Immobiliensachverständiger Mann macht Notizen im Ordner

Was macht ein Immobiliensachverständiger?

Bei Ehescheidungen oder Erbenauseinandersetzungen, zu Beleihungszwecken oder bei Konfrontationen mit dem Finanzamt – die Bewertung einer Immobilie durch einen Sachverständigen kann durchaus sinnvoll bzw. sogar notwendig sein. Erfahren Sie hier, was der Unterschied zwischen einem Immobiliensachverständigen und einem Immobiliengutachter ist, und in welchen Situationen sich die Immobilienbewertung durch einen Makler empfiehlt.

Im Gegensatz zur kostenlosen Immobilienbewertung, die ein Makler durchführt, ist ein Wertgutachten, das ein Sachverständiger erstellt, kostenpflichtig. Grundsätzlich kann ein Immobiliensachverständiger für jede Immobilie ein Gutachten erstellen, um den Verkehrswert zu ermitteln. Für einen „normalen“ Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten allerdings nicht unbedingt notwendig.

Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter: Welche Bezeichnung ist korrekt?

Macht ein Sachverständiger eigentlich das Gleiche wie ein Gutachter, oder gibt es einen Unterschied? Umgangssprachlich werden die Begriffe Sachverständiger und Gutachter meist synonym verwendet.

Behörden, Gerichte und andere Institutionen, die in Streitfällen entscheiden, nutzen in der Regel den Begriff „Sachverständiger“. Sachverständiger ist auch die in Gesetzestexten verwendete Bezeichnung. Im alltäglichen Sprachgebrauch fällt häufiger der weniger behördensprachlich klingende Begriff „Gutachter“.

Der Unterschied zwischen einem Sachverständigen und  einem Gutachter liegt also nur in der Verwendung der Begriffe. Die Tätigkeit selbst betreffend, macht es keinen Unterschied, welche Bezeichnung genutzt wird.

Worauf bei der Wahl eines Immobiliensachverständigen achten?

In Deutschland ist die Bezeichnung „Sachverständiger“ bzw. „Immobiliensachverständiger“ rechtlich nicht geschützt. Daraus ergibt sich ein Problem: Auch weniger oder nicht ausreichend qualifizierte Personen können sich so bezeichnen. Verbraucher sollten daher unbedingt auf die nachweislichen Qualifikationen eines Sachverständigen achten, bevor sie einen Sachverständigen beauftragen. Die besondere Sachkunde eines Sachverständigen basiert auf:

  • seine Ausbildung,
  • die Praxiserfahrung und
  • laufende Fortbildung.

Häufig üben Bauingenieure oder Architekten die Tätigkeit eines Immobiliensachverständigen aus. Es gibt drei Formen:

  1. Freie Sachverständige, die Bewertungen für Immobilienkäufe und für Immobilienverkäufe vornehmen. Ihre Gutachten werden nicht von Behörden oder Gerichten anerkannt.
  2. Öffentlich bestellte und vereidigten Sachverständige. Dieser Begriff ist gesetzlich geschützt. Vereidigte Immobiliengutachter werden durch die Industrie- und Handelskammern geprüft und ernannt.
  3. Ein Teil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist auch staatlich anerkannter Immobiliengutachter. Diese werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und erstellen auch im Auftrag von Behörden Immobiliengutachten.

Was zeichnet einen Immobiliensachverständigen aus?

Von entscheidender Bedeutung ist die Objektivität eines Sachverständigen. In vielen Fällen liest nicht nur der Auftraggeber das Gutachten, sondern auch Dritte (Banken, Kaufinteressenten etc.). Sie vertrauen auf die Richtigkeit des Gutachtens und treffen auf Grundlage des Gutachtens ihre Entscheidungen. Ein Immobiliensachverständiger muss darum sein Gutachten unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seines Auftraggebers erstellen.

Anders als bei anderen Beratungsberufen (zum Beispiel Rechtsanwälte), welche ihr Arbeitsergebnis auf die Bedürfnisse ihres Mandanten abstellen, muss ein Immobiliensachverständiger das Ergebnis seiner Arbeit – unabhängig von den Ergebniswünschen seiner Auftraggeber – objektiv und unparteiisch zu ermitteln. Darum wird eine wirtschaftliche Unabhängigkeit von seinen Auftraggebern gefordert und im Rahmen seiner Bestellung (durch die IHK oder auch Architekten- oder Ingenieurkammer) zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen regelmäßig geprüft.

Wichtig: Sie benötigen eine belastbare Bewertung? Dann erkundigen Sie sich, dass der Immobiliensachverständige ein Wertgutachten erstellen kann, das von Behörden und Gerichten anerkannt wird. Das ist bei freien Sachverständigen normalerweise nicht der Fall.

