Kreditvergleich Frau und Mann lesen einen Prospekt

Kreditvergleich: Berechnen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können

Die Zinsen, um Häuser oder Wohnungen zu finanzieren, sind aktuell niedrig. Mit Sicherheit kann Ihnen jedoch niemand sagen, wie lang die Zinsen noch so niedrig sind. Klar ist allerdings: Wer jetzt einen Immobilienkredit abschließt, der fährt gut. Dennoch sollten Immobilienkäufer bzw. Bauherren einen Kreditvergleich durchführen, bevor sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden.

Jeder Kreditgeber bewertet bei der Beantragung einer Baufinanzierung zwei Schwerpunkte: zum einen die Bonität des Antragstellers, zum anderen das zu finanzierende Objekt. Für die Prüfung der Einnahmen und Ausgaben arbeitet jeder Kreditgeber mit unterschiedlichen Pauschalen. Damit Immobilienkäufer die verschiedenen Angebote souverän einordnen und zielgerichtet einen Kreditvergleich vorzunehmen zu können, sollten sie schon im Vorfeld wissen, wie viel Haus sie sich leisten können. Erst wenn der Kreditnehmer über ein gewisses Grundwissen verfügt, kann er gezielt einen Kreditvergleich vornehmen.

Stellen Sie Ihre monatlichen Netto-Einkünfte zusammen

Die Grundlage für eine solide Baufinanzierung ist die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Betrachten Sie daher Ihre gegenwärtige Ist-Situation genau und beachten Sie zusätzlich die kommenden Jahre bei Ihrer Baufinanzierungsplanung. Hierfür müssen Zukunftsplanungen, wie zum Beispiel eine Familiengründung (ein volles Gehalt fällt dann vorübergehend weg), so gut es geht einbezogen werden. Sollten Sie über Mieterträge verfügen oder einen Teil Ihres neuen Heims vermieten wollen, dann rechnen Sie diese spekulativ mit zu den Einnahmen, aber planen Sie auch den „Worst Case“ mit ein, also Mietausfälle, denn nicht immer läuft im Leben alles nach Plan.

Erfassen Sie Ihre monatlichen Ausgaben

Für die Planung einer Baufinanzierung ist es ebenfalls sehr wichtig, alle monatlich wiederkehrenden Ausgaben zu kennen. Ein Großteil der Ausgaben fließt in der Regel in allgemeine Lebenshaltungskosten ein. Das sind Lebensmittel, Drogerieartikel, Genussmittel, Kleidung usw. Aber auch Ausgaben für das Auto bzw. für öffentliche Verkehrsmittel, alle Versicherungsbeiträge, Freizeitausgaben (Sport, Kultur, Restaurantbesuche), Handy, Urlaub und Hobby müssen zusammengefasst werden.

Machen Sie eine Aufstellung Ihres vorhandenen Eigenkapitals

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, so viel Eigenkapital wie möglich in die Baufinanzierung einzubringen. Für Unvorhergesehenes sollte eine finanzielle Notreserve zur Verfügung stehen, zum Beispiel für eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine. Planen Sie hierfür ein Sicherheitspolster in Höhe von mindestens zwei bis drei Netto-Monatseinkommen ein, so dass eine unangenehme Überraschung Sie nicht aus der Bahn wirft.

Gehen Sie besonnen  vor, wenn Sie vorhandene Verträge oder Konten kündigen. So sollten Termin- oder Spargelder rechtzeitig gekündigt werden. Eine Zwischenfinanzierung wird im Rahmen der Baufinanzierung eher teuer. Prüfen Sie bei Wertpapieren die tatsächliche durchschnittliche Rendite und vergessen Sie dabei nicht die Abgeltungssteuer. Wenn Sie ein Wertpapierdepot als Eigenkapital für die Baufinanzierung nutzen wollen, dann lösen Sie es sukzessive mit den besten noch zu erzielenden Kursen auf und „parken“ Sie die Gelder beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto. Weil bei der Auflösung von Kapitallebens- oder Rentenversicherungen  einerseits die Renditeeinbußen bedacht werden müssen und andererseits eine mögliche Einkommensteuerpflicht der Gewinne bei einem Verkauf innerhalb der ersten zwölf Jahre berücksichtigt werden muss, ist auch hier Obacht geboten. Prüfen Sie auch mögliche Bausparguthaben, welche Sie einsetzen können.

