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Teilungserklärung

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kommt um das Thema Teilungserklärung nicht herum. Im Folgenden lesen Sie, worauf Sie achten sollten.

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung einer Immobilie in Wohneigentum. Für jeden Miteigentümer einer Immobilie muss feststehen, was ihm gehört und was wiederum von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden darf. Durch die Teilungserklärung wird das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abgegrenzt.

Auf zwei unterschiedlichen Wegen kann Wohnungseigentum entstehen. Zum einem durch mehrere Eigentümer eines Grundstücks und einen dementsprechenden Teilungsvertrag, der diese Situation begründet. Von einem Teilungsvertrag wird dann gesprochen, wenn mehrere Personen beteiligt sind. Generell kann sich die Teilungserklärung sowohl auf ein Grundstück auf dem eine Immobilie errichtet werden soll, als auch auf ein bereits bebautes Grundstück beziehen. Die zweite Möglichkeit entsteht, wenn ein Grundstückseigentümer seine bis dato alleinige Immobilie aufteilt und dieses durch eine Teilungserklärung beurkundet. Erforderlich ist ein Vertrag zwischen den beteiligten Miteigentümern allerdings nur im ersten Fall.

Wie Sie eine Teilungserklärung erstellen

Durch einen Teilungsvertrag können mehrere Miteigentümer einer Immobilie Wohneigentum begründen. So entsteht sogenanntes Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileigentum, wenn es um Räumlichkeiten geht, die nicht einem Wohnzweck dienen und einem der Miteigentümer ausdrücklich zugewiesen sind.

Der Teilungsvertrag muss vor einem Notar erklärt werden und alle Miteigentümer gleichzeitig anwesend sein. Sollte ein Stellvertreter anstelle des eigentlichen Eigentümers erscheinen, benötigt dieser eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde über seine Bevollmächtigung. Folgend wird die sogenannte Auflassung, die Eigentumsumschreibung, im Grundbuch eingetragen. Dies erfordert neben der Vorlage des Teilungsvertrages zusätzlich die Vorlage des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Grundsätzlich sind die durch den Teilungsvertrag bestimmten Miteigentumsquoten nicht veränderbar. Sollen sie doch einmal geändert werden, bedarf es der Vereinbarung aller Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch. Anspruch auf Mitwirkung der Miteigentümer hat ein Miteigentümer ausnahmsweise nur dann, wenn sich seine Quote als fehlerhaft herausstellt.

Teilungserklärung und -vertrag können durch den Eigentümer selbst erstellt werden, d.h. die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar genügt und es wird gesetzlich keine notarielle Urkunde verlangt. Diese bloße Unterschriftenbeglaubigung liegt bei ca. 140 Euro.

Kosten einer Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung kann durchaus Kostenrisiken mit sich führen, wird sie beispielsweise nachlässig formuliert oder vorab nicht richtig gelesen durch den Interessenten an dem Wohnungseigentum.

Angenommen in einer Teilungserklärung ist formuliert, dass die Eigentümer von Wohnungen mit Balkon, die Kosten der Instandsetzung und -haltung selbst zu tragen haben, während Eigentümer von Wohnungen ohne Balkon sich nicht an den Kosten für die Instandsetzung eines Balkons beteiligen brauchen. Oft ist es nämlich so, dass die konstruktiven Balkonteile dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen sind und der Erhaltungsaufwand wiederum der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist. Das heißt, die Kosten der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden normalerweise anteilig auf alle Miteigentümer aufgeteilt. Nach dem oben genannten Beispiel allerdings, hat die Teilungserklärung jeden einzelnen Eigentümer allein für die jeweiligen Kosten der Sanierung des Balkons verantwortlich gemacht. So wird die nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Bedeutung der Teilungserklärung verdeutlicht.

Was sollte in einer Teilungserklärung stehen?

  • Beschreibung des Grundstücks
  • Beschreibung des Grundbuchbestandes
  • Zweckbestimmung und Art der Wohnung
  • Beschreibung des Sondereigentumes
  • Beschreibung des Gemeinschaftseigentums
  • Informationen zur Wohnungseigentümerversammlung
  • Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
  • Kosten- und Lastenverteilung
  • Aussagen bezüglich der Verwalterbestellung
  • Angaben zur Hausordnung

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