Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören bei der Einkommenssteuer zu den Überschusseinkünften und werden im § 21 des Einkommenssteuergesetzes geregelt. Als Vermieter sollten Sie jede Möglichkeit nutzen, um Steuern zu sparen. Hierzu gehört auch die Geltendmachung von Werbungskosten und die Abschreibung der Immobilie. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie mehr.

Gehört das vermietete Wohneigentum zu Ihrem Betriebsvermögen als Freiberufler oder Gewerbetreibender, so zählen die Mieteinnahmen übrigens nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dies sind nämlich Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - das gehört dazu

In den meisten Fällen werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch die entgeltliche Überlassung von Immobilien oder durch die Verpachtung von Grundbesitz erzielt. Gemäß § 21 des Einkommenssteuergesetzes gehören zu den Einkünften aus Vermietung aber auch die Entgelte aus der Vermietung von Betriebsvermögen und Wirtschaftsgütern sowie aus der zeitlichen Überlassung von Rechten. Diese können beispielsweise schriftstellerische, künstlerische und gewerbliche Urheberrechte. Außerdem gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.

Die Werbungskosten werden von den Mieteinnahmen abgezogen

Als Mieteinnahmen sind nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Nebenkosten, die der Vermieter erhält, zu versteuern. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die in der Hausverwaltungs-Abrechnung enthalten sind, von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. So rechnet der Vermieter in seiner Einkommenssteuererklärung also:

Mieteinnahmen - Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Ein positiver Saldo bedeutet Gewinn und führt somit zu einer Steuerzahlung. Ein negativer Saldo bedeutet Verlust und führt zu einer Steuerersparnis. Das zu versteuernde Einkommen verringert sich also und damit auch die Steuerschuld. Werbungskosten sind Aufwendungen, die der "Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen" dienen (siehe § 9 EStG). Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehören vor allem die Schuldzinsen, die Renovierungs- und Instandhaltungskosten, die Hausnebenkosten, die Abschreibungen für die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des vermieteten Gebäudes.

Absetzungen für Abnutzung (AfA) bzw. Abschreibungen

Da sich die Bausubstanz eines Gebäudes abnutzt, verliert die Immobilie mit der Zeit an Wert. Diese Wertminderungen dürfen in der Steuererklärung in bestimmter Höhe von den Einnahmen abgesetzt werden (Abschreibungen). Die Abschreibungs-Möglichkeiten sind unter anderem davon abhängig, ob das Gebäude zu Wohn- oder zu gewerblichen Zwecken dient. Der Berechnung der AfA liegen der Anschaffungspreis bzw. die Herstellungskosten und die Nutzungsdauer eines Gebäudes zugrunde.

Renovierungen und Anschaffungskosten absetzen

Renovierungen, die zu den Erhaltungsaufwendungen zählen, dürfen sofort von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Erhaltungsaufwendungen liegen typischerweise vor, wenn der ordnungsgemäße Zustand eines Gebäudes erhalten wird und keine Veränderung der Immobilienart erfolgt. Diese Aufwendungen fallen regelmäßig an und dann in etwa der gleichen Höhe.

Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten aber dürfen nur in Höhe der üblichen AfA abgeschrieben werden. Zu den Anschaffungskosten zählt das Finanzamt auch alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die unmittelbar nach Erwerb einer Immobilie auf dem Grundstück erfolgen.

Achtung bei verbilligter Vermietung an Familienangehörige

Wenn Sie an Ihre Verwandten besonders günstig vermieten, dann unterstellt Ihnen das Finanzamt, dass Sie keine Gewinnerzielungsabsicht haben. Nur wenn die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf der Vermieter alle Ausgaben steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkennt bei Mieten unterhalb der 66-Prozent-Grenze die Werbungskosten nur anteilig an.

Tipp: Schauen Sie vor Abschluss eines Mietvertrages mit Verwandten auf den ortsüblichen Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Häufig finden Sie diese online bei Ihrer Gemeinde-, Stadt- oder Bezirksverwaltung.

Freibeträge bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen bis zum Grundfreibetrag bleiben steuerfrei (§ 32a EStG) und auf diesen hat auch jeder Steuerpflichtige in Deutschland uneingeschränkt Anspruch. Seit 2015 gilt ein Grundfreibetrag von 8.652 Euro für Ledige, bzw. 17.302 Euro für Verheiratete bei gemeinsamer Veranlagung. Die Mieteinnahmen führen nur dann zu einer steuerlichen Belastung, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag (zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge) übersteigt. (Stand 2020)

Häufig gestellte Fragen:

Seit 2015 gilt ein Grundfreibetrag von 8.652 Euro für Ledige, bzw. 17.302 Euro für Verheiratete bei gemeinsamer Veranlagung. Lesen Sie hier mehr über die Versteuerung von Mieteinnahmen!

Zu den versteuernden Mieteinnahmen gehören neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten. Lesen Sie hier, was Sie von den Mieteinnahmen abziehen können.

Renovierungen, Instandsetzungen und Anschaffungskosten können in unterschiedlichen Maßen abgesetzt werden. Lesen Sie hier mehr!