Aus dem Urteil des Oberlandesgerichtes Stuttgart vom 6. Februar 2019 geht hervor, dass eine vom Makler vorformulierte Vertragsklausel, die einen Alleinauftrag ohne Kündigung automatisch um drei Monate verlängert, unwirksam ist.

OLG Stuttgart, Urteil vom 6. Februar 2019, Az. 3 U 146/18

Der Sachverhalt

Zwischen einem Wohnungseigentümer und einem Makler ist ein Makleralleinauftrag entstanden. Der Makler wurde damit beauftragt, die Wohnung des Eigentümers zu vermarkten. Der Eigentümer verpflichtete sich mit der Unterzeichnung des Makleralleinauftrages, keinen anderen Makler mit der Vermarktung zu beauftragen.

In den AGBs des Maklervertrages war eine Befristung des Makleralleinauftrages von sechs Monaten aufgeführt, die sich ohne Kündigung mit einer Kündigungsfrist von vier Wochen automatisch um weitere drei Monate verlängerte. Der Eigentümer kündigte den Vertrag nicht.

Mehr als sechs Monate nach Abschluss des Makleralleinauftrages verkaufte der Eigentümer die Wohnung mit einem anderen Makler. Daraufhin verklagte der erste Makler den Verkäufer auf Schadensersatz, da der Verkäufer gegen den Alleinauftrag verstoßen hätte.

Die Entscheidung

Vor der unteren Instanz, dem Landgericht Stuttgart, hatte die Klage des Maklers Erfolg. Das Oberlandesgericht Stuttgart allerdings hat das Urteil aufgehoben und die Klage des Maklers abgewiesen. Der Grund: Die Klausel zur automatischen Verlängerung des Alleinauftrages um drei Monate ohne Kündigung ist unwirksam.

Erklärung: Grundsätzlich kann ein Makleralleinauftrag in den AGBs festgehalten werden. Weiter gilt – bei einem Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler dazu, tätig zu werden. Da es allerdings kaum zu definieren ist, welche tatsächlichen Leistungen gegenüber dem Eigentümer erbracht werden müssen, ist es schwierig, dem Makler eine Pflichtverletzung nachzuweisen. Aufgrund dessen muss es dem Verkäufer zum Ausgleich möglich sein, sich nach einer gewissen Zeit und ohne Hürden vom Alleinauftrag lösen zu können. Eine automatische Verlängerung stellt dabei eine solche Hürde dar und benachteiligt den Verkäufer in einem unangemessenen Verhältnis.

Fazit: Da die vertragliche Bindung nach über sechs Monaten unwirksam war, durfte der Eigentümer einen anderen Makler mit der Vermarktung beauftragen. Der Verkäufer muss keinen Schadensersatz zahlen.

Tipp für Makler

Bei Makleralleinaufträgen darf der Kunde nicht unangemessen lang an den Vertrag gebunden werden. In der Regel wird ein Alleinauftrag für einen Zeitraum von sechs Monaten geschlossen. In manchen Fällen wird eine automatische Verlängerung von einem Monat als rechtens erachtet.