Mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip für Vermietung gibt es ab 2015 zwei Neuregelungen, die den Immobilienmarkt einschneidend verändern. Vorher konnte ein Vermieter bei einer Neuvermietung den Mietpreis so hoch festlegen, wie er das für angemessen hält. Das kann gerade in boomenden Großstädten weit über dem Mietspiegel liegen.

Um Gering- und Normalverdienern weiterhin eine Chance zu geben, in beliebten Gegenden wohnen zu bleiben, wurde die Mietpreisbremse als Schutzregelung eingeführt. Diese gilt mittlerweile in 313 deutschen Städten. Vermieter dort müssen sich bei der Festlegung ihrer Miete an die Verordnung, die zum 1. Juni 2015 eingeführt wurde, halten. Doch was regelt das Gesetz genau und welche Ausnahmen gibt es? Was hat es mit dem Bestellerprinzip auf sich und welche Auswirkungen haben die Neuregelungen?

Was bedeutet das Gesetz zur Mietpreisbremse?

Das Gesetz zur zulässigen Miete bei Mietbeginn ist in § 556d BGB geregelt. Dieses sieht vor, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmieteübersteigen darf. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mietspiegeln vor Ort. Die Gültigkeitsdauer beträgt jeweils fünf Jahre ab dem Startdatum.

Beispiel: Der Vormieter hat sechs Euro kalt pro Quadratmeter für seine Mietwohnung gezahlt. Andere Mieter zahlen jedoch im gleichen Stadtteil für ähnliche Wohnungen bereits zehn Euro. Die örtliche Vergleichsmiete liegt aber nur bei rund acht Euro. Der Vermieter darf die neue Miete bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Er kann also bei einer Neuvermietung höchstens 8,80 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter vom Mieter verlangen.

Wann setzt die Mietpreisbremse ein?

Sehen die Landesregierungen ein Gebiet als einen angespannten Wohnungsmarkt an, darf die Mietpreisbremse einsetzen. Doch was genau ist unter einem angespannten Wohnungsmarkt zu verstehen? Indikatoren hierfür können unter anderem das Bevölkerungswachstum, die Leerstandquote, die Mietentwicklung und die Mietbelastung sein.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Ob die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, muss von jedem Bundesland individuell je nach Wohnungsmarkt entschieden werden. Wie sieht die Lage also in den jeweiligen Bundesländern aus? Die Mietpreisbremse gilt in allen außer vier Bundesländern (Stand: Dezember 2016). Diese sind Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. In der nachfolgenden Tabelle erfahren Sie mehr:

BundeslandMietpreisbremse?Seit
Baden-WürttembergJa1.November 2015
BayernJa1. August 2015
BerlinJa1. Juni 2015
BrandenburgJa1. Januar 2016
BremenJa1. Dezember 2015
HamburgJa1. Juli 2015
HessenJa27. November 2015
Mecklenburg-VorpommernNein-
NiedersachsenJa1. Dezember 2016
Nordrhein-WestfalenJa1. Juli 2015
Rheinland-PfalzJa8. Oktober 2015
SaarlandNein-
SachsenNein-
Sachsen-AnhaltNein-
Schleswig-HolsteinJa1. Dezember 2015
ThüringenJa1. März 2016

In Sachsen-Anhalt, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und dem Saarland sehen die jeweiligen Landesregierungen keinen Bedarf für die Mietpreisbremse. Dies liegt an den entspannten Wohnungsmärkten und vergleichsweise niedrigen Mieten in den besagten Bundesländern. In Sachsen-Anhalt liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen pro Quadratmeter bei 5,19 Euro. Damit sind die Mieten bei den Bundesländern ohne zukünftige Mietpreisbremse in Sachsen-Anhalt am niedrigsten.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Grundsätzlich gibt es vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse :

  • Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet worden sind, sind von der Mietpreisbremse befreit. Der Gesetzgeber möchte, dass der Wohnungsbau nicht behindert wird. Schließlich ist der Wohnungsmarkt ohnehin angespannt.
  • Umfassende Modernisierungen: Unter einer umfassenden Modernisierung versteht man Modernisierungen, in der mindestens ein Drittel der Mittel angewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Und solche Modernisierungen rechnen sich oft nur dann, wenn die Miete anschließend erhöht werden kann. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus erlaubt. Für einfache Modernisierungen gilt weiterhin, dass elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden können. Auch wenn die Gesamtmiete dann über der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Der Mieter hat aber natürlich einen Anspruch darauf zu erfahren, wie diese Kosten entstanden sind.
  • Bestehende Mietverträge: Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diese braucht der Vermieter nicht anzupassen und zu senken.
  • Indexmiete: Wer bei Neuvermietung einen Indexmietvertrag abschließt, macht seine Miethöhe vom Verbraucherpreisindex abhängig. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, kann das für den Vermieter von Vorteil sein.

Was ist denn die ortsübliche Vergleichsmiete?

Städte und Gemeinden erstellen üblicherweise einen Mietspiegel. Dieser kann im zuständigen Amt (wie dem Wohnungs- oder Sozialamt) eingesehen werden. Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (siehe § 558a II Nr. 4 BGB).

Was ist, wenn ich zu viel Miete gezahlt habe?

Wenn die Miete trotz der Mietpreisbremse zu hoch ist, dann ist die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter unwirksam. In diesem Fall muss der Mieter diesen Verstoß beim Vermieter schriftlich rügen und kann die Miete anschließend auf die zulässige Höhe senken. Die zu viel gezahlte Miete kann zurückverlangt werden – jedoch nur die Miete nach der Rüge.

Gibt es eine Mietpreisbremse bei der Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnungsgemeinschaft?

