Immobilienfonds wippe mit münzen und haus

Sind Immobilienfonds eine gute Kapitalanlage?

Die Zeiten, wo man auf seinem Festgeldkonto 5 % Zinsen erhielt, spontan über sein Geld verfügen konnte und kaum ein Risiko einging, sind vorbei. Die Zinssenkungen der Notenbanken haben zu einem Minimalzins geführt, so dass sich immer mehr Geldanleger und Sparer fragen, wo sie aktuell noch Anlagemöglichkeiten mit guter Rendite und gemäßigtem Risiko finden. Häufig fällt in diesem Zusammenhang der Begriff Immobilienfonds. Doch sind Immobilienfonds gute Kapitalanlagen?

Auf der Suche nach einer sicheren Anlagemöglichkeit für ihr Erspartes, wenden sich viele Menschen dem Immobilienmarkt zu und wollen in Immobilienfonds investieren. Mit einem Anteil an einem Immobilienfonds werden Anleger Miteigentümer von Wohnanlagen, Bürogebäuden oder Einkaufzentren. Zu unterscheiden sind offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds. Was unterscheidet sie? Wo liegen die jeweiligen Vorteile, wo die Nachteile der Fonds?

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die nicht in Aktien oder Anleihen investieren, sondern in eine oder mehrere Immobilien. Die Fonds sammeln von einer Vielzahl von Anlegern Kapital ein und legen dieses in Büros, Einkaufszentren, Wohngebäude oder Logistikimmobilien an. Jeder Anleger erhält dabei ein oder mehrere Zertifikate, die seinen Anteil am Fondsvermögen repräsentieren. Unterschieden wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Offener Immobilienfonds

Offene Fonds zeichnen sich dadurch aus, dass die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt ist. Weitere Ein- und Auszahlungen aus Anteilserwerb oder -verkauf aus dem Fonds sind möglich. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. So gibt es eine breite Risikostreuung: Läuft es bei einer Immobilie nicht gut, so hat das nur geringe Auswirkungen auf die Gesamtperformance des Fonds.

Verwaltet wird die Immobilie für die Anteilseigner von einer Fondsgesellschaft. Die Erträge des Fonds (also die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten) werden an die Eigner als Gewinn ausgeschüttet. Bei guten Fonds ist die Rendite oft höher als bei festverzinslichen Wertpapieren. Alternativ können die Erträge aber auch in den Erwerb neuer Fondsobjekte investiert werden und so das Fondsvermögen erhöhen.

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds erwirbt, zahlt in der Regel einen Ausgabeaufschlag. Dieser kann bis zu fünf Prozent betragen. Zusätzlich kommen jährliche Verwaltungskosten in Höhe von meist 0,5 bis zwei Prozent hinzu.

Geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Fonds richten sich an eine begrenzte Zahl von Anlegern und investieren meist nur in ein Objekt oder eine kleinere Anzahl von Objekten. Sind alle Anteile des Fonds verkauft, ist der Fonds geschlossen und es kann keine neuen Teilhaber mehr geben. Geschlossene Immobilienfonds sind oft zeitlich befristet ausgelegt. Ohne dass ein konkreter Verkaufszeitpunkt festgelegt ist, besteht der Plan, die Immobilien nach einer gewissen Haltezeit mit Gewinn zu veräußern und die Anleger auszuzahlen. Die Mindestanlagebeträge sind bei geschlossenen Fonds meist deutlich höher als bei offenen Fonds. Sie belaufen sich oft im vier- oder fünfstelligen Bereich.

Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Sie können auch nicht an den Emittenten zurückgegeben werden. Geschlossene Fonds sind daher eine langfristige Kapitalanlage. Lediglich über den grauen Kapitalmarkt, auch Zweitmarkt genannt, ist es während der Laufzeit möglich, Anteile an andere Anleger zu veräußern, meistens aber mit Verlusten.

Risiken offener Immobilienfonds

Der Kurs eines offenen Immobilienfonds kann schwanken (ähnlich wie bei Aktienfonds), und das wirkt sich auf den Anteilwert des Fonds aus. Risiken sind beispielsweise Mietausfälle und Leerstände bei der Immobilie. Theoretisch kann ein offener Fonds zwar jederzeit gehandelt werden, aber die Praxis zeigt, dass viele Anlageobjekte doch nicht kurzfristig veräußert werden können. Der Verkauf einer Immobilie kann sich oft Monate oder gar Jahre hinziehen, so dass offene Immobilienfondsanteile doch nicht beliebig und zu jedem Zeitpunkt an den Emittenten zurückgegeben werden können.

