sie zu. Bei einem Objekt mit einem Katasterwert von 380.000 € wären dies knapp 800 € jährlich.
Für Vermietungen von Nichtresidenten fallen 19 % Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen an. Jedoch reduziert sich diese durch abzugsfähige Kosten. In Abhängigkeit von Ihrem Nettovermögen für alle in Spanien befindlichen Güter fällt eine Vermögensteuer zwischen 0,2 % und 3,4 % an.
Beachten Sie daher nicht nur die reine Immobilienfinanzierung, sondern auch die unumgänglichen Folgekosten.
Kaufverträge beim Immobilienkauf auf Mallorca
Der Ablauf eines Immobilienkaufs auf Mallorca weist einige Unterschiede zu einem Kauf in Deutschland auf. Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? Und sind sich ganz sicher, dass es diese sein soll? Dann kommen jetzt folgende Schritte auf Sie zu:
Reservierungsvertrag
Dies ist schon der erste Unterschied zu einem Immobilienkauf in Deutschland. Sie haben auf Mallorca die Möglichkeit, die Immobilie für einige Tage zu reservieren. Dafür zahlen Sie zwar eine Reservierungsgebühr, haben aber auch Zeit, den Kauf gründlich zu überdenken, ohne das Ihnen die Immobilie vor der Nase weggekauft wird. Sollten Sie sich für den Kauf entscheiden, wird die Gebühr auf den Kaufpreis angerechnet.
Optionsvertrag
Dieser Vertrag geht noch einen Schritt weiter. Er beinhaltet alle Konditionen für den endgültigen Kaufvertrag. Der Käufer hat immer noch die Möglichkeit zu überprüfen, ob er alle Voraussetzungen für den finalen Kauf erfüllen kann. Ein Optionsvertrag kann über mehrere Wochen oder Monate gelten. Allerdings muss dafür eine Gebühr von ca. 10 % des Kaufpreises gezahlt werden. Entscheiden Sie sich für den Kauf, wird die Summe angerechnet. Entscheiden Sie sich dagegen, verlieren Sie die Summe.
Kaufvertrag
Dieser ist wie der notarielle Kaufvertrag in Deutschland und bietet Ihnen Rechtssicherheit. Wird dieser Vertrag abgeschlossen, wird der Notar Sie offiziell in das Grundbuch eintragen. Mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag sind auch Sie als Käufer auf der sicheren Seite und müssen keine Sorge vor Mehrfachverkäufen und Betrug haben.
Kapitalanlage oder Altersvorsorge: Lohnt es sich eine Wohnung auf Mallorca zu kaufen?
Ja, das kann ein lukratives Geschäft sein. Wichtig ist hierbei, strategisch vorzugehen. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage steht der Mietzins oder ein lohnender Wiederverkauf im Fokus. Wählen Sie daher eine Ferienimmobilie aus, die einen sehr guten Standort hat und sich leicht vermieten lässt. Dient sie Ihnen als Alterswohnsitz, sollte Sie altersgerecht sein. Beispiel: keine Ferienwohnung im vierten Stock.
Ferienwohnung auf Mallorca kaufen und vermieten: Was gibt es zu beachten?
Sollten Sie eine Immobilie kaufen, mit der Absicht diese zu vermieten, achten Sie bitte auf folgende Fakten:
- Es gibt einige Regionen, Dörfer und Gemeinden, in denen eine Vermietung an Urlauber untersagt ist. Dies liegt zum einen daran, dass es Gebiete gibt, die mit den jetzigen Urlaubern schon ausgelastet sind. Außerdem gibt es Naturschutzgebiete, die keinen Tourismus dulden. Achten Sie also beim Kauf darauf, dass die Immobilie nicht in so einer Gegend liegt.
- Für eine Ferienvermietung benötigen Sie eine Vermietungslizenz. Diese beantragen Sie bei der zuständigen Gemeinde. Sollten Sie eine Registrierungsnummer erhalten, sprich Ihr Antrag wurde bewilligt, müssen Sie Gebühren für die einzelnen Betten bezahlen.
ACHTUNG: Ferienwohnung auf Mallorca kaufen und Vermietungslizenz trotz Vermietungsabsicht vergessen? Das ist ein risikoreiches Spiel, denn bei Kontrollen werden Strafen von bis zu 40.000 € fällig. Das Zertifikat beantragen Sie bei der zuständigen Gemeinde.
“Wir empfehlen die Vermietung über den Makler ihres Vertrauens durchzuführen. Überlassen Sie diesem die Vorauswahl, die Besichtigungstermine und die Prüfung der Interessentenbonität. Wenn der Immobilienbesitzer in Deutschland wohnt oder lebt, ist es wichtig, jemanden vor Ort zu haben, der sofort reagieren kann, wenn es mal Probleme mit dem Mieter geben sollte.”
Hier finden Sie das gesamte Interview!
Wann lohnt sich ein Verkauf der Immobilie?
Bezüglich des Zeitpunktes im Jahr lohnt sich vor allem der Sommer, da dann die meisten Besucher auf der Insel sind. Es macht daher Sinn, im Frühjahr den Verkauf der Immobilie vorzubereiten.
Grundsätzlich lohnt sich ein Ferienimmobilienverkauf, wenn Sie nicht mehr in dem Objekt Urlaub machen möchten oder müde von der Immobilienverwaltung sind. Manchmal passt die Immobilie auch nicht mehr zu Ihren Bedürfnissen – aufgrund der Größe oder Lage. Bevor Sie in den Verkauf starten, ist eine professionelle Immobilienbewertung unerlässlich. HAUSGOLD hilft Ihnen dabei.
Was passiert mit der Lizenz wenn Sie verkaufen?
Sollte Ihre Lizenz noch gültig sein, können Sie diese ebenfalls an den Käufer Ihrer Immobilie verkaufen. Eventuell wirkt sich die Lizenz positiv auf den Verkaufspreis aus.
Notverkauf Mallorca wegen Corona: Was gibt es zu beachten?
Ein Notverkauf auf Mallorca ist für Kaufinteressenten reizvoll. Oft möchte der Verkäufer so schnell seine Immobilie loswerden, dass er Einbußen beim Kaufpreis hinnimmt. Verkaufen Sie also nicht voreilig. Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler beraten. Dieser wird Sie sicher durch den Verkaufsprozess leiten.