Beziehen Sie die Kaufnebenkosten mit in die Baufinanzierung ein

Unterschätzen Sie nicht die Kaufnebenkosten, denn nicht alleine der Kaufpreis einer Immobilie ist relevant, auch Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage beeinflussen ihre finanziellen Möglichkeiten.

Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf:

Bundesland Notar- und Grundbuchkosten (pauschal) Grunderwerbsteuer (Stand Dezember 2017) Maklercourtage für den Käufer (Durchschnitt, abweichende Regelungen möglich)
Baden-Württemberg 2,00 % 5,00 3,57
Bayern 2,00 % 3,50 3,57
Berlin 2,00 % 6,00 7,14
Brandenburg 2,00 % 6,50 7,14
Bremen 2,00 % 5,00 5,95
Hamburg 2,00 % 4,50 6,25
Hessen 2,00 % 6,00 5,95
Mecklenburg-Vorpommern 2,00 % 5,00 3,57
Niedersachsen 2,00 % 5,00 5,95
Nordrhein-Westfalen 2,00 % 6,50 3,57
Rheinland-Pfalz 2,00 % 5,00 3,57
Saarland 2,00 % 6,50 3,57
Sachsen 2,00 % 3,50 3,57
Sachsen-Anhalt 2,00 % 5,00 3,57
Schleswig-Holstein 2,00 % 6,50 3,57
Thüringen 2,00 % 6,50 3,57

Bei einer Baufinanzierung können weitere Kosten anfallen, wie zum Beispiel Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bereitstellungszinsen.

Ermitteln Sie die maximale Darlehenssumme und den maximalen Kaufpreis

Im nächsten Schritt beginnen Sie zu rechnen. Hierfür benötigen Sie zwei Annahmen:

  1. den Darlehenszins (ungefähre Annahme) und
  2. die jährliche Tilgung in Prozent – bis wann wollen Sie Ihre Baufinanzierung abschließen?

Für diese Rechnung multiplizieren Sie die maximale mögliche Monatsbelastung für Ihre Baufinanzierung mit zwölf Monaten. Teilen diesen Betrag durch den Wert aus der Summe von Zins und Tilgung. Anschließend multiplizieren Sie wieder mit 100%.

Beispielrechnung für Ihren Kreditvergleich:

Annahme: 900 Euro maximal mögliche Monatsbelastung; 2,0 % Sollzins; 2,5 % Tilgung; Eigenkapital: 80.000 Euro; Grunderwerbsteuer 5,0 %; Notar und Grundbuchkosten 2,0 %, Makler 5,95 %

900 Euro * 12 Monate = 10.800 Euro

10.800 Euro / 4,5 = 2.400 Euro

2.400 Euro * 100 = 240.000 Euro Baufinanzierungsdarlehen

Unter diesen Annahmen beträgt die Darlehenssumme für Ihre Baufinanzierung ca. 240.000 Euro. Jetzt können Sie das Eigenkapital hinzu addieren:

240.000 + 80.000 = 320.000 Euro. Das ergibt den Kaufpreis.

Jetzt berücksichtigen Sie noch die Nebenkosten eines Immobilienkaufes, die in diesem Fall sogar höher als 10 % sind:

320.000 Euro – 41.440 = 278.560 Euro.

Der maximal mögliche Kaufpreis der Immobilie beträgt nach dieser einfachen Rechnung 278.560 Euro, d. h. Sie könnten eine Immobilie mit einem Kaufpreis von rund 270.000 Euro suchen und darauf Ihre Baufinanzierung abstellen. Ändern sich Sollzins und/oder andere Positionen, dann ändert sich auch das Ergebnis.

Sehen Sie das Ergebnis als ersten groben Richtwert, wenn Sie in Verhandlungen mit verschiedenen Kreditgebern gehen. Sie bietet Ihnen eine erste Orientierungen für Ihren Kreditvergleich.

Nehmen Sie sich Zeit für Ihren Kreditvergleich

Worauf sollte man beim Kreditvergleich achten, um günstige Konditionen zu bekommen? Nachdem Sie ein erstes Ergebnis errechnet haben, können Sie gezielt Fragen stellen. Im Gespräch mit Ihrer Bank werden Sie dann schnell feststellen, dass nicht nur der Zinssatz ausschlaggebend ist. Es gibt es weitere Kriterien (zum Beispiel Sondertilgung, Ratenpausen, Umschuldung), die bewirken, ob es sich um eine für Sie günstige Finanzierung handelt. Gehen Sie entsprechend vorbereitet an Ihren Kreditvergleich heran.