ENEV

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Er kann nicht verlängert, sondern muss neu beantragt werden. Durch die Einteilung in Effizienzklassen ermöglicht der Energiepass den Vergleich mit anderen Gebäuden – Mehrfamilienhäusern bzw. Einfamilienhäusern. Darüber hinaus gibt der Ausweis Anhaltspunkte für künftig anfallende Energiekosten und Modernisierungsoptionen. Energieausweise gibt es nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Bürohäuser und Gewerbeimmobilien. Ein Energieausweis bezieht sich jedoch immer auf das ganze Haus, er kann also nicht auf eine einzelne Eigentums- bzw. Mietwohnung innerhalb eines Hauses ausgestellt werden.

Nachfolgend finden Sie Informationen über den Energieausweis an sich und über die Rechte und Pflichten, die er für Eigentümer und Immobilienverkäufer in Deutschland mit sich bringt.

Was genau lässt sich aus dem Energiepass ablesen? Welchen Ausweis benötigen Sie für Ihre Immobilie? Wie teuer ist ein Energieausweis? Gibt es eine Möglichkeit, einen kostenlosen Energieausweis zu erhalten?

Wie kann ich einen kostenlosen Energieausweis bekommen? Und wer darf Energieausweise eigentlich ausstellen? Diese und weitere Fragen werden nachfolgend beantwortet.

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Warum gibt es die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Die EnEV gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden. Das ist relevant, da auf Gebäude knapp 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland entfallen. Die Einsparung von Energie in diesem Bereich bietet daher ein enormes Potenzial, um die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern und die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Die energetischen Anforderungen an Gebäude werden in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Die EnEV gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden; ihre Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Die EnEV trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und die Heizkosten zu reduzieren.

Die aktuelle Fassung der EnEV ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten. Gegenüber der früheren Fassung von 2009 wurden in der EnEV insbesondere die Regelungen zum Energieausweis verändert; außerdem wurden 2016 die energetischen Anforderungen an Neubauten etwas erhöht und an den aktuellen Stand der Technik angepasst.

Für welche Gebäude ist der Energiepass Pflicht?

Die Energieausweispflicht gilt für verschiedene Gebäude:

  1. Für alle Neubauten seit 2002
  2. Wer ein Gebäude vermieten, verpachten oder verkaufen will, muss einen Energieausweis vorlegen und die Daten auch in Immobilienanzeigen bereits nennen. Bei Missachtung muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.
  3. Öffentliche Gebäude mit regelmäßigem Publikumsverkehr

Wie werden Gebäude mit Wohn- und Gewerbefläche behandelt?

Weist das gesamte Gebäude mehr als 10% Gewerbefläche aus, müssen zwei getrennte Energieausweise für das Objekt erstellt werden. Einer für den Gewerbeanteil und einer für die Wohnfläche des Objektes. Allgemein wird nur ein Energieausweise bei Wohn- und Geschäftshäusern benötigt, wenn das Objekt einen wohnraumähnlichen Charakter aufweist. Dies ist zum Beispiel bei Anwaltskanzleien und Arztpraxen der Fall.

Gibt es Gebäude, die keinen Energieausweis brauchen?

Es gibt tatsächlich Ausnahmen. Dazu gehören zum Beispiel denkmalgeschützte Häuser. Auch Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern sind generell von einer Energieausweis-Pflicht befreit. Bauten, die nur periodisch geheizt, gekühlt oder genutzt werden, wie etwa Ferienhäuser, müssen auch keinen Ausweis vorlegen. Der Energieausweis entfällt auch für spezielle Gebäude wie beispielsweise geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser.

Was schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor?

Die EnEV schreibt vor, wie Energieausweise beschaffen sind und wann sie wem zugänglich gemacht werden müssen. So ist es die Pflicht des Verkäufers, einen Energieausweis beim Hausverkauf ausstellen zu lassen, denn ein Kaufinteressent hat das Recht, den Energieausweis einzusehen. Eigentümergemeinschaften haben die Pflicht, einzelnen Eigentümern bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Energieausweis rechtzeitig bereitzustellen sowie die Kosten dafür zu übernehmen. Seit der Novellierung der EnEV im Mai 2014 sind darüber hinaus unabhängige Stichprobenkontrollen von Energieausweisen durch die Länder möglich.

Kurzgefasst schreibt die EnEV folgende Pflichten vor:

  • Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in gewerblichen Immobilienanzeigen; bei Energiepässen auf dem Stand der EnEV 2014 mit Angabe der Energieeffizienzklasse
  • Pflicht zur unaufgeforderten Vorlage des Energieausweises gegenüber Kauf- oder Mietinteressenten bei der Besichtigung
  • Pflicht zur Aushändigung des Energieausweises in Original oder Kopie an Käufer oder Mieter bei Vertragsabschluss
  • Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 500 m²
  • Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten nicht behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr

Hinweis: Für die Angabe der Energiekennwerte in Immobilienanzeigen ist allein der Eigentümer verantwortlich. Das gilt auch, wenn ein Immobilienmakler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wurde.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises:

Der Energie-Verbrauchsausweis (oder auch verbrauchsorientierter Energieausweis) basiert auf den Heiz- und Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Das Ergebnis hängt fast ausschließlich vom Verhalten der Verbraucher ab. Die Qualität des Gebäudes wird nicht berücksichtigt.

Beim Energie-Bedarfsausweis beurteilt ein Gutachter die baulichen Gegebenheiten wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung. Aus diesen Daten kann ein Jahres-Energiebedarf errechnet werden. Der Bedarfsausweis gibt somit, unabhängig vom Verhalten der Bewohner, Auskunft über den Energiebedarf einer Immobilie.Ebenso lassen sich mithilfe dieser Ausweisart sinnvolle Verbesserungsmaßnahmen ableiten.

