Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf ein Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Die gesetzlichen Regelungen finden sich in § 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“. Wichtig ist das Wort „bis“. Das bedeutet nämlich, dass eine Mieterhöhung über die Vergleichsmiete hinaus nicht rechtens ist. Äußert sich der Mieter nicht zur vorgeschlagenen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder verweigert er die Zustimmung zur Mieterhöhung, dann kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen.

Diese Fristen müssen eingehalten werden

Bei Vertragsabschluss wird die Höhe der Miete zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag festgelegt. Später muss jede Vertragsänderung von beiden Seiten zugestimmt werden. Reagiert der Mieter nicht auf die Ankündigung zur Mieterhöhung oder lehnt er die Anhebung ab, hat der Vermieter das Recht, den Mieter auf Zustimmung zu verklagen. Dabei müssen einige Bedingungen erfüllt sein:

  • Die Mieterhöhung darf nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen sein.
  • Die Mieterhöhung ist nur statthaft, wenn im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde. Sinngemäß könnte folgende Formulierung im Mietvertrag aufgenommen werden: „Der Vermieter ist berechtigt, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen.“
  • Die aktuelle Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebskostensteigerungen sind daneben zulässig.

Beispiel 1: Ein Mieter hat einer Mieterhöhung zum 01.05. zugestimmt. Der Vermieter darf die Miete nun 15 Monate nicht anheben, dies wäre der 31.07. des Folgejahres.

  • Der Vermieter darf das neue Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung versenden. Geht das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter früher zu, ist es unwirksam (BGH WuM 1993, 388). Zusätzlich zu dieser Jahresfrist ist noch die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters von drei Monaten hinzuzurechnen, so dass die Miete also auch hier 15 Monate unverändert ist (§ 558 I BGB).

Beispiel 2: Ein Mieter hat einer Mieterhöhung zum 01.05. zugestimmt. Werden jetzt 12 Monaten hinzugerechnet, ist die Jahresfrist zum 30.04. des Folgejahres abgelaufen. Ab dem 01.05. des neuen Jahres darf sich das neue Mieterhöhungsverlangen beim Mieter im Briefkasten finden. Nun kommen noch drei Monate Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters hinzu. Iin diesem Fall wäre dann die neue Miete erstmals zum 31.07. fällig.

Begründungsmittel für den ortsüblichen Mietpreis

In der Erklärung zur Mieterhöhung muss dargelegt werden, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist. Dies bedarf einer detaillierten Begründung. Dafür stehen Vermietern gemäß § 558 a II BGB verschiedene Begründungsmittel zur Verfügung.:

  1. Der Vermieter beruft sich auf den aktuellen Mietspiegel der Gemeinde (evtl. kann auch auf den veralteten oder den einer anderen Gemeinde zurückgegriffen werden, vgl. § 558 a IV BGB). Möglicherweise ist sogar ein qualifizierter Mietspiegel mit wissenschaftlichen Beweisen (§ 558 d BGB) vorhanden. Bei vorhandener Existenz (Auskunft bei Gemeinde- oder Stadtverwaltung) ist der Mieter verpflichtet, auf den qualifizierten Mietspiegel hinzuweisen, da hierbei die Ortsüblichkeit der Miete von vornherein gesetzlich vermutet wird. Der Mietspiegel muss er dem Schreiben nicht als Anlage beigefügt werden. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, ihn einzusehen. Das ist dann der Fall, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, die Stadt ihn also kostenlos im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht, aber auch dann, wenn er gegen eine geringe Gebühr von örtlichen Vereinigungen ausgegeben wird.
  2. Der Vermieter kann die Miete von mindestens drei Vergleichswohnräumen heranziehen. Diese müssen in Lage, Art, energetischer Ausstattung und bisheriger Miete vergleichbar sein. Werden die Mietsachen von verschiedenen Vermietern verwaltet, so sind Name des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Größe der Vergleichswohnräume zu nennen.
  3. Der Vermieter greift auf eine Mietdatenbank zurück. Diese stammt in der Regel von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter, vgl. § 558 e BGB.
  4. Der Vermieter greift auf ein Gutachten zurück. Dieses muss aber in jedem Falle von einem öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden sein. Außerdem darf es nicht älter als zwei Jahre sein.

So hoch darf die Mieterhöhung sein

Die vom Vermieter angestrebte neue Miete darf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Dabei außer Betracht bleiben die Betriebskosten.

Beispiel 3: Ein Mieter zahlt für seine Wohnung 6,00 Euro pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieser Art liegt bei 6,50 Euro. Die Miete darf dann höchstens um 0,50 Euro/qm erhöht werden. Sonst würde die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

Die Kappungsgrenze soll den Mieter schützen

Die Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu schnell erhöht wird. Derzeit liegt die Kappungsgrenze bei 20 %. Berechnungsbasis für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete, die drei Jahre vor der verlangten Mieterhöhung gezahlt wurde. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete also nur um maximal 20 % erhöhen. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben jedoch bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungswünschen allerdings die niedrigere der beiden Grenzen, entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht hat, ist in jedem Fall Schluss. Mehr braucht der Mieter nicht zu bezahlen. In Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation kann die Kappungsgrenze für Bestandsmieten von den Bundesländern auf 15 % per Rechtsverordnung beschränkt werden. In diesen Gebieten dürfen Vermieter Mieterhöhungen mit Hilfe eines Mietspiegels dann nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren anheben.

