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Immobilienverrentung: Wie das eigene Haus die Rente sichern kann

Trotz eigener Immobilie sind viele Senioren in Deutschland knapp bei Kasse. Die geringe Rente reicht kaum, um altengerecht umzubauen oder das Notwendigste zu reparieren. Die meisten möchten aber in ihrer eigenen Immobilie wohnen bleiben und keine Miete zahlen. So ist ein Umzug also oft keine Lösung. Mit Hilfe der Immobilienverrentung kann der Eigentümer sein Haus verkaufen, gleichzeitig aber dort wohnen bleiben und statt des Kaufpreises eine monatliche Rente erhalten. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zu der Verrentung eines Hauses.

Allgemein hat sich für die Immobilienverrentung der Begriff „Umkehrhypothek“ durchgesetzt. In den USA und Großbritannien hat sich diese Form der Geldbeschaffung und Altersvorsorge unter dem Namen „reverse mortgage“ und „lifetime mortgage“ entwickelt. Hierbei wird also ein Darlehen auf die Immobilie aufgenommen und im Grundbuch besichert. Jedoch müssen die Eigentümer weder Zinsen noch Tilgung zahlen und haben meist ein lebenslanges Wohnrecht. Erst nach dem Tod des Eigentümers wird der Kredit fällig gestellt. Nach einer Umfrage des Baugeld-Vermittlers Hypothekendiscount kannten im Jahr 2011 nur 6,7 Prozent der befragten Deutschen den Begriff „Umkehrhypothek“ und nur 3,8 Prozent „reverse mortgage“.

Unterschiedliche Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können entweder als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

  • Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation. Die Rente wird dem Eigentümer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt und dieser darf dann auch in der Immobilie wohnen bleiben. Die Höhe der Rente ist einerseits vom Alter und Geschlecht des Verkäufers abhängig und andererseits natürlich vom Wert der Immobilie selbst. Allerdings wird die Immobilie oft für einen Preis verkauft, der deutlich unter dem Verkehrswert des Hauses liegt. Nach dem Tod geht das Haus in den Besitz des Käufers über. Der Verkäufer kann auch eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Stirbt er frühzeitig, erhalten die Erben die Rente weiter, bis die Laufzeit endet.
  • Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers). Als frei gestaltbare Varianten sind möglich: eine Teilverrentung des Kaufpreises, ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder eine spätere Übergabe der Immobilie.

Wovon ist die Höhe der Rente abhängig?

Die Höhe der Rente ist sowohl von dem Alter und Geschlecht des Verkäufers abhängig als auch von dem Wert der Immobilie. Auch das Zinsrisiko wird dabei berücksichtigt. In der Regel ist die Leibrente inflationsgeschützt, das bedeutet, dass die Rentenzahlungen sich  an die allgemeinen Lebenshaltungskosten anpassen.

Immobilienverrentung: Die Vereinbarung des Wohnrechts

Das Wohnrecht kann sowohl lebenslänglich als auch zeitlich befristet sein. Ebenso kann es sich auf eine oder mehrere Personen erstrecken (zum Beispiel Ehepaar). Damit der Eigentümer sicher gehen kann, dass er nicht ausziehen muss, wenn das Haus weiterverkauft wird, sollte das Wohnrecht im notariellen Kaufvertrag festgehalten und als Grundschuld erstrangig im Grundbuch eingetragen sein. Empfehlenswert ist auch eine Rückfallklausel im Vertrag. Denn wird der Käufer insolvent und kann die Leibrente nicht mehr zahlen, so bekommt der Verkäufer das Eigentum zurück. Außerdem sollte geregelt sein, unter welchen Bedingungen der Vertrag rückabgewickelt wird. Beispielsweise dann, wenn der Käufer mit mehr als zwei Monatsraten im Rückstand liegt. Um späteren Ärger zu vermeiden, sind sehr eindeutige Vereinbarungen im Hinblick auf zukünftige Kosten für Instandhaltung und gegebenenfalls auch für Renovierungen zu treffen.

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Die Vorteile der Immobilienverrentung

  • Eigentümer können bis an ihr Lebensende in dem eigenen Haus wohnen bleiben und monatliche Rentenzahlungen erhalten,
  • es fallen keine Steuern an,
  • sie zahlen keine Zinsen,
  • wenn vereinbart, kümmert sich der Käufer um Instandhaltung und Reparatur der Immobilie.

Die Nachteile der Immobilienverrentung

  • Insbesondere Abschlussgebühr und die Rückversicherung der kreditgewährenden Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko der Eigentümer können relativ teuer sein.
  • Da die Immobilie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient, kann sie nicht mehr anderweitig eingesetzt werden.
  • Der Wert der Immobilie sinkt, das Erbe kann nach dem Tod also erheblich geschmälert sein oder auch entfallen. Die Verlierer sind also die potentiellen Erben.

Die Immobilie mit dem Nießbrauchrecht vermieten

Zieht der Bewohner des Hauses beispielsweise ins Altenheim, hat er die Möglichkeit, seine Bleibe als Nießbrauchberechtigter zu vermieten und die Einnahmen einzubehalten. Das dürfen Bewohner mit Wohnrecht jedoch nicht. Auch der Nießbrauch sollte übrigens an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Im Gegensatz zu der klassischen Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis auf einmal und nicht in Renten ausgezahlt.

Immobilienverrentung: Das Fazit

Die Immobilienverrentung eignet sich sehr für Eigentümer ab 70 Jahren, die eine geringe Rente haben, ihr Haus aber nicht verkaufen und weiterhin darin wohnen bleiben möchten. Wie bei jedem anderen Darlehen auch, sollten sich Interessenten beraten lassen und verschiedene Angebote vergleichen. Auch sollte gut überlegt sein, ob ein einfaches Wohnrecht ausreicht oder ob ein Nießbrauchrecht sinnvoller ist. Eine andere Alternative ist natürlich – soweit dies für den Rentner möglich ist –  die eigene Immobilie komplett zu verkaufen und von dem Erlös eine barrierefreie Wohnung zu erwerben oder zu mieten. So fallen auch keine Instandhaltungskosten an. Außerdem lässt sich so oft ein höherer Preis erzielen als bei der Verrentung.

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