Wann empfiehlt sich ein kostenpflichtiges Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen?

In vielen Fällen benötigen Eigentümer, die ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen wollen, kein Gutachten. In anderen Situationen empfiehlt sich ein Immobiliensachverständiger. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist dessen Gutachten sogar unabdingbar. Nur ein Gutachten von einem offiziellen Immobiliensachverständigen hat vor Gericht Bestand. Ein kostenpflichtiges Wertgutachten eines Sachverständigen empfiehlt sich, wenn Sie

  • sich in einem Scheidungsverfahren gerichtlich auseinandersetzen
  • eine Erbstreitigkeit vor Gericht klären lassen wollen
  • den Verkehrswert einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt dokumentieren möchten
  • Ihr Betriebsvermögen feststellen lassen möchten
  • vor einer Zwangsversteigerung stehen.

Auch wenn Sie ein altes Gebäude kaufen, bei dem jahrelang keine Modernisierungen erfolgten, kann ein Sachverständiger helfen. Gleiches gilt bei halbfertigen Gebäuden oder im Ausbau befindlichen Häusern. Hier ist es möglicherweise ebenfalls kompliziert, die schon erbrachten und noch zu leistenden Handwerkerarbeiten genau zu taxieren.

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 Was bewertet ein Immobiliensachverständiger?

Ein Immobiliensachverständiger verschafft sich einen Eindruck vom kompletten Haus. Er berücksichtigt das Grundstück und rechtliche Aspekte:

  • Dach, inkl. Dachstuhl und Ziegel
  • Gebäudefassade
  • Außenfenster
  • Kellerräume
  • Geschoßdecken
  • Elektrische Leitungen
  • Heizungsanlage
  • Feuchtigkeit innerhalb des Hauses
  • Schädlings- oder Pilzbefall
  • Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen
  • Belastung des Grundwassers
  • Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
  • Möglicher Denkmalschutz
  • Rechte Dritter an der Immobilie

Was zeichnet ein gerichtsfestes Gutachten aus?

Wird ein gerichtsfestes Gutachten (auch Vollgutachten genannt) gefordert, ist der Umfang größer und die Inhalte sind vorgeschrieben.

Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:

  1. Deckblatt und Inhaltsangabe
  2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
  3. Vorbemerkungen
  • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
  • Immobilienbesichtigungen
  • Berücksichtigte Unterlagen
  • Bewertungsgrundlagen
  1. Beschreibung des Grundstücks
  • Inhalte des Grundbuchs
  • Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
  • Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
  • Bebauung in der Umgebung
  • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
  • Beurteilung der Lage des Grundstücks
  1. Gebäudebeschreibung
  • Baujahr und Gebäudeart
  • Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
  • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
  • Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
  • Wertsteigerungen durch Modernisierung
  • Restnutzungsdauer
  • Außenbereich samt Garten und anderen Anlagen
  1. Wirtschaftlichkeit
  • Beschreibung des Grundrisses
  • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
  • Denkbare Nutzung des Gebäudes
  • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
  • Vermietbarkeit
  1. Wertermittlung
  • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
  • Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
  • Sachwertmethode
  • Ertragswertmethode
  • Vergleichswertmethode
  1. Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB
  2. Anlagen
  • Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
  • Verträge
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie

Wie viel kostet ein Immobiliengutachten?

Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten einige hundert Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Bei den Kosten für gerichtsfeste Gutachten kann die  Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Orientierung bieten.  Da die Vorgabe 2009 aber ersatzlos gestrichen wurde, kann das Honorar des Gutachters seitdem frei verhandelt werden. Ist ein Sachverständiger für das Gericht tätig, wird er nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz vergütet.

Tipp: Holen Sie Kostenvoranschläge von mehreren Immobiliensachverständigen ein!

Wann lohnt es sich, einen Makler zu kontaktieren?

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und benötigen kein Wertgutachten? Dann sparen Sie das Geld für das Wertgutachten. Wenden Sie sich an einen Immobilienmakler, der eine kostenlose Immobilienbewertungen vornimmt. Gerne beraten wir Sie persönlich und stellen Ihnen den Kontakt zu einem erfahrenen und qualifizierten Makler in Ihrer Nähe her, der Ihre Immobilie kostenlos bewertet. Nach Terminabsprache kommt der Makler zum entsprechenden Objekt und prüft die Immobilie vom Keller bis zum Dach. Er berücksichtigt Bodenwerte und passt Sachwerte dem Marktfaktor (Wie groß ist die Nachfrage in Ihrer Region?) an, berücksichtigt Liegenschaftszinssätze, ermittelt Zeitwert und schätzt die Altersminderung ein.

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