Mietkaution Senioren-Paar liest sich Unterlage durch

Mietkaution: Wann darf sie einbehalten werden?

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, fordert in der Regel von seinem Mieter eine Mietkaution. Schließlich birgt die Vermietung einer Immobilie ein gewisses Risiko. Für den Vermieter dient die Kaution zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Hierzu gehören meist finanzielle Schäden wie Mietausfälle oder Sachschäden. Im Streitfall kann der Vermieter also entstandene Kosten über die Einlage der Mietkaution decken. Allerdings darf er nicht uneingeschränkt über die Kaution verfügen.

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Vermieter eine Mietkaution einbehalten möchte: zum Beispiel verwohnte Räume, beschädigtes Inventar, eine ungenügende Beseitigung von Schönheitsmakeln oder ausstehende Mietzahlungen. Übergibt ein Mieter eine Immobilie in einem Zustand, der nicht den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht, darf der Vermieter entstehende Kosten in der Regel durch die Mietkaution begleichen.

Mietkaution im Mietvertrag aufführen

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen. Mietverträge enthalten in der Regel folgende Inhalte:

  • Daten des Mietobjektes
  • Genaue Anschrift der Immobilie
  • Genaue Angabe weiterer Nutzflächen und Anlagen
  • Zustand der Wohnung
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Angabe aller Miet- und Betriebskosten
  • Kontodaten des Vermieters
  • Vollständige persönliche Daten der Vertragspartner
  • Auflistung der Anzahl und Art von übergebenen Schlüsseln

und

  • Höhe der Mietkaution.

Drei Monatsmieten sind üblich

Die Höhe der Mietkaution bei Wohnimmobilien ist gesetzlich geregelt. Sie darf nach § 551 BGB drei Monatsmieten nicht überschreiten. Verträge mit einer höheren Mietkaution sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Der Mieter muss nicht  mehr als die drei Monatsmieten zahlen und darf zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Als Grundlage dient nur die Nettomiete, die Nebenkosten dürfen nicht addiert werden. Ist die Wohnung zu einem festen Preis „warm“ vermietet, muss der Vermieter den Kostenanteil aus der Warmmiete schätzen und herausrechnen.

Achtung: Einige Vermieter vereinbaren mit ihren Mietern mehrere Kautionen, z. B. für die Kaltmiete, Schönheitsreparaturen, Küchengeräte. Auch wenn der Vermieter mehrere Verträge erstellt, so ist das nicht erlaubt. Drei Kaltmieten darf er nicht übersteigen. Der Mieter darf den  Mehrbetrag vom Vermieter zurückverlangen.

Kautionskonto klar vom Privatvermögen trennen

Das Geld der Mietkaution muss der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses auf einem verzinsten Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Das Kautionskonto muss klar vom Privatvermögen getrennt sein. Nur so erhält der Mieter die Sicherheit, dass seine Bürgschaft nicht gepfändet wird, zum Beispiel, wenn der Vermieter in finanzielle Not gerät oder gar Privatinsolvenz anmelden muss.

Hinterlegung der Mietkaution

Die häufigste Art der Mietkaution ist die sogenannte Barkaution. Dabei überreicht der Mieter den Betrag der vereinbarten Mietkaution in bar an den Vermieter, oder er überweist den Betrag auf das Konto des Vermieters. Nach § 551 Absatz 2 Satz 1 BGB ist es möglich, dass der Mieter die Mietkaution in drei gleichhohen Monatsraten zahlt (unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde). Die erste Teilzahlung der Mietkaution ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber ausdrücklich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Üblich ist neben der Barkaution die Anlage eines gemeinsamen Sparbuchs, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit der Mietkaution, welches dem Vermieter dann verpfändet wird, oder eine Bankbürgschaft.

Mögliche Verwendungszwecke

Der Eigentümer darf das Geld der Mietkaution nur nutzen, wenn der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht in dem vereinbarten, ordnungsgemäßen Zustand übergibt. Oder wenn der Mieter ausstehende Zahlungen nicht begleicht. Mögliche Verwendungszwecke der Kaution sind:

  • das Ausbessern von nicht oder schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen, die vertraglich vereinbart waren,
  • Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen,
  • Schäden, die der Mieter durch einen unsachgemäßen Umgang (z. B. starke Schimmelbildung durch mangelndes Lüften) verursacht hat,
  • ausstehende Nachzahlungen der Neben- oder Betriebskosten sowie etwaige Mietschulden,
  • entstehende Kosten durch eine verspätete Rückgabe der Mietwohnung.

Der Vermieter darf aber eine überlassene Kaution nicht willkürlich und kommentarlos für diese Zwecke nutzen. Die durch die Mietsicherheit gedeckten Kosten müssen berechtigt sein. Außerdem muss der Eigentümer die Höhe der aufgewendeten Zahlungen für die Beseitigung von etwaigen Schäden durch Rechnungen belegen. Diese Informationen muss der Vermieter seinem Mieter in der Abrechnung schriftlich mitteilen (die Abrechnung erstellt er nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszahlung der verbliebenen Barkaution).

Wie lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten?

Vermieter dürfen die Kaution nach Auszug des Mieters nicht beliebig lange als Sicherheit einbehalten. Das Gesetz sieht eine Rückzahlungsfrist von drei bis sechs Monaten vor, denn einige Schäden an der Wohnung werden erst nach längerer Zeit sicht- und einschätzbar. Außerdem muss der Vermieter seinem Mieter gegebenenfalls die Möglichkeit bieten, unterlassene Schönheitsreparaturen nachträglich zu beseitigen. Wie viele Tage der Eigentümer seinem Mieter für die Nachfrist einräumt, hängt vom Umfang der auszuführenden Arbeiten ab. Wenn bereits beim Auszug des Mieters klar ist, dass keine Ansprüche gegen ihn vorliegen, wird die Rückzahlung sofort fällig.

Nach sechs Monaten verjähren jegliche Schadensersatzansprüche. Jetzt besteht kein Grund mehr, die Bürgschaft als Sicherheit gegen finanzielle Einbußen einzubehalten. Nur wenn die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zur Begleichung der Außenstände einbehalten. Hier gilt ein maximaler Abrechnungszeitraum von 12 Monaten nach Auszug des Mieters.

Der Vermieter muss die Mietkaution also zurückzuzahlen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Das Mietverhältnis ist beendet.
  • Eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters ist abgelaufen.
  • Es steht fest, dass der Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, für die die Kaution verwendet werden müsste.

Zinsgewinne stehen dem Mieter zu

Nach dem Gesetz müssen Vermieter die Mietkaution zinsgünstig anlegen, sodass das angelegte Kautionsgeld mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird. Zinsgewinne – auch wenn sie nur gering sind – stehen dem Mieter zu. Sie werden der Mietkautionssumme zugeschlagen und erhöhen dadurch mit der Zeit die Mietsicherheit. Die Verzinsung ist je nach Kreditinstitut sehr unterschiedlich und muss individuell angefragt bzw. vereinbart werden.

Kostenlose Vorlagen von Mietverträgen

Vereinbarungen zur Mietkaution sollten im Mietvertrag aufgenommen werden. HAUSGOLD bietet kostenlos verschiedene Vorlagen von Mietverträgen an.

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