Beispiel 4: Ein Mieter zahlt seit mehreren Jahren 6,00 Euro Miete pro qm. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,50 Euro. Hier darf der Vermieter dank der Kappungsgrenze höchstens 20 % von 6,00 Euro, also höchstens 1,20 Euro Mieterhöhung pro qm mehr verlangen, obwohl damit die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird.

Wenn ein Vermieter die Kappungsgrenze von 20 % ausschöpft, dann muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten. Es sei denn, dass der Vermieter die Erhöhung mit einer Modernisierung oder mit gestiegenen Betriebskosten begründet. Schöpft er die Kappungsgrenze zunächst nur teilweise aus, darf er innerhalb der folgenden drei Jahre nur noch den Unterschiedsbetrag zu der 20%igen Kappungsgrenze geltend machen.

Beispiel 5: Ein  Mieter hat seit mehr als drei Jahren 10,00 Euro pro qm bis April 2014 gezahlt. Zum 1. Mai 2014 ist die Miete um 1,00 Euro auf 11,00 Euro erhöht worden. Der Vermieter darf nunmehr die Miete in den drei Jahren bis April 2017 nur noch um 1,00 Euro erhöhen, denn von der durch die Kappungsgrenze zugelassenen Erhöhung um 2,00 Euro (20 %) hat er ja bereits 1,00 Euro „verbraucht“.

Keine Mieterhöhung ohne Mieterzustimmung

Vermieter müssen unbedingt die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen. Reagiert der Mieter auf die Ankündigung zur Mieterhöhung nicht, darf der Vermieter dies nicht als Zustimmung verstehen. Lastschrifteinzüge dürfen vom Vermieter beispielsweise nicht einfach geändert werden. Gegebenenfalls muss der Vermieter seinen Mieter auf Zustimmung vor dem Amtsgericht verklagen, um die neue Miethöhe durchzusetzen. Eine Mieterhöhung wird also nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – schriftlich verfassen

§ 558 a Abs. 1 BGB verlangt für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter die Textform. Das bedeutet, dass eine mündlich getroffene Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter nicht ausreichend sein muss. Darüber hinaus muss ein Vermieter den Zugang der Mieterhöhung beweisen können. Deshalb ist eine Zusendung des Schreibens Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als Einwurf-Einschreiben ratsam. Häufig wird alternativ die Zustellung per Boten empfohlen. Damit das rechtens ist, benötigt der Vermieter einen Boten, der nicht Mitglied der Mietvertragspartei ist. Der Zusteller sollte das Schreiben gelesen haben und sich Tag und Uhrzeit des Einwurfs in den Briefkasten notieren.

Kündigungsrecht des Mieters

Will bzw. kann sich ein Mieter die Mieterhöhung nicht leisten, wird ihm ein Sonderkündigungsrecht zugestanden. Keinem Mieter kann es zugemutet werden, bei veränderten Vertragsbedingungen am Vertrag festhalten zu müssen. Der Mieter hat darum bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat folgt, in dem das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, Zeit, um von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Kündigung wird dann zum nächsten Monat wirksam, sodass die geplante Mieterhöhung keinerlei Auswirkungen mehr entfalten kann.

Was sollte im Schreiben Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stehen?

  • Adressieren Sie Ihr Schreiben korrekt an alle Mieter, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
  • Nennen Sie in der Betreffzeile, um was geht es und welche Wohnung gemeint ist.
  • Sprechen Sie in der Anrede alle Mieter namentlich an.
  • Versenden Sie die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung. Rechnen Sie noch die Zeitspanne dazu, bis die angekündigte Mieterhöhung in Kraft tritt. So führt dies dazu, dass die Miete 15 Monate lang unverändert bleibt (§ 558 Abs. 1 BGB). Legen Sie auch dar, dass Sie die Kappungsgrenze beachten.
  • Weisen Sie auf den aktuellen Gemeinde-Mietspiegel hin.
  • Begründen Sie die Mieterhöhung und beweisen Sie anhand eines Beleges, dass die aktuelle Miete pro qm nicht mehr dem üblichen gezahlten Entgelt für vergleichbare Wohnungen entspricht.
  • Achten Sie darauf, dass die Mietpreisspanne nicht überschritten wird.
  • Teilen Sie dem Mieter mit, ab wann er die neue Miete zahlen soll.
  • Bitten Sie den Mieter um Zustimmung und weisen Sie darauf hin, dass sein Schweigen als Ablehnung gilt.
  • Alle Vermieter sollten das Schreiben mit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete signieren.
  • Listen Sie in der Anlage die beigefügten Unterlagen auf.
  • Erleichtern Sie dem Mieter die Arbeit und fügen Sie eine Zustimmungserklärung bei, auf der Sie alle relevanten Punkte Ihres Schreiben „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ nennen, so dass der Mieter es bestenfalls nur noch zu unterschreiben und zurückzuschicken braucht.

Hinweis:

Die angebotene Vorlage für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete versteht sich als unverbindliche Orientierungshilfe. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten

Was sollte das Schreiben Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beinhalten?

  • Alle betroffenen Mieter anschreiben
  • Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung
  • Kappungsgrenze beachten
  • Mieterhöhungswunsch begründen
  • Mietpreisspanne nicht überschreiten
  • Termin nennen, ab wann die neue Miete gilt
  • Mieter um Zustimmung bitten
  • Hinweis, dass ein Schweigen eine Ablehnung ist
  • Hinweis, dass der Mieter auf Zustimmung verklagt werden darf
  • Vorgefertigte Zustimmungserklärung beifügen
  • Sonderkündigungsrecht anbieten
  • Möglichst Einwurf-Einschreiben oder die Zustellung per Boten

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