Zur Verfügung gestellt von: Breiholdt Voscherau Immobilienanwälte

Bei besonders engen persönlichen Bindungen zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eines Objekts ist der Maklerkunde dem Makler zur Provisionszahlung verpflichtet, sofern ihm der Vertragsschluss im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt wie ein eigener Kauf. Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein jedoch nicht aus, um die Provisionspflicht zu begründen.

BGH, Urteil vom 17.10.2018; I ZR 154/17

Sachverhalt

Der Makler weist einer Kundin provisionspflichtig ein Objekt nach. Die Kundin unterzeichnet einen Maklervertrag, in dem sie sich zur Provisionszahlung bei Kauf der Immobilie verpflichtet. Im Vertrag heißt es weiter, dass die Information zum Kaufobjekt vertraulich zu behandeln sei und nicht an Dritte weitergegeben werden dürfe. An einer Besichtigung nimmt auch der Sohn der Kundin mit teil und zeigt Interesse am Objekt, schließt aber keinen eigenen Maklervertrag ab. Später teilt er dem Makler mit, dass der Kaufpreis für ihn zu hoch sei und er kein Interesse mehr habe. Der Sohn kauft das Objekt sechs Monate später über einen anderen Makler zu einem niedrigeren Kaufpreis. Der Makler verlangt von seiner Kundin (Mutter des Käufers) 21.000,00 € Provision.

Entscheidung

Das OLG (Oberlandesgericht) gibt der Klage statt. Der BGH (Bundesgerichtshof) hebt das Urteil des OLG auf und weist die Klage ab – die Maklerkundin muss die Provision nicht bezahlen.

Der BGH bejaht das Zustandekommen eines Maklervertrages zwischen den Parteien und die Erbringung der Nachweistätigkeit durch den Makler. Bei der Frage, ob der Kaufvertrag, den der Sohn der Kundin abgeschlossen hat, wirtschaftlich identisch ist, mit dem von der Maklerkundin in Auftrag gegebenen, kommt es auf die Besonderheit des Einzelfalls an. Bestehen zwischen Maklerkunden und Käufer besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen, ist für die Bejahung des Provisionsanspruchs darauf abzustellen, ob der Maklerkunde gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, dass nicht er den Kaufvertrag abgeschlossen habe, sondern ein naher Verwandter. Der BGH geht in seinen Anforderungen an die wirtschaftliche Gleichwertigkeit weiter, indem er allein die verwandtschaftliche Beziehung zwischen der Maklerkundin mit ihrem Sohn für die Bejahung des Provisionsanspruchs nicht ausreichen lässt. Vielmehr bedürfe es weiterer Anhaltspunkte dahingehend, dass der von der Maklerkundin erstrebte wirtschaftliche Erfolg auch durch den Abschluss eines Kaufvertrages mit ihrem Sohn erreicht wurde.

Dafür fehle es vorliegend an Anhaltspunkten. So könne nicht davon ausgegangen werden, dass die beklagte Maklerkundin nur Interesse vorgeschoben habe, von vornherein aber der Sohn kaufen wollte. Dem Makler steht nach Auffassung des BGH auch kein Schadensersatzanspruch zu. Zwar sei der Maklerkunde verpflichtet, den Nachweis des Maklers vertraulich zu behandeln. Ob der Kunde den Nachweis aber auch vor mit ihm in Hausgemeinschaft lebenden Familienangehörigen geheim halten müsse, sei zweifelhaft. Diese Frage sei vorliegend aber nicht zu entscheiden, da der Makler einen Schaden nicht dartun konnte. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Sohn die Dienste des klagenden Maklers in Anspruch genommen und einen provisionspflichtigen Maklervertrag abgeschlossen hätte. Der Sohn hatte vielmehr einen anderen Makler eingeschaltet.

Fazit für Makler

Makler können aus diesem Urteil schließen, dass sie künftig nachweisen müssen, dass dem Maklerkunden selbst durch den Ankauf des Objekts durch einen nahen Verwandten ein wirtschaftlicher Erfolg zugute gekommen ist. Für den Makler wird es deshalb notwendig sein, vom Maklerkunden zu erfahren, ob und warum diese nahen Verwandten an der Besichtigung teilnehmen. Wenn ein selbständiges Interesse der Verwandten erkennbar ist, sollte der Makler versuchen, auch mit diesem einen provisionspflichtigen Maklervertrag zu schließen.