Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte

BGH, Urteil vom 21.11.2018

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht.

Sachverhalt:

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks und beauftragte einen Makler, für sie Kaufinteressenten zu suchen. Sie versprach dem Makler eine Vermittlungsprovision von 5 % des Kaufpreises. Der Makler, der als Streithelfer auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war, wies für das Objekt verschiedene Interessenten nach. Im Mai 2014 führte er eine Besichtigung mit einer Firma F. GmbH durch. Alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft war der Beklagte, der an der Besichtigung teilnahm. Der Makler informierte die Klägerin über den Besichtigungstermin mit der Firma F. GmbH. Im Juni 2014 nahm der Beklagte ohne Einschaltung des Maklers Kontakt zur Klägerin auf und verhandelte über den Ankauf des Grundstücks durch ihn persönlich. Er kaufte das Objekt. Im Kaufvertrag war folgende Regelung enthalten:

„Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 % von Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“ Der Makler verlangt Provision von der Klägerin; diese verlangt ihrerseits vom Beklagten den Provisionsanteil von 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer gemäß der zwischen ihr und dem beklagten Käufer getroffenen kaufvertraglichen Regelung. Die Klägerin führt aus, dass es für das Entstehen des Provisionsanspruchs unerheblich sei, ob der Beklagte selbst oder die F. GmbH das Objekt gekauft habe. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab.

Entscheidung:

Der BGH weist die Berufung des Maklers, der als Streithelfer der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war und das Revisionsverfahren führt, zurück. Der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG Düsseldorf, dass der Klägerin ein Anspruch gegenüber dem Beklagten nicht zustehe. Der Makler hat nach Auffassung des Gerichts weder eine Vermittlungs- noch eine Nachweistätigkeit für die klagende Verkäuferin erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit ist nicht erbracht. Ein Einwirken des Maklers auf den Beklagten ist nicht erfolgt. Der Makler hat mit dem Beklagten nicht verhandelt.

Maklerrecht

Eine Nachweistätigkeit habe der Makler ebenfalls nicht erbracht. Der Makler habe als potenziellen Käufer die F. GmbH nachgewiesen; deren Geschäftsführer habe er jedoch nicht als Kaufinteressenten benannt. Zwar müssen nach der Rechtsprechung das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft sich nicht vollständig decken. Es reiche aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Wenn der Käufermakler einem Interessenten ein Objekt nachweist und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt kauft, bleibt zu prüfen, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen.

Nach der Rechtsprechung soll dann, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht, der Maklerkunde provisionspflichtig sein. Diese Rechtsprechung, die für den Käufermakler gilt, sei jedoch nicht auf den Verkäufermakler übertragbar. Denn vorliegend habe kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern der Verkäufer selbst. Dass zwischen dem Käufer und der nachgewiesenen F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen bestanden, spielt in diesem Fall nach der Auffassung des BGH keine Rolle. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für den Arbeitserfolg. Zwar hat der Makler durch die Benennung der F. GmbH eine Nachweistätigkeit erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrages mit diesem Unternehmen geführt. Damit fehlt es an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung.

Fazit:

Das Urteil macht die Anforderungen an den Verkäufermakler deutlich: Er sollte sorgfältig prüfen, wer als Kaufinteressent in Betracht kommt. Weist er, wie vorliegend, eine juristische Person nach und kauft der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer, wird eine Nachweistätigkeit im Sinne von § 652 BGB nicht bejaht. Gleiches dürfte gelten, wenn der Verkäufermakler einen Interessenten nachweist, dieser aber nicht kauft, sondern ein enger Verwandter, wie beispielsweise, wenn der Vater nachgewiesen wird, letztendlich der Sohn aber den Kaufvertrag abschließt.