Instandhaltungsrücklage Man und Frau schauen sich Dokument an

Tipps und Hinweise zur Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage spielt bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine sehr wichtige Rolle. Eigentümer zahlen zwar keine Miete, doch sie müssen immer einen finanziellen Puffer haben, falls unerwartete Reparaturen im Gemeinschaftseigentum anfallen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Höhe angemessen ist und wofür genau die Instandhaltungsrückstellung eigentlich verwendet werden darf. 

Mit der Instandhaltungsrücklage erhalten Eigentümer den Wert ihrer Immobilie – und damit also auch ihr Vermögen. So ist es wichtig, immer eine finanzielle Reserve zu haben, denn je länger man mit der Reparatur wartet, desto teurer kann es werden. Beispielsweise ist ein Dach undicht, wodurch zunächst nur ein kleiner Schaden entsteht. Wenn aber nach einiger Zeit Regenwasser immer weiter einsickert, kann es nach einigen Wochen zu schimmeln beginnen. Hätte man hier sofort gehandelt, wäre es also deutlich günstiger geworden.

Das Ziel der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist auch unter den Begriffen Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds und Instandhaltungsrückstellung bekannt. Das Ziel dabei ist es, die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher zu stellen. Falls also unerwartete Reparaturen oder größere Sanierungen auftreten, sollten die dafür erforderlichen finanziellen Mittel zumindest zu einem großen Teil vorhanden sein. Dies ist nicht nur für Alt-, sondern auch für Neubauten von wichtiger Bedeutung. Die Bemessung der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage.

Instandhaltungsrücklage: Der gesetzliche Hintergrund

Im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist festgelegt: „Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“. Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung festgehalten.  Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.

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Wie hoch sollte die Instandhaltungsrückstellung sein?

Welche Höhe angemessen ist, ist gesetzlich nicht geregelt und hängt von den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage und der Berechnungsweise ab. Bei der Berechnung sollte man also Faktoren wie das Alter, den Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Lage und die Reparaturanfälligkeit berücksichtigen. Aber auch die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentümer kann bei der Berechnung eine wichtige Rolle spielen.

Berechnung der Höhe: Die Peters’sche Formel

Zwar gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine angemessene Höhe für die Rückstellung zu ermitteln, doch am häufigsten verwendet wird wohl die Peters’sche Formel. So funktioniert sie:

  • Sie müssen die Kosten für die Herstellung kennen (§ 255 HGB Abs. 2).
  • Dies multiplizieren Sie mit dem Faktor 1,5. Dieser Faktor wurde mithilfe statistischer Daten entwickelt.
  • Das Ergebnis dividieren Sie anschließend durch 80 Jahre. Das bedeutet also: In 80 Jahren fällt ca. das 1,5-fache der Herstellungskosten pro m² an.

70 Prozent dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc. Hier ein Rechenbeispiel mit den folgenden Eckdaten:

  • Die Herstellungskosten betragen 2 000 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Fläche des Objektes beträgt 300 Quadratmeter.
  • Die potenziellen Instandhaltungskosten pro Jahr pro Quadratmeter belaufen sich also auf 37,5 Euro: (2 000 * 1,5)/80.
  • Die Instandhaltungsrücklage pro Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche liegt dann bei 26,25 Euro: 37,5 * 0,7.
  • Die Instandhaltungsrücklage für die Gesamtfläche pro Jahr sollte demnach 7 875 Euro auf das gemeinschaftliche Eigentum betragen.

Eine zweite Möglichkeit der Berechnung

In der Praxis anerkannt ist aber auch die Berechnung der Instandhaltungsrücklage anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diese Berechnung stellt auf die Bezugsfertigkeit des Objektes ab: Liegt die Bezugsfähigkeit am Ende des Kalenderjahres

  • weniger als 22 Jahre zurück, dürfen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
  • mindestens 22 Jahre zurück, dürfen maximal 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
  • mindestens 32 Jahre zurück, dürfen maximal 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr

angesetzt werden. Ist im Objekt ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der jeweilige Betrag um 1 Euro. Diese Berechnung berücksichtigt auch die Tatsache, dass mit zunehmendem Alter der Immobilie auch die Kosten der Instandsetzung steigen.

Hierfür verwenden Sie die Instandhaltungsrücklage

Mit der Instandhaltungsrücklagen dürfen Eigentümer nur Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlen. So dürfen Eigentümer das Geld also nicht nutzen, um eine einzelne Wohnung im Haus zu renovieren. Zu den Instandsetzungsmaßnahmen gehören Reparaturen von Fehlern und Schäden, die beispielsweise in Keller, auf dem Dachboden oder im Treppenhaus eintreten können. Aber auch der Fahrstuhl muss in einen gebrauchsfähigen Zustand versetzt werden. Unter den Begriff Instandhaltungsmaßnahmen gehören zum Beispiel Modernisierungen der Fassade, Fassadendämmung und die Erneuerung des Daches.

Was tun, wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig oder zu hoch ist?

Wenn die Instandhaltungsrücklage unangemessen niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschlossen werden. Unter sehr bestimmten Voraussetzungen können die Eigentümer die Finanzierung auch durch eine Darlehensaufnahme der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft bewerkstellen. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder (teilweise) aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.

Hat  die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösung des überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen. Es sei denn, es existiert eine entgegenstehenden Vereinbarungen.

Kleinstreparaturen innerhalb der Mietwohnungen

Kleinreparaturen innerhalb der Mietwohnungen werden mit dem gesparten Geld also auch nicht beglichen. Diese muss der Mieter aus eigener Tasche zahlen, sofern die Einzelreparatur maximal 75 Euro kostet. Pro Jahr dürfen diese Reparaturen übrigens nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete betragen.

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