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich nicht, wenn der Wohnungsgeber selbst in der Wohnung wohnt, er die Wohnung selbst mit möbliert hat und der WG-Untermieter nicht dauerhaft dort lebt.

Was erwartet den Eigentümer bei Verstoß?

Im § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes ist eine Regelung zur Mietpreisüberhöhung definiert und ordnet diese als Ordnungswidrigkeit ein. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden. Ob und wann eine Ordnungswidrigkeit vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.

An wen können sich Wohnungssuchende bei Verstößen wenden?

Da es sich um eine zivilrechtliche Regelung handelt, stellt der Amtsrichter oder spätestens das Landgericht Verstöße fest. Ist der Miete sicher, dass die Miete unberechtigterweise verlangt wird, wird er dies rügen und eine geminderte Miete zahlen. Dann muss der Vermieter klagen.

Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen

Mittlerweile haben Vermieter auch Möglichkeiten gefunden, die Mietpreisbremse zu umgehen. Unter anderem durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen, für die die Bremse nicht gilt. Das führt dazu, dass immer mehr Luxusimmobilien entstehen. Eine andere Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, falls die oben genannten Ausnahmen nicht greifen: Für möblierte Wohnungen ist ein Zuschlag über die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. Und Vermieter bieten immer mehr Mietwohnungen möbliert an, um die Bremse des Mietpreises zu umgehen. In München beispielsweise sind etwa 60 Prozent aller Inserate möblierte Wohnungen. Vor vier Jahren soll dies übrigens lediglich 35 Prozent betragen haben. Außerdem kommt noch hinzu, dass möblierte Wohnungen eher vorübergehend vermietet werden, beispielsweise an Geschäftsleute. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse sowieso nicht. In der Praxis ignorieren viele Vermieter die Mietpreisbremse bereits. Oft zahlen Mieter für ihre Wohnungen mehr, als die Bremse es zulässt. Allerdings überprüft kaum jemand kurz nach Abschluss des Vertrags, ob die Miete seiner neuen Wohnung überhaupt angemessen ist. Trotzdem: Solange diese Kappungsgrenzen im Gesetz stehen, wird die Mietpreisbremse auch weiterhin gelten.

Welche Konsequenzen hat die Mietpreisbremse?

Kritiker behaupten: „Durch die Mietpreisbremse gibt es keine Anreize, neue Wohnungen zu bauen.“ Die Bremse halte Eigentümer und Investoren oft davon ab, in Gebieten mit Wohnungsmangel in den Wohnungsbau zu investieren. Viele Menschen sind der Meinung, dass die Wohnungsnot dadurch nur noch mehr verschlimmert wird. Denn Vermieter, die vorher schon zu teuer vermietet haben, treiben den ortsüblichen Mietpreisspiegel nach oben.

Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Laut dem Berliner Landgericht entspricht die Mietpreisbremse nicht dem Gleichbehandlungsgrundsatz im Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es würde Wohnungseigentümer nämlich ungleich behandeln. Zum einen ist die ortsübliche Vergleichsmiete kein Kriterium, das einheitlich ist. Schließlich kann sie sich von Ort zu Ort um bis zu 70 Prozent unterscheiden. Zum anderen bevorzugt die Mietpreisbremse diejenigen Vermieter, die bereits vor Einführung des Gesetzes im Jahr 2015 eine zu hohe Miete verlangt haben. Denn diese dürfen es auch weiterhin tun. Der Gesetzgeber wollte damit einkommensschwache Haushalte und Durchschnittsverdiener schützen. Doch es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass Haushalte aus diesen Zielgruppen in München besser gestellt sind als in Berlin. Trotzdem dürfen Vermieter in München 11,28 Euro pro Quadratmeter von Mietern verlangen. In Berlin West hingegen nur 7,14 Euro. Die Vermieter würden also ohne triftigen Grund ungleich behandelt. In der Realität wird die Beurteilung wohl keine Auswirkungen haben. Denn nur das Bundesverfassungsgericht darf über die Verfassungswidrigkeit eines Gesetzes entscheiden. Dennoch ist die Aufregung groß. Und das nur, weil ein einzelnes Gericht nur einen Hinweis gegeben hat. Der Grund hierfür ist wohl, dass Vermieter damit eine Bestätigung haben, um sich weiterhin gegen die Mietpreisbremse zu stellen – und das werden sie sicherlich auch tun. Höchstwahrscheinlich werden nun andere Parteien erneut Klage erheben, um eine höhere Neumiete jenseits der Mietpreisbremse durchzusetzen.

Regelung zum Bestellerprinzip bei Vermietung für Makler

Neben der Mietpreisbremse wurde 2015 auch das Bestellerprinzip bei Vermietung eingeführt. Diese betrifft das Maklerrecht, denn hier soll das Prinzip "wer bestellt, der bezahlt" gelten. Da in der Praxis meist der Vermieter einen Makler beauftragt, um einen neuen Mieter zu finden, wird dieser zukünftig auch die Maklercourtage tragen. Wer also künftig zum Beispiel einen Immobilienmakler mit der Mietersuche beauftragt, muss seine Courtage zahlen. Das Bestellerprinzip soll auch dem Mieterschutz dienen und die horrenden Kosten, die ein Mieter bei einer Mietwohnungssuche oft zu zahlen hat, eindämmen.

Für und Wider: Bestellerprinzip bei Vermietung

Es gibt Befürchtungen, dass Vermieter versuchen könnten, die Gebühr doch auf die Mieter abzuwälzen, indem sie überhöhte Abstandszahlungen verlangen oder das Ganze auf die Miete aufschlagen. Andere sehen aber darin auch eine Chance für die Maklerbranche. Denn durch diese Regelung könnte gezeigt werden, welche Makler tatsächlich einen exzellenten Service bieten – und diese wären dann künftig umso mehr gefragt.