Es ist beschlossen: der Mietendeckel für Berlin ist ab Februar 2020 in Kraft getreten. Ziel soll sein, einen weiteren Anstieg der Mieten in der Bundeshauptstadt zu verhindern. Vor allem Mieter sollen dabei entlastet werden und bei Wohnungswechsel vor hohen Mieten geschützt werden. Was das Gesetz genau regelt, welche Ausnahmen es gibt und mit was für Auswirkungen zu rechnen sind, lesen Sie im folgenden Artikel.

Das Mietendeckel Gesetz

Am 30.01.2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus ein neues Gesetz beschlossen: das Gesetz zur Mietenbrenzung im Wohnwesen in Berlin (MietenWoG Bln) oder einfacher ausgedrückt den “Mietendeckel”. Das bedeutet:

Ab dem 23.02.2020 dürfen in Berlin fünf Jahre lang keine Mieterhöhungen stattfinden.

Wenn Wohnraum wieder vermietet wird, ist es gesetzlich verboten, eine höhere als die “eingefrorene” Miete vom Mieter zu verlangen. Verstöße gegen das Gesetz können teuer werden, denn für Vermieter kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro fällig werden. Bei der Wiedervermietung gibt es nun bestimmte Mietobergrenzen. Wenn die eingefrorene Miete oberhalb der entscheidenden Mietobergrenze liegt, darf die Vermietung nur bis zu dieser Grenze erfolgen.

Berliner Mietendeckel: Mietobergrenzen

Die Mietobergrenze ergibt sich aus der Mietentabelle, die festlegt wie hoch die Nettokaltmiete pro Quadratmeter in Abhängigkeit von Ausstattung und Alter eines Wohnraumes bei der Wiedervermietung sein darf. Die Grenzen können aus folgender Tabelle entnommen werden:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 €
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 €
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 €
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 €
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 €
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 €
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 €
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 €
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 €
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 €

Zu berücksichtigen ist gegebenenfalls der Zuschlag für moderne Ausstattung und Modernisierung bei der Mietobergrenze. Durch eine Modernisierung kann sich die Obergrenze maximal um 1 Euro/m² erhöhen. Eine moderne Ausstattung liegt dann vor, wenn mindestens zwei der folgenden Merkmale vorhanden sind:

✓ schwellenlos erreichbarer Aufzug, ✓ Einbauküche, ✓ hochwertige Sanitärausstattung, ✓ hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, ✓ Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/ (m² a).

Berliner Mietendeckel: Ausnahmen

Grundsätzlich betrifft der Mietendeckel jeglichen privat genutzten Wohnraum der vor 2014 erbaut wurde. Bestimmte Ausnahmen gibt es nur für:

  1. öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen)
  2. Trägerwohnungen
  3. Wohnungen in Wohnheimen
  4. Wohnungen mit Mietpreisbindung die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gefördert sind oder
  5. Neubauwohnungen, die seit dem 01.01.2014 erstmals bezugsfertig wurden. Für Gewerbeimmobilien gilt das neue Gesetz nicht.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Bis zum 22.02.2025 wird das neue Gesetz nun gelten und mehr als 70% der Wohnungen in Berlin betreffen. Der entscheidende Einfluss, den der Mietendeckel auf den Wohnungsmarkt haben wird, kann nicht geleugnet werden. Experten zufolge kann der Mietendeckel die Vermieter in finanzielle Engpässe oder sogar in die Insolvenz bringen. Private Vermieter die durch die Vermietung von Immobilien ihre Altersvorsorge sichern wollten, haben nun mit weniger Einnahmen und einer geringeren Rendite zu rechnen.

Außerdem sei einen Rückgang der Investitionsbereitschaft in den Immobilienmarkt zu erwarten und auch der Neubau von Wohnungen wird zurückgehen. Verkäufer sowie potentielle Käufer können abgeschreckt werden von den gefallenen Ertragserwartungen aufgrund der nun niedrigeren Mieterhöhungsmöglichkeiten. Erwartet wird weiterhin eine höhere Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, sowie die steigende Nachfrage nach Wohnungen in Berlin, vor allem aus dem Umland. Dadurch erhöht sich die bestehende Wohnungsknappheit in der Hauptstadt nur mehr. Vor allem für diejenigen Mieter, die ein geringes Einkommen beziehen, wäre der Bau von neuen Sozialwohnungen hilfreicher als der Mietendeckel.

Und was sagen die Berliner zu ihrem neuen Gesetz? Einer Umfrage der Berliner Morgenpost nach begrüßen 71% der Befragten das neue Gesetz zur Verhinderung von Mieterhöhungen.

Ist der Mietendeckel verfassungswidrig?

Das neue Gesetz wird immens kritisiert. Wirtschaftsverbände befürchten beispielsweise einen Rückgang von Investitionen, die eine Verschärfung des Wohnungsmangels zur Folge hätten. Die CDU sowie die FDP haben ein Normkontrollverfahren in Gang gebracht, da sie das Gesetz für verfassungswidrig halten. Auch Vermieter haben gegen das neue Gesetz geklagt mit dem Ergebnis, dass das Berliner Landgericht den Mietendeckel für verfassungswidrig hält, da das Land Berlin nicht die entsprechende Gesetzeskompetenz hat. Das Gesetz wird nun von dem Bundesverfassungsgericht überprüft.