  • Mindesthaltedauer von Anteilen offener Fonds: 24 Monate
  • Rückgabeankündigungsfrist: Anleger müssen die gewünschte Rückgabe der Fondsgesellschaft ankündigen. Sie bekommen dann erst nach zwölf Monaten, frühestens aber 24 Monate nach dem Anteilserwerb, ihr Geld zurück.

Risiken geschlossener Immobilienfonds

Hohe Provisionen und Verwaltungskosten bei geschlossenen Fonds können die Rendite der Anleger minimieren. In vielen Fällen belaufen sich diese Kosten im zweistelligen Prozentbereich. Dieses Geld wird nicht in Immobilien investiert, sondern es geht an den Fondsinitiator. Berücksichtigt werden muss leider auch, dass bei geschlossenen Fonds in der Vergangenheit unseriöse Vertreter des grauen Kapitalmarkts aktiv waren, die in großem Ausmaß Anlegergeld vernichtet haben. Einige geschlossene Fonds arbeiten nicht nur mit dem Anlegergeld, sondern setzen auch einen hohen Fremdkapital-Anteil ein. Wenn dann beispielsweise Miete ausfällt, kann ein solcher Fonds schnell illiquide wird. Denn den Kapitalkosten stehen dann fehlende Mieteinahmen gegenüber. Je nachdem, in welcher Gesellschaftsform der Fonds emittiert wurde, kann das sogar eine persönliche Haftung und Nachschusspflicht der Anteilseigner zur Folge haben. Riskant ist auch die Konzentration auf nur eine Immobilie bzw. auf nur wenige Objekte.

Prüfkriterien offener Immobilienfonds

Wer in einen offenen Immobilienfonds investieren möchte, sollte sich umfassend informieren. So bewerten beispielsweise die Ratingagentur Feri Euro Rating regelmäßig die auf dem Markt erhältlichen Immobilienfonds. Diese Ergebnisse bieten eine gute Orientierungshilfe. Anleger sollten bei der Auswahl darüber hinaus auch die Performance der vergangenen Jahre berücksichtigen und sich umfassend informieren, zum Beispiel indem sie die Jahres- und Halbjahresberichte eines Fonds gründlich analysieren, allgemeine Anlegerinformationen anfordern und persönliche Beratungsgespräche suchen. Schwerpunkte dieser Recherchen sollten der Anlagefokus und die Fondsliquidität sein. Checken Sie außerdem die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge der Immobilien.

Prüfkriterien geschlossener Immobilienfonds

Wer mit dem Gedanken spielt, in einen geschlossenen Immobilienfonds zu investieren, sollte kontrollieren, wie gut sich in der Vergangenheit die Produkte der jeweiligen Fondsgesellschaft entwickelt haben. Sehr wichtig ist außerdem die Qualität der Immobilie bzw. der Immobilien (da geschlossene Fonds sich ja auch ein Objekt oder nur wenige Immobilien beziehen). Prüfen Sie Architektur und Lage der Immobilie genau und checken Sie die Mieter und Mietverträge. Wichtig ist außerdem, wie hoch sind Verwaltungskosten sind und Provisionen der Fondsgesellschaft. Lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer beraten, bevor Sie investieren.

Als Privatanleger lieber in offene Fonds investieren?

Experten empfehlen Privatanlegern, die auf Nummer Sicher gehen wollen, lieber in offene Immobilienfonds zu investieren als in geschlossene Fonds. Denn bei offenen Fonds liegt die Streuung des Risikos auf mehrere Immobilienobjekte vor. Offene Immobilienfonds sind außerdem für weniger Geld zu haben. Hier können Interessierte schon für Beträge im zweistelligen Bereich einen Anteil am Fonds kaufen. Außerdem sollten risikoferne Anleger nicht ihre gesamte Anlagestrategie auf Immobilienfonds aufbauen, sondern lieber ergänzend weitere Anlagemöglichkeiten nutzen.