VorfaelligkeitFür Immobilienkäufer führt der Weg zum Wunschobjekt oft über die Bank, die als Kreditgeber die Finanzierung der eigenen vier Wände ermöglicht. Die Rückzahlung des Darlehens inklusive der dabei anfallenden Zinsen wird bei Vertragsabschluss immer über einen festgelegten Zeitraum vereinbart.

Daneben müssen auch die Rückzahlungsraten, die Gesamtsumme des Darlehens, der Zinssatzes sowie eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag enthalten sein. Denn entschließt sich ein Kreditnehmer im Laufe der Zeit, vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen zu wollen und das Darlehen direkt in voller Höhe zurückzahlen, gibt es Sonderregelungen.

In Deutschland ist es nur in wenigen Ausnahmefällen erlaubt, Darlehen an einem beliebigen Zeitpunkt komplett zurückzuzahlen. Ein Ausnahmefall betrifft den Immobilienverkauf. Möchte ein Immobilieneigentümer vor Ablauf der Kreditrückzahlung das Objekt wieder verkaufen, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Ähnlich sieht es bei einer Umschuldung aus. Im europäischen Vergleich verlangen Banken in Deutschland mit Abstand die höchsten Entschädigungszahlungen.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Es gibt zwei Möglichkeiten, die jeweilige Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen:

  • Aktiv-Aktiv Methode
  • Aktiv-Passiv Methode

Bei der Aktiv-Aktiv Methode vergleicht das Kreditinstitut die entgangenen Zinserträge mit den Erträgen, die im Falle eines Ersatzdarlehens anfallen würden. Sind die zu erwartenden Zinsen des Ersatzdarlehens niedriger, hat die Bank das Recht, einen Zinsverschlechterungsschaden einzufordern. Die Aktiv-Aktiv Methode ist in den meisten Fällen die günstigere Variante für den Kreditnehmer, wird aber in der Regel von den Banken nicht angewandt.

Wird die Aktiv-Passiv Methode für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung angewandt, vergleicht die Bank den vertraglich festgelegten Zahlungsstrom mit den Erträgen, die bei einer erneuten Vereinbarung der Summe entstehen würden. Die Differenz dieser Beträge bestimmt dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Tipps zur Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung

Als Kreditnehmer möchten Sie der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung natürlich am liebsten entgehen. In Deutschland haben Sie dafür vier Möglichkeiten:

  • Finanzierung übertragen: Verkauft der Kreditnehmer seine Liegenschaft an einen Käufer, der dessen Baufinanzierung übernimmt, wird keine Entschädigungszahlung fällig. Diese Variante ist möglich, wenn das betroffene Kreditinstitut die Bonität des Käufers akzeptiert und die bisherigen Konditionen zur Immobilienfinanzierung beibehalten werden.
  • Sonderkündigung nach Ablauf von zehn Jahren: Für sämtliche Baugelder, die eine Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren haben, besteht ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Auf diesem Wege kann der Vertrag ohne Kosten abgelöst werden. Der Stichtag muss dabei zehn Jahre nach der Auszahlung der letzten Kreditrate liegen.
  • Recht auf Sondertilgung: Besteht im Darlehensvertrag die Vereinbarung über ein Sondertilgungsrecht, kann der Kredit ohne zusätzliche Kosten zurückgezahlt werden. Eine solche Vereinbarung ist in Fällen sinnvoll, in denen der Darlehensnehmer bereits bei Vertragsabschluss weiß, dass in absehbarer Zeit eine größere Summe zu erwarten ist.
  • Falsche Widerrufsbelehrung: Viele Banken haben auf Grund ständiger Gesetzesänderungen in den letzten Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in den Verträgen verwendet. Finden sich im Vertrag Fehler, hat der Kreditnehmer das Recht, den Kredit zu widerrufen. In diesem Fall kann der Kredit direkt zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden muss.

Fordert Sie das Kreditinstitut im Falle der Fälle zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung auf, sollten Sie diese Forderung unbedingt überprüfen. Denn die Verbraucherzentrale Bremen gab im Jahr 2013 bekannt, dass viele Berechnungen intransparent seien und die geforderten Beträge oft viel zu hoch ausfallen. Deshalb sollten Sie aktiv werden und sich einen fachkundigen Anwalt nehmen, wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung drücken wollen.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Ganz ohne Risiko.