Seit Juni 2019
Immobilien in Deutschland finden
Tipps & Prognosen
Die Preise für Wohneigentum ziehen in vielen begehrten Lagen Deutschlands weiter kräftig an. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte – egal, um diese selbst zu bewohnen oder um sie zu vermieten – sollte daher genau recherchieren: Wie haben sich die Immobilienpreise in der gewünschten Region in den vergangenen Jahren entwickelt? Welche Preise prognostizieren Experten für die Zukunft? Eine aktuelle Studie bietet Orientierungshilfe und zeigt auf, wo Sie gute Immobilien finden. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist nicht statisch, sondern wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die sich stetig verändern. Diese dynamische Immobilienpreisentwicklung bringt für Käufer wie Verkäufer Chancen und Risiken mit sich. Ein Haus, das sich heute noch teuer verkaufen lässt, kann morgen schon erheblich weniger einbringen. Für gute Geschäfte in der Immobilienbranche ist der richtige Zeitpunkt entscheidend. Sie wollen Immobilienschätze aufspüren? Dann ist für Sie die Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2017 eine spannende Lektüre. Danach sind in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien besonders günstig. Dort gibt es Wohnimmobilien sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter noch zu vergleichsweise moderaten Preisen und mit Aussicht auf Wertsteigerungen in der Zukunft.
Der Wohnatlas 2017
Der Postbank Wohnatlas 2017 zeigt: Gute Immobilien finden Kaufinteressierte bevorzugt außerhalb der Großstädte, meist aber noch im Umkreis der Metropolen. Der Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH Georg Hoogendijk nennt Beispiele für zwei besonders begehrte Regionen: „Nach unserer aktuellen Studie findet man in den Landkreisen rings um Hamburg – mit Ausnahme von Pinneberg – vielversprechende und noch bezahlbare Immobilien. Dazu zählen Harburg, Stade, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Lüneburg. Nahe der Hauptstadt Berlin gibt es in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial.
Investitionschancen außerhalb der Großstädte
Wer attraktive Immobilien finden möchte, der erhalte, laut der Berechnung, aber auch nahe Frankfurt am Main im Main-Taunus-Kreis und etwas weiter Richtung Darmstadt oder Mainz in den Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen gute Bedingungen. Im Dreiländereck Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen sehen die Experten gute Investitionschancen in gleich mehreren Kreisen, darunter die Kreise Alzey-Worms, Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis, Karlsruhe, Rastatt, Germersheim, Südliche Weinstraße und Rhein-Pfalz-Kreis. Kreisfreie Städte mit besonders großem Potenzial sind Bonn, Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Heilbronn.
Immobilien finden: Preisfaktoren für die Berechnung
In die Berechnung für den Wohnatlas 2017 wurden zwei wesentliche Faktoren einbezogen: Wie ist die künftige Preisentwicklung bis 2030 (eine Erläuterung zum Vorgehen hierzu finden Sie im nächsten Absatz) und wie hoch sind die Preise aktuell?
Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Der sogenannte Vervielfältiger drückt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Die Spanne reichte 2016 von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem Sylt gehört. Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.
Vorgehensweise der prognostizierten Werte
Die im vorherigen Absatz genannten Prognosewerte beziehen sich nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell auf ein reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030. Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage wie auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lasse sich, so das Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts, nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.
Wo die Kaufpreise die Mieten abhängen
In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf eine steigende Nachfrage bis 2030 hin. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und oft den Mieten enteilt. In München, Hamburg und Berlin liegen die Kaufpreise bei rund 30 Jahresnettokaltmieten. Es bestehe das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen seien. Allerdings müsse das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in den urbanen Zentren interessiert sei, solle aber das Preis-Leistungs-Verhältnis besonders sorgfältig prüfen. Bausubstanz, Ausstattung und Lage können auch hohe Preise rechtfertigen. Hier sollten sich Kaufinteressenten unbedingt kompetente Beratung holen, damit sie auch wirklich eine Immobilie finden, bei der das Preis-Leistungsverhältnis stimmt.
Im Freistaat Bayern, der sich fast flächendeckend durch positive Kaufpreisprognosen auszeichnet, glänzen laut Wohnatlas 2017 nur fünf Landkreise auch mit zugleich moderaten Immobilienpreisen. Zu den Regionen mit besonders guten Investitionschancen zählen die benachbarten Landkreise Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim und Kitzingen westlich von Nürnberg sowie Neu-Ulm, Rottal-Inn und Straubing-Bogen.
Immobilien finden: Individuelle Faktoren einbeziehen
Eine Kaufentscheidung sollte aber nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. Georg Hoogendijk empfiehlt: „Eine Immobilie kann auch aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein – zum Beispiel zur Alterssicherung.“
Ebenso gelte es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen. Sprechen viele persönliche Faktoren für einen Kauf, könne die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind. Attraktive Immobilien finden, da spielt letztendlich auch immer die persönliche Meinung mit ein.