Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte

LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2018; 316 O 81/16

Sachverhalt

Der Kläger, ein Hamburger Immobilienmakler, hatte von einem Maklerkollegen den Verkauf eines hamburgischen Stadthauses zur Mitbearbeitung erhalten. Der Maklerkollege hatte vom Verkäufer den Verkaufsauftrag erhalten. Vor dem Objekt stellte der Kläger ein Verkaufsschild mit seiner Anschrift und Telefonnummer auf. Die Freundin des späteren Käufers rief den Kläger an und teilte mit, dass ihr Freund eine Immobilie suche; sie erbat vom Kläger die Zusendung der Unterlagen. Die Freundin erhielt vom Kläger das Exposé mit dem Provisionshinweis. Im Exposé hatte der Kläger auf die Kooperation mit dem Maklerkollegen hingewiesen. Die Freundin teilte später dem Maklerkollegen mit, dass ihrem Freund das Objekt zu teuer sei. Sie besichtigte zu einem späteren Zeitpunkt mit ihrem Freund das Objekt. Die Besichtigung wurde durch den Maklerkollegen durchgeführt. Bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages war der Maklerkollege zugegen. § 15 Nr. 2 des Kaufvertrages enthält folgende Klausel:

„Der Verkäufer hält den Käufer von Courtageansprüchen der Firmen … Immobilien (Anm.: hierbei handelt es sich um den Kläger) sowie … Hamburg (Anm.: hierbei handelt es sich um den Maklerkollegen) frei, die den ersten Nachweis erbracht haben.“ Der Kläger hatte zunächst erfolglos den Verkäufer gerichtlich in Anspruch genommen.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage auf Zahlung von 171.786,25 € Provision ab. Ein Maklervertrag ist nach Auffassung des Gerichts zwischen den Parteien nicht zuhandengekommen. Die Freundin des Beklagten hatte als Zeugin ausgesagt, dass sie das Exposé nicht an den Beklagten weitergeleitet habe. Sie selbst sei nicht bevollmächtigt gewesen, den Maklervertrag für den Beklagten abzuschließen. Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen weiter aus, dass auch die Klausel im notariellen Kaufvertrag keinen Maklervertrag begründe. Der Kaufvertrag regele das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Durch den Kaufvertrag könne ein Maklervertrag nicht geschlossen werden. Die Formulierung in § 15 Nr. 2 des Kaufvertrages lasse auch nicht den Schluss zu, dass der Beklagte Kenntnis von einem Provisionsverlangen des Klägers gehabt und durch die Aufnahme in den Kaufvertrag dem Provisionsverlangen zugestimmt habe. Es handele sich um eine Freistellungsklausel, welche das Innenverhältnis von Käufer und Verkäufer bestimme. Zwar gehe aus der Klausel hervor, dass, in welcher Form auch immer, Provisionsansprüche gegen den Beklagten bestehen könnten. Die Klausel sage aber nicht eindeutig, dass diese tatsächlich auch gegen dem Kläger gegenüber bestehen. Zudem bleibe die Höhe der Provisionsforderung offen, so dass aus der Klausel allein kein Vertragsschluss heraus konstruiert werden könne. Anders als bei einer Objekt-Nachweisbestätigung, in der ausdrücklich ein Provisionsverlangen enthalten ist, könne aus dem Kaufvertrag mithin ein Maklervertrag nicht begründet werden.

Fazit

  1. Lässt sich der Interessent auf eigene Initiative und ohne Kenntnis des Lebensgefährten ein Exposé zusenden, kommt der Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zustande, wenn dieser das Exposé nicht erhalten und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt hat. Dies gilt auch dann, wenn er von der Immobilie Kenntnis erlangt und diese später erwirbt.
  2. Ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers lässt sich nicht allein aus einer Besichtigung herleiten. Der Interessent kann davon ausgehen, dass der Verkäufer dem Makler Provision zahlen wird. Auf eine eventuelle regionale Üblichkeit, wer die Provision zahlt, kommt es nicht an. Vielmehr kann der Kunde davon ausgehen, dass der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt, insbesondere dann, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde.

Tipp für Makler

Ist erkennbar für den Makler, dass derjenige, der sich an ihn wendet, die Immobilie nicht kaufen will, vielmehr für einen Dritten sucht, sollte der Makler sicherstellen, dass ihm der Kaufinteressent benannt wird und er ihm persönlich das Exposé zuschicken kann. Wird ein Dritter für den Kaufinteressenten tätig, wird es dem Makler kaum gelingen, wenn eine Vertretungsvollmacht zum Abschluss des Maklervertrages vom Kaufinteressenten und späteren Käufer bestritten wird, das Zustandekommen eines Malervertrages unter Beweis zu stellen. Der Notarvertrag wird nur dann einen Makleranspruch begründen, wenn der echte Vertrag zu Gunsten des Maklers gemäß § 328 BGB aufgenommen wird. Das war vorliegend nicht der Fall.