Immobilienbewertung Dualverfahren
Entscheidungsfindung im zweigleisigen Prozess

Was ist das Dualverfahren?

Im Zusammenhang mit einem Investmentfond hört man auch in der Immobilienbranche häufiger den Begriff des Dualverfahrens, alternativ als Dual Tracking bezeichnet. Dual Track, übersetzt zweigleisig, ist ein Begriff, der ursprünglich im Zusammenhang mit dem Verkauf von Unternehmen beziehungsweise von Unternehmensbeteiligungen geprägt wurde. Das Prinzip ist, dass für die Abwicklung des Ausstiegs einerseits ein Börsengang vorbereitet wird, andererseits werden parallel dazu Verkaufsverhandlungen mit Investoren geführt. Das erzeugt Wettbewerb um das zu verkaufende Unternehmen und verbessert so die Verkaufswahrscheinlichkeit und die Aussichten auf einen möglichst hohen Erlös. Was beim Unternehmensverkauf möglich ist, wird zunehmend auch bei Investmentfonds und den dortigen Verkaufsentscheidungen genutzt.

Im florierenden Immobilienmarkt ist seit Jahren zu beobachten, dass bei den Immobilienanlagen gemischte Portfolios immer mehr an Bedeutung gewinnen. Alternative Transaktionsformen werden beliebter, beispielsweise Anteilscheinverkäufe auf dem Sekundärmarkt – das bedeutet, es wird mit bereits im Umlauf befindlichen Wertpapieren wie den Anteilscheinen gehandelt. Möchte ein Investor Anteilscheine verkaufen, kann er dies mit Hilfe von spezialisierten Beratungsunternehmen tun.

Wie funktioniert das Dual-Tracking-Verfahren?

Schauen wir uns ein Beispiel an: Ein Unternehmen soll verkauft werden. Nun können die Vermögensgegenstände, etwa die Immobilien, und der gesamte Geschäftsbetrieb bewertet werden, um sie anschließend an einen neuen Eigentümer zu verkaufen. Eine zweite Möglichkeit wäre der Gang zum spezialisierten Anlageberater. Weil eine Maklerlizenz in Deutschland für das Dual Tracking Verfahren nicht ausreicht, benötigen Spezialisten eine Lizenz der Bafin zur Immobilienbewertung mit dieser Methode.

Die gesetzliche Regelung definiert die Übertragung vom Anteilsschein als Wertpapiergeschäft – und dafür braucht es die Genehmigung der Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin Deutschland, entsprechend dem Pragraphen 32 des Kreditwesengesetzes (KWG). Die Dual-Tracking-Methode kombiniert die beiden Vorgehensweisen:

• Angebot zum Direktverkauf und
• Anteilsscheinhandel

Immobilienmakler und spezialisierte Anlageberater machen dem Verkäufer ein gemeinsames Angebot. Einerseits wird das Unternehmen - oder die Immobilie - zum Verkauf angeboten, andererseits der Anteilsschein am Sekundärmarkt gehandelt. Ob am Ende des Bewertungsverfahrens der Verkauf oder die Übertragung von Anteilscheinen steht, entscheidet der Verkäufer dann selbst. Für den Beratungsprozess bei einem geplanten Immobilienverkauf schließen sich die beiden zusammen, am Ende entscheidet sich der Verkäufer für eine der beiden Möglichkeiten, und die beiden beratenden Anbieter Makler und Anlageberater werden durch eine individuelle, anteilige Vergütungslösung bezahlt.

Für wen ist das Dual Tracking Verfahren sinnvoll?

Direktverkauf oder doch der alternative Weg über den Wertpapierhandel? Diese Frage stellt sich immer dann, wenn ein börsenfähiges Unternehmen vor dem Verkauf steht - beispielsweise im Falle einer Insolvenz wird häufig auf das Dual Tracking Verfahren zurückgegriffen. Investoren und Portfoliounternehmer stehen, wenn sie aus einem Investmentfond aussteigen wollen, vor strategischen Fragen, wie sich dies lukrativ gestalten lässt. Fährt man hier zweigleisig, beispielsweise indem sowohl Vorbereitungen zum Verkauf als auch in Form von Anteilsverkauf geprüft werden, kann dies die eigene Position klären und dazu führen, Klarheit bezüglich der Entscheidung für oder gegen den Verkauf zu bekommen.

Große Immobilienportfolios werden nicht selten in zweigleisigem Verfahren weitergegeben, etwa wenn sich Investmentfirmen oder generell Unternehmen von ihrem Portfolio trennen.

Wer kann das Dualverfahren durchführen?

Makler haben in Deutschland in der Regel nicht die nötige Lizenz, um ein Wertpapiergeschäft durchzuführen. Die haben spezialisierte Anlagevermittler für den Wertpapierhandel, und nur sie dürfen den Verkauf von Anteilsscheinen durchführen. Bei Immobilienbewertungen und anschließendem Verkauf können beide Anbieter im Rahmen des Dual Tracking zusammenarbeiten: Der Anlagevermittler bringt die nötige Lizenz der Bafin Deutschland mit, das Maklerbüro verfügt mit seiner umfangreichen Datenbank zu den Immobilien der Region über wertvolle Informationen, die für die Immobilienbewertung von höchster Bedeutung sind.

Von einer solchen Zusammenarbeit profitieren gleich drei Parteien: Makler und Anlageberater nutzen die Ressourcen des jeweils anderen, um der dritten Partei im Bunde, dem Verkäufer eines Portfolios oder eines Unternehmens, den besten Verkaufsweg aufzuzeigen.

Welche Vorteile hat das Dual Tracking Verfahren?

Verkäufer profitieren beim Dualverfahren von einer höheren Transparenz und Transaktionssicherheit. Durch die Zusammenarbeit der beiden Experten - Makler und Transaktionsberater - entsteht Sicherheit bezüglich des Vorgehens und darüber, welche Entscheidung sich letzten Endes als lukrativer erweisen wird. Das zweigleisige Verfahren verschafft eine günstige Verhandlungsposition, macht unabhängig von einzelnen Interessenten und deren Preisvorstellungen, denn wenn der zu erwartende Erlös nicht den eigenen Erwartungen entspricht, bleibt als Alternative bis zum letzten Moment die Alternativlösung per Anteilsschein. Die Vorteile eines Dual Tracking Verfahrens im Überblick:

• Maximierung des Verkaufserlöses
• mehr Druck auf bereits vorhandene Bieter
• geringere Abhängigkeit von einzelnen Bietern und dem Kapitalmarkt
• transparente, effiziente Ermittlung des besten Verkaufserlöses ohne Beeinflussung durch einzelne Bieter

Zu bedenken gilt es bei diesem Verfahren allerdings die höheren Kosten, die durch das Hinzuziehen des Transaktionsexperten für Wertpapierhandel hinzukommen. Der gesamte Prozess des Verkaufs wird dadurch möglicherweise auch organisatorisch aufwändiger. Zudem könnte das Verfahren eventuell potentielle Bieter abschrecken, da sie sich einem erhöhten Wettbewerb mit anderen Bietern ausgesetzt sehen und die Erfolgsaussichten für einen Kauf in der von ihnen erhofften Preislage geringer erscheinen können.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.