Instandhaltungsrücklage
Was es mit der Erhaltungsrücklage auf sich hat

Instandhaltungsrücklage - Was ist das?

Die Instandhaltungsrücklage oder auch Erhaltungsrücklage ist ein Fond bzw. Spartopf von Haus- bzw. Wohnungseigentümern, um zukünftige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor: “zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“ Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung festgehalten. Sie hat den Zweck die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher zu stellen. Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.

Mit der Instandhaltungsrücklage wird im Prinzip der Immobilienwert erhalten. Es ist wichtig, immer eine finanzielle Reserve zu haben, denn je länger man mit Reparaturen wartet, desto teurer können sie werden. Sie wird sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten eingezahlt. Sie ist Teil des Hausgeldes, welches monatlich als Vorauszahlung geleistet wird.

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie ab. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, aber es gibt Richtwerte und Empfehlungen, die als Orientierung für eine Wohnungseigentumsgemeinschaft genutzt werden können.

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Erhaltungskosten einer Immobilie. Die finanziellen Mittel, die einer Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, spielen auch eine Rolle.

Die Beispieltabelle gibt Orientierungswerte für die Höhe der Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr in Abhängigkeit vom Alter der Immobilie an

Höhe der Instandhaltungsrücklage berechnen

Zwar gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine angemessene Höhe für die Rückstellung zu berechnen, doch am häufigsten verwendet wird die Peters'sche Formel. Es wird angenommen, dass bei einer 80 Jahre lang bewohnten Immobilie die Instandhaltungskosten 1,5 mal so hoch sind wie die Herstellungskosten. Für die Berechnung werden also die Kosten für die Herstellung benötigt.

Baukosten pro m² x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m² = Höhe der jährlichen Rücklagen

70 % dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc. und 30 % auf das Sondereigentum.

Beispiel Berechnung Instandhaltungsrücklagen:

• Die Herstellungskosten betragen 2 000 Euro pro Quadratmeter.
• Die Fläche des Objektes beträgt 300 Quadratmeter
• Die potenziellen Instandhaltungskosten pro Jahr pro Quadratmeter belaufen sich also auf 37,5 Euro: (2 000 * 1,5)/80.
• Die Instandhaltungsrücklage pro Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche liegt dann bei 26,25 Euro: 37,5 * 0,7.
• 2000 € x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x 300 m² = 7.875 €

Wann ist die Instandhaltungsrücklage zu hoch?

Wenn die Rücklagen die in der langfristigen Instandhaltungsplanung vorgesehenen Beträge für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten erheblich überschreiten, könnte die Erhaltungsrücklage angepasst werden. Dies kann an einer vorzeitigen Fehlberechnung liegen, oder an hohe Guthabenszinsen. Sind die Rücklagen so hoch, dass die Zinserträge einen signifikanten Teil der jährlichen Erträge ausmachen, kann eine Anpassung der Instandhaltungsrücklage vollzogen werden. Ein angemessener Puffer sollte jedoch nicht unterschritten werden.

Wann ist die Instandhaltungsrücklage zu niedrig?

Wenn die Instandhaltungsrücklage unangemessen niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschlossen werden. Unter sehr bestimmten Voraussetzungen können die Eigentümer die Finanzierung auch durch eine Darlehensaufnahme der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft bewerkstellen. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder (teilweise) aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.

Wofür wird die Instandhaltungsrücklage verwendet?

Die Instandhaltungsrücklage wird verwendet, um Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu decken. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen, sondern von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden.

Von den Instandhaltungsrücklagen wird gezahlt:

• Reparaturen in Keller, auf dem Dachboden oder im Treppenhaus
• Fahrstuhl
• Modernisierungen der Fassade
• Fassadendämmung
• Erneuerung des Daches
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Sanierung der Wasser-und Abwasserleitungen
• Instandhaltung der Gemeinschaftsfläche
• Erneuerung der Elektroinstallation

Die Verwendung dieser Mittel ist in der Regel streng zweckgebunden, und jede Ausgabe muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden, um sicherzustellen, dass die Mittel verantwortungsvoll und im Interesse aller Eigentümer eingesetzt werden.

Kann die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umgelegt werden?

Die Instandhaltungsrücklage kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter haben laut § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Erhaltungskosten zu übernehmen.

Allerdings können bestimmte Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes anfallen, über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Das betrifft aber nicht die Rücklagenbildung, sondern laufende Kosten wie:

• Kosten für die Gartenpflege
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Schornsteinreinigung
• Müllabfuhr
• Allgemeinbeleuchtung
• Straßenreinigung und Winterdienst
• Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude)
• Hauswart
• Aufzugswartung

Diese umlegbaren Nebenkosten müssen im Mietvertrag spezifiziert sein, und der Mieter zahlt sie in der Regel monatlich als Teil der Nebenkostenvorauszahlung.

Ist die Instandhaltungsrücklage im Hausgeld enthalten?

Die Instandhaltungsrücklage ist im Hausgeld enthalten. Das Hausgeld, das von den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt wird, umfasst sowohl die laufenden Betriebskosten des Gebäudes als auch die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.

Sollte die Instandhaltungsrücklage angelegt werden?

Es empfiehlt sich, die Erhaltungsrücklage als Eigentümergemeinschaft anzulegen. Die Anlage der Rücklage dient dazu, die finanziellen Mittel zu erhalten und idealerweise durch Zinserträge zu mehren. Auf diese Weise kann es unter Umständen ermöglicht werden, dass der Anstieg der Instandhaltungskosten eingedämmt wird.

Es sollte dabei auf einige Dinge beachtet werden:

• Es sollte in eine sichere Anlageform investiert werden
• Ein Teil der Rücklagen sollte immer zu Verfügung stehen
• Eine angemessene Verzinsung sollte erreicht werden (Rendite)

Es ist auch gesetzlich geregelt, dass die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rücklagen entsprechend wirtschaftlich und mit der gebotenen Sorgfalt anzulegen hat, um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird die Instandhaltungsrücklage in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer keinen Anspruch auf Auszahlung des auf ihn entfallenden Anteils der Instandhaltungsrücklage hat.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.