Mieterhöhung nach Modernisierung

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Mieterhöhung nach Modernisierung

Grundsätzlich berechtigt der § 559 BGB einen Vermieter zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Dafür müssen natürlich die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt und durchgeführt werden. Wir erläutern, welche baulichen Veränderungen an dem Gebäude zu einer Mieterhöhung führen dürfen und geben hilfreiche Tipps für Vermieter.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung kommt dann in Frage, wenn eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorgenommen wurde. Das bedeutet, dass die Modernisierung zu einer Verbesserung des Wohnzustands führen muss, sodass die Erhöhung der Miete auch gerechtfertigt ist. Schließlich muss auch der Mieter profitieren. Eine weitere Voraussetzung ist, dass keine Umstände vorliegen dürfen, die eine Mieterhöhung unzumutbar erscheinen lassen. Außerdem muss der Mieter die Erhöhung gemäß § 555 d BGB dulden, es sei denn, es liegt ein Härtefall vor.

Modernisierungsmaßnahmen, die zur Mieterhöhung berechtigen

Nicht jede Veränderung der Mietwohnung ist auch eine Modernisierung. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die zum allgemeinen Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands eines Mietobjekts beitragen, dürfen die Mieter nichts kosten. Schließlich ist es die Pflicht des Vermieters, den ordnungsgemäßen Zustand und Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten.

Modernisierungen jedoch, sind bauliche Maßnahmen, die zu einer Verbesserung des Wohnzustands führen. Dazu gehören Maßnahmen, die …

  • … Energie sparen (z. B. durch den Einbau von Solaranlagen oder einer besseren Dämmung)
  • … Wasser sparen (z. B. durch den Einbau von Wasserzählern)
  • … die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen (z. B. durch den Anbau eines Balkons)

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie eingeschränkt bzw. ausgeschlossen?

Es gibt natürlich auch Fälle, in denen eine Mieterhöhung nach Modernisierung eingeschränkt oder gar ausgeschlossen ist. Liegt beispielsweise ein Härtefall vor, so kann der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Er muss dafür die Umstände nach Erhalt des Modernisierungsschreibens ankündigen und auch beweisen. Hierfür hat er bis zum Ablauf des darauffolgenden Monats Zeit, um dem Vermieter entsprechende Gründe für einen Härtefall mitzuteilen. Ein Härtefall liegt grundsätzlich dann vor, wenn die Lebensbedingungen des Mieters durch eine Mieterhöhung spürbar beschränkt werden. Der Vermieter muss das berücksichtigen und die Mieterhöhung unterlassen oder beschränken.

Außerdem ist eine Mieterhöhung bei Staffelmieten komplett ausgeschlossen. Indexmieten jedoch dürfen nur dann erhöht werden, wenn die Modernisierung aufgrund von Umständen erfolgt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 557 b II S. 2 BGB).

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Zum Schutz des Mieters steht diesem bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses soll ihm ermöglichen, der Mieterhöhung auszuweichen und für ihn bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der Mieter darf direkt nach der Ankündigung davon Gebrauch machen und hat auch hier ein Zeitfenster bis zum Ablauf des Folgemonats. Die Kündigung wird dann mit Ablauf des übernachsten Monats bindend, sodass er von der Mieterhöhung nicht mehr betroffen ist. Dieses Sonderkündigungsrecht ist selbst dann wirksam, wenn eine Kündigung vertraglich grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Ankündigung der Modernisierung

Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Trifft dies nicht ein, so darf die geplante Mieterhöhung verspätet eintreten. Die Ankündigung muss auf Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie die erwartete Mietsteigerung eingehen.

Zudem müssen Vermieter die Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Auch auf das Recht zum Widerspruch muss hingewiesen werden (vgl. §§ 555 c, II, d III S. 1 BGB). Passiert dies nicht, so ist die Ankündigung zwar wirksam, der Mieter kann dann jedoch ohne Form- und Fristvoraussetzungen jederzeit Widerspruch erheben.

Beachten Sie jedoch: Es besteht keine Ankündigungspflicht für Bagatellemaßnahmen.

Ankündigung der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung selbst ist allen betroffenen Mietern nochmal in einem gesonderten Schreiben mitzuteilen. Die Ankündigung zur Mieterhöhung  muss die Kosten für den Mieter verständlich und nachvollziehbar darlegen. Der Vermieter muss darin auch erklären, welche Kostenanteile auf Erhaltungsmaßnahmen fallen, die nicht vom Mieter zu tragen sind. Die Mieterhöhung an sich ist ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens gültig. Wird die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß, gar nicht angekündigt oder auch, wenn die tatsächliche Mietsteigerung mehr als 10 % höher ist als die angekündigte, verschiebt sich diese Frist um sechs Monate.

