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Kündigung wegen Eigenbedarf

Nur in bestimmten Fällen können Vermieter Mietverträge kündigen – eine mögliche Situation ist die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf. Das heißt, der Vermieter hat das Recht dem Mieter zu kündigen, wenn er die Wohnung für sich persönlich oder Angehörige benötigt. Allerdings muss der Vermieter einiges beachten, denn auch die sogenannte Eigenbedarfskündigung ist gesetzlich klar geregelt.

Möchte ein Vermieter die eigene Wohnung selbst nutzen und nicht mehr vermieten, steht ihm laut Gesetz das Recht auf Eigenbedarf zu und damit auch das Recht dem Mieter die Kündigung auszusprechen. Allerdings darf der Vermieter die Mietwohnung nur für sich selbst oder nahe Angehörige in Anspruch nehmen. Dies umfasst laut aktueller Rechtslage Kinder, Eltern, Enkel oder auch Großeltern.

Dennoch gibt es Ausnahmen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf zulassen. Beispielsweise Personen außerhalb der Verwandtschaft, wie nichteheliche Kinder des Lebenspartners oder Pflegepersonal. In jedem Fall muss der Vermieter darlegen, warum die Wohnung benötigt wird – er darf den Eigenbedarf also nicht vortäuschen.

Auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf müssen seitens des Vermieters bestimmte Fristen eingehalten werden und der richtige Kündigungszeitpunkt gewählt werden. Der Vermieter muss zunächst darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht bereits bei Beginn der Vermietung bekannt war. Sollte dies der Fall sein, ist der Vermieter verpflichtet den Mieter bei Vertragsabschluss darauf hinzuweisen.

Das Recht auf Eigenbedarf verliert der Vermieter, sollte er auf diesen Hinweis bei Vertragsabschluss verzichten. Zudem darf der Eigenbedarf auch nicht zu spät vorliegen. Das bedeutet der Vermieter darf nicht nur auf Verdacht kündigen, weil ein Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters vielleicht wahrscheinlich, allerdings nicht sicher ist. In diesem Fall wäre die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam.

Auch die gesetzliche Kündigungsfrist greift im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Kündigung seitens des Vermieters ist spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Das bedeutet also: Erhält der Mieter das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf am Montag, den 01. Januar, endet das Mietverhältnis Ende März. Je nach bisheriger Dauer des Mietverhältnisses, verlängert sich diese Frist allerdings. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, umfasst die Frist sechs Monate. Besteht es länger als acht Jahre, sind es sogar neun Monate.

Sonderfälle bei der Kündigung wegen Eigenbedarf sind der Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus und die Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus. Ersteres bedeutet, dass ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In diesem Fall kann der neue Eigentümer der Wohnung zunächst nicht auf die Eigenbedarfskündigung zugreifen. In der Regel muss er eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten. Abhängig vom jeweiligen Bundesland kann diese Sperrfrist sogar auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden.

Die Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus, also wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt und die andere Wohnung vermietet, führt ein erleichtertes Kündigungsrecht für den Vermieter mit sich. Es ist dem Vermieter in diesem Fall jederzeit möglich, ohne Begründung kündigen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate – je nach Dauer des Mietverhältnisses liegt sie dann zwischen sechs und zwölf Monaten.

Was sollte in einer Kündigung wegen Eigenbedarf stehen?

  • Abgaben und Verwandschaftsgrad der Person für die die Wohnung benötigt wird
  • Bei entfertnen Verwandschaftsverhältnissen müssen die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden
  • Genaue Gründe aus denen sich der Wohnbedarf ergibt
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraph 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)
  • Form- und Fristerfordernis für den Mieter
  • Angabe einer Alternativwohnung, falls vorhanden

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