Mieterhöhung Mietwohnung blaue Wand Möbel

Mieterhöhung: Was Vermieter beachten müssen

Die Höhe der Miete und auch Mieterhöhungen darf der Vermieter grundsätzlich frei mit dem Mieter vereinbaren. Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber jedoch Vorschriften festgelegt. Welche Vorschriften Vermieter beachten müssen, damit eine Erhöhung den gesetzlichen Vorgaben genügt, ist hier zusammengefasst.

Allgemein gilt, dass der Vermieter die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben darf (§ 558 BGB). Ortsübliche Mieten sind diejenigen, die innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. Die Wohnungen sollten Gemeinsamkeiten hinsichtlich der Art, Größe, Beschaffenheit und Lage aufzeigen.

Mieterhöhung: schriftlich und begründet

Für Vermieter gibt es einige Formalitäten, die beachtet werden müssen. Unter anderem muss das Mieterhöhungsschreiben in Textform übermittelt werden (§ 558a BGB).

Außerdem muss der Vermieter eine genaue Begründung angeben, warum er mehr Geld verlangt. Da sich der Vermieter für die Erhöhung meist auf den aktuellen Mietspiegel bezieht, sollte eine Kopie von diesem beigelegt werden, sofern er nicht öffentlich zugänglich ist. Anhand dieses Mietspiegels sollte der Vermieter dann erklären, wo er die vermietete Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet.

Beachten Sie jedoch: Als Vermieter dürfen Sie die Miete einer Wohnung nur dann dem Mietspiegel anpassen, wenn die Wohnung frei finanziert ist. Bei öffentlich finanzierten Wohnungen gelten diesbezüglich andere Vorschriften!

Mieterhöhung bedeutet Vertragsänderung

Rechtmäßig ist die Mieterhöhung für die Anpassung an den Mietspiegel nur dann, wenn der Einzug oder die letzte Erhöhung mindestens zwölf Monate zurück liegen. Dann erst darf nämlich das Erhöhungsschreiben verschickt werden. Ab Eingang des Schreibens beim Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats muss dem Mieter eine Überlegensfrist eingeräumt werden, bevor die Miete dann tatsächlich erhöht wird. Somit braucht der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Denn für die Änderung eines Vertrags müssen beide Vertragspartner einverstanden sein. Verweigern kann der Mieter die Erhöhung nur, wenn diese nicht rechtmäßig ist. Diese Zustimmung kann sowohl mündlich ausgesprochen werden als auch stillschweigend erfolgen, indem der Mieter die Miete einfach kommentarlos zahlt.

Übrigens hat der Mieter innerhalb der Überlegensfrist ein Sonderkündigungsrecht, mit Hilfe dessen die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten gekündigt werden kann!

Mieterhöhung: Wo liegen die Grenzen?

Natürlich dürfen Vermieter die Miete nicht beliebig weit erhöhen. Der Gesetzgeber hat hierfür Kappungsgrenzen festgelegt: Im Rahmen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Falls diese Kappungsgrenze durch eine Erhöhung komplett ausgeschöpft wurde, muss bis zur nächsten Erhöhung nochmal drei Jahre gewartet werden. Eine Ausnahme zu den 20 Prozent gibt es jedoch: Wenn der Mietwohnungsmarkt in der Stadt angespannt ist, darf das Bundesland die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabsetzen. Das ist momentan unter anderem in Berlin, Hamburg und in Bayern für München und 89 weiteren Gemeinden der Fall.

Die Kappungsgrenze ist jedoch nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln. Letztere gilt ausschließlich bei Neuvermietungen, die Kappungsgrenze bezieht sich dagegen auf bereits bestehende Mietverhältnisse. Die Mietpreisbremse regelt nämlich, dass Mieten für Bestandswohnungen bei Wiedervermietung höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen dürfen. Sie gilt in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Natürlich gilt das nicht, wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde. Dabei wird die Miete jedes Jahr automatisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Dieser Betrag darf auch mehr als 20 Prozent der Nettomiete in drei Jahren betragen und braucht nicht jedes Mal aufs Neue die Zustimmung des Mieters.

Bei 120 Prozent ist jedoch Schluss! Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In diesem Fall hat der Mieter das Recht, die zu viel bezahlten Beträge der letzten drei Jahre zurückzufordern.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Wurde die Miete aufgrund von einer Modernisierung erhöht, kann sie direkt danach wieder an den Mietspiegel angepasst werden. Jedoch gilt das unter anderem nur bei energetischer Sanierung, also bei Maßnahmen, nach denen Energie und Wasser eingespart werden. Es ist wichtig, zwischen Sanierung und Instandhaltung einen Unterschied zu machen. Denn für Letzteres hat der Vermieter kein Recht, die Miete zu erhöhen. Ergeben sich Verbesserungen für den Mieter oder wurde die Wohnung einfach nur auf den üblichen Zustand gebracht? Das Mieterhöhungsschreiben nach einer Modernisierung muss ebenfalls schriftlich erfolgen und tritt erst drei Monate nach der Mitteilung in Kraft. Hierbei darf der Vermieter nur 11 Prozent der Kosten auf die Jahreskaltmiete aufschlagen. Außerdem hat der Mieter das Recht, die Rechnung für die Modernisierung einzusehen. So kann er überprüfen, ob die Grenze von 11 Prozent tatsächlich eingehalten wurde.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Wenn der Vermieter seine Wohnung aus irgendwelchen Gründen in andere Hände übergeben muss, herrscht oft Unsicherheit. Mit der Wohnung erwirbt der neue Eigentümer aber auch das bestehende Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Das bedeutet auch, dass er den Vertrag ohne weiteres weder kündigen noch ändern darf. Somit ist eine Mieterhöhung nur in den Fällen erlaubt, wie sie auch für den alten Vermieter erlaubt wäre. Das bedeutet also nur nach Sanierungen und bei Anpassung an die ortsübliche Miete, wenn die letzte Erhöhung mindestens zwölf Monate zurück liegt.