Für wen gilt welche Energieausweis-Variante?

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist Pflicht für Eigentümer von Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden.

Alle anderen Eigentümer können wählen, welche Variante sie bevorzugen. Das gilt also für Wohngebäude, deren Bauantrag entweder ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (unter Berücksichtigung der Wärmeschutzverordnung von 1977) oder für Wohngebäude, die trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllten (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).

Was ist die bessere Variante?

Der Energie-Bedarfsausweis, denn dieser ist unabhängig vom individuellem Nutzungsverhalten der Bewohner. Dieser Ausweis zeigt, wie umweltfreundlich das Gebäude ist – nicht die Bewohner – und wo im Bedarfsfall die Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden sollten.

Was kosten die unterschiedlichen Energieausweis-Varianten?

Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich je nach Aufwand und Art des Ausweises.

Der Energie-Verbrauchsausweis kostet etwa zwischen 30 und 100 Euro. Hier müssen Kerndaten der Immobilie und Verbrauchswerte bereits vorliegen.

Der Energie-Bedarfsausweis ist aufwändiger, da hier ein Gutachten erstellt werden muss. Es kann zwischen 150 bis zu 1.000 Euro kosten und ist abhängig vom Bundesland, Komplexität des Objektes, Anbieter und Aufwand.

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Aus welchen Daten wird der Energiebedarf errechnet?

Der Energiebedarf wird auf der Grundlage der gebäudebezogenen Daten errechnet, woraus sich die Endenergie (Strom, Gas, Heizöl, Pellets, usw.) ergibt. Die übliche Maßzahl des Energiebedarfs ist “Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr” [kWh/(m²•a)].

Wie sehen die neun Energieklassen nach EnEV für Gebäude aus?

EnergieausweisAls Verbraucher kennt man die Einteilung in Energieklassen bereits von Kühlschränken, Herden und anderen Elektrogeräten. Mit der Energieeinsparverordnung, EnEV, gibt es diese Energieklassen seit dem 1. Mai 2014 auch für Gebäude. Die Energieklassen sollen Energieverbrauch und -bedarf eines Gebäudes deutlich darstellen, damit Verbraucher einen schnellen Überblick über die Energiekennwerte einer Immobilie haben. Es gibt neun Klassen von A + (sehr effizient) bis H (hoher Energiebedarf). Genaue Angaben sind erst nach einer Prüfung des jeweiligen Gebäudes möglich, die Klassen können aber in etwa folgender Unterteilung entsprechen:

  • A: Mehrfamilienhaus Neubau
  • B: Einfamilienhaus Neubau
  • C: Einfamilienhaus energetisch gut modernisiert
  • E: Durchschnitt Wohngebäudebestand
  • F: Mehrfamilienhaus energetisch nicht wesentlich modernisiert
  • G: Einfamilienhaus energetisch nicht wesentlich modernisiert

Wann muss man den Energieausweis vorlegen?

Seit Mai 2014 müssen – laut Energieeinsparverordnung, EnEV – Eigentümer den Energieausweis vor einem Immobilienverkauf oder vor der Verpachtung oder Vermietung einer Immobilie unaufgefordert vorlegen, nicht wie bisher nur auf ausdrücklichen Wunsch. Außerdem muss der Energieausweis im Original oder in Kopie an den Vertragspartner übergeben werden. Schon wenn die zum Verkauf stehenden Immobilie besichtigt wird durch Kauf- oder Mietinteressenten, muss der Energieausweis vorgezeigt werden. Auch müssen in Immobilienanzeigen mit kommerziellem Charakter die wichtigsten Daten zur Energieeffizienz enthalten sein. Verantwortlich hierfür sind der Vermieter bzw. der Verkäufer. Kommen Immobilieneigentümer diesen Vorschriften nicht nach, kann das als eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Was ist mit den Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 erstellt wurden?

Energieausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden, sind weiterhin gültig, auch wenn keine Energieeffizienzklasse angegeben ist.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Ein Energiepass darf nur von Fachleuten gem. §21 EnEV ausgestellt werden, die bestimmte Qualifikationen vorweisen müssen. Das können beispielsweise Bauingenieure, Architekten, Energieberater, Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker sein, die eine entsprechende Fortbildung vorweisen können.

Wie groß ist der Aufwand, einen Energieausweis zu erstellen?

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis braucht der Aussteller des Ausweises lediglich die Verbraucherdaten, die ihm der Immobilienbesitzer liefert. Auf dieser Basis wird dann der Energieausweis erstellt.

Wird ein bedarfsgerechter Energieausweis benötigt, braucht der Fachmann die Daten über Gebäudesubstanz, Ist-Zustand und Sanierungsvarianten. Auf dieser Basis wird der Energiebedarf erstellt, der auf eventuelle energetische Schwachstellen hinweist und bestimmte Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.

Wie läuft die Ausstellung eines Energieausweises ab?

So könnte ein typischer Ausstellungs-Ablauf aussehen:

  • Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Anbietern ein.
  • Klären Sie gemeinsam mit dem Energieausweis-Aussteller, welcher Energieausweis (bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert) für Sie sinnvoll ist.
  • In einer Vor-Ort-Besichtigung begutachtet der Energiepass-Aussteller Ihr Gebäude. Es werden relevante Daten aufgenommen und Baupläne besichtigt.
  • Danach erstellt der Energieausweis-Aussteller Ihren Energieausweis mittels spezieller Software. Die Übergabe kann per Post oder persönlich erfolgen.

Wird der Energieausweis registriert?

Für Energieausweise ab dem 01.05.2014 gilt eine Registrierungspflicht. Diese erfolgt elektronisch beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) und wird vom Aussteller übernommen. Das DIBt hat stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden der Bundesländer angekündigt.

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