Berechnung der Mieterhöhung

Bis zu 11 % der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresnettokaltmiete des Mieters angerechnet werden. Zu den Modernisierungskosten zählen sowohl die Baukosten als auch die Baunebenkosten. Dabei dürfen öffentliche Förderungen und Zuschüsse nicht angesetzt werden und die Erhöhung darf maximal das Doppelte der Kostenersparnis ausmachen. Ein kleines Rechenbeispiel: Die Modernisierungskosten liegen bei 10.000 €. So werden 11 %, also 1.100 € auf die Jahresnettokaltmiete zugeschlagen. Das ergibt eine Mieterhöhung von 92 € im Monat.

Im Gegensatz zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die eine Grenze von 20 % hat, gibt es bei der Mieterhöhung nach Modernisierung keine Kappungsgrenze. So kann die Miete also im Vergleich zur vorherigen Miete beliebig hoch steigen. Natürlich ist es aber auch in dem Interesse des Vermieters, die Mieter durch eine Mieterhöhung nicht zu verschrecken.

Umlegung der Kosten

Es gilt, Kosten der Modernisierung sachgerecht auf den Mieter zu übertragen. Falls bei mehreren Mietern in jeder Wohnung grundsätzlich die selben Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, so ist die Umlegung relativ unkompliziert. Der Vermieter muss hierfür lediglich eine Berechnungsgrundlage, wie z. B. die Fläche der Wohnung in qm, bestimmen, um die Kosten an jede Wohnung anzupassen. Falls unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen anfallen, so müssen die Kosten je nach Umfang der Maßnahmen für jede Wohnung einzeln ermittelt werden. Zu berücksichtigen ist dabei auch, ob der aus der Modernisierung resultierende Vorteil einiger Mieter höher ist als der anderer. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn der Einbau eines Fahrstuhls den Mietern in der obersten Etage mehr Vorteile bringt als für diejenigen, die im Erdgeschoss wohnen.

Zusammenfassung Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.
  • Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift).
  • Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.
  • Der Kostenaufwand ist sachgerecht auf die einzelnen Mieter umzulegen. Ist die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung gleich, können die Kosten ebenfalls in gleicher Höhe umgelegt werden. Öffentliche Fördermittel sind bei der Berechnung des Kostenaufwandes zu berücksichtigen.
  • Profitieren die einzelnen Mieter unterschiedlich, sind die Kosten anteilig aufzuteilen. Beim Einbau eines Fahrstuhls kann der Modernisierungszuschlag je nach Stockwerk abgestuft werden. Der ganz oben wohnende Mieter zahlt mehr als der Mieter im Erdgeschoss.
  • Ist die Modernisierungsmaßnahme aus sich heraus nicht bereits nachvollziehbar, sollten Gründe genannt werden, warum die Baumaßnahmen erfolgt ist und welche Vorteile sich für den Mieter ergeben.
  • Nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).
  • Nebenkosten können unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten erhöht werden (§ 560 BGB).
  • Vermieter müssen auch eine mögliche Härtesituation des Mieters berücksichtigen. Darauf kommt es aber nur an, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung fristgerecht entsprechende Gründe mitgeteilt hat. Eine Härtefallregelung kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder er die Baumaßnahme wegen einer Gesetzesänderung vornehmen musste (Austausch einer veralteten Heizungsanlage).

Hinweise:

Vermieter sollten beachten, dass sie nach einer Modernisierung auch eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen dürfen. Allerdings unterliegt auch diese Mieterhöhung gewissen Grenzen. Hierzu können Sie in unserem Artikel zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr erfahren.

Die angebotene Vorlage für eine Mieterhöhung nach Modernisierung versteht sich als unverbindliche Orientierungshilfe. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.


Was sollte das Schreiben Mieterhöhung nach Modernisierung beinhalten?

  • Alle betroffenen Mieter anschreiben
  • Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn ankündigen
  • Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung in Textform
  • Kostenaufwand sachgerecht auf die einzelnen Mieter umlegen
  • Ggf. Gründe der Baumaßnahme und Vorteile für den Mieter nennen
  • Sonderkündigungsrecht anbieten
  • Ggf. Härtesituation des Mieters berücksichtigen
  • Instandsetzungskosten gehen nicht zu Lasten des Mieters
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