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Mietminderung: Wann die Miete gemindert werden darf

Mieter dürfen die Miete mindern, wenn Schäden oder Mängel die Nutzung der Wohnung einschränken.  Bei der Entscheidung, wie viel Reduzierung angemessen ist, sollten sich Mieter vorab von einem Anwalt oder Mieterschutzverein beraten lassen. Wer dabei über das Ziel hinausschießt, kann sogar die Kündigung riskieren. Lesen Sie hier, welche Gründe eine Mietminderung rechtfertigen.

Schränken Schäden oder Mängel die Nutzung der Wohnung ein, so dürfen Mieter nach § 536 BGB die Miete angemessen kürzen. Durch diese Vorschrift steht dem Mieter das Recht zur Vornahme einer Mietminderung somit kraft Gesetzes zu. Das bedeutet, dass der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, ohne dieses Recht dem Vermieter gegenüber vorab ankündigen zu müssen. Grundsätzlich hängt die Höhe der zulässigen Mietminderung davon ab, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt. Bei der Frage, was zumutbar ist und was nicht, wird mancher Mieter sicher anderer Auffassung sein als die Gerichte.

Miete mindern: Was gibt es zu beachten?

Damit eine Mietminderung auch gerechtfertigt ist, gibt es einige Regeln zu beachten.

  • Die Mietsache ist mit einem Mangel behaftet: Unter Mangel ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustands des Mietobjekts vom Soll-Zustand zu verstehen.
  • Der Mieter hat den Schaden nicht selbst verursacht, jedoch ist auch kein Verschulden des Vermieters erforderlich (z. B. bei einem Rohrbruch). Außerdem war der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt.
  • Der Vermieter muss sofort schriftlich und nachweisbar zur Behebung des Schadens aufgefordert werden. Anrufe bei der Hausverwaltung oder dem Wohnungseigentümer genügen nicht.
  • Der Vermieter muss eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens erhalten.
  • Der Mieter muss eine Minderung weder ankündigen noch beantragen. Sie ist bereits ab dem Tag möglich, an dem der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.
  • Die Höhe der Minderung muss dem Schaden angemessen sein. Wer die Miete unberechtigt mindert und dabei eine Schuld von mehr als einer Monatsmiete ansammelt, dem droht im schlimmsten Fall die Kündigung.

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Viele Mieter und Vermieter denken, dass der Zeitraum, für den die Miete gemindert werden könne, erst mit der Erklärung der Mietminderung gegenüber dem Vermieter beginnt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Mietminderung tritt nämlich kraft Gesetzes ein, wenn die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht.

Beispiel: Der Vermieter V renoviert das Mietshaus des Mieters M. Dazu wird am 15. August 2015 ein Baugerüst errichtet, das sich unmittelbar vor dem Fenster des M befindet. Dies sperrt ihm nicht nur die Aussicht, sondern verhindert auch, dass die Wohnung des M mit ausreichend Licht und Luft versorgt wird. Da dem M bekannt ist, dass das Gerüst erst Ende Oktober abgebaut wird, mindert er Ende August die Miete für den halben Monat August und erklärt, dass er für die Monate September bis Oktober ebenfalls einen geringeren Betrag zahlen wird. V wendet ein, M sei zur Minderung nur für die Monate September bis Oktober berechtigt, da M die Minderungserklärung erst Ende August abgegeben habe. Dies ist jedoch nicht gerechtfertigt! Schließlich lagen die Voraussetzungen für die Mietminderung bereits ab dem Zeitpunkt der Errichtung des Baugerüstes am 15. August vor, da dieses die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bereits ab diesem Zeitpunkt beeinträchtigt hat.

Wie bestimmt man die Höhe der Mietminderung?

Es gibt viele Möglichkeiten, eine gerechtfertigte Höhe der Mietminderung zu bestimmen. Da die meisten Schätzungen jedoch ungenau sind, haben wir eine Mietminderungstabelle mit typischen Fällen zusammengestellt. Sie dient lediglich einer groben Orientierung der von den Gerichten zugesprochenen Mietminderungen und kann ohne Mietberatung nicht auf andere Fälle übertragen werden, da bei einer nicht berechtigten Mietminderung unter anderem die Kündigung des Mietverhältnisses drohen könnte.

Sachverhalt Grad der Minderung Urteil
Werbeplane am Haus behindert Sicht und Lichteinfall 20% AG Berlin Mitte, MM 2009, 99
Unbenutzbarkeit des Balkons wegen Bauarbeiten im Sommer 22% LG Berlin, GE 1997, 555
Bauarbeiten und starke Staubentwicklung 25% LG Berlin, WuM 1998, 28
Dusche ist unbenutzbar 17% AG Köln, WM 1987, 271
Lärmbelästigung durch Gaststätte zwischen 22 und 4 Uhr 40% LG Berlin, Az.: 67 S 342/01
Rattenbefall in der Wohnung 80% AG Dülmen, Az.: 3 C 128/12
Schimmelbefall: Einsatz von zwei Trocknungsgeräten 80% LG Köln, Az.: 1 S 176/11
Toilette ist unbenutzbar (einziges WC) 80% LG Berlin, MM 1988, 213
Wohnungstür fehlt 15% LG Düsseldorf, WM 1973, 187
Zigarettenrauch dringt während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen Wohnung ein 10% LG Berlin, Urteil vom 30. 04. 2013 – 67 S 307/12

Weitere Hinweise

  • Unangemessene Mietminderung: Nimmt der Mieter eine unangemessen hohe Mietminderung vor und erreicht diese dann einen Betrag, der einer zweifachen Monatsmiete entspricht, steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands zu.
  • Verjährung: Der Anspruch auf Mietminderung verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.
  • Kein Minderungsrecht bei Kleinreparaturen: In vielen Mietverträgen sind Mieter verpflichtet, Bagatellschäden bis zu einem bestimmten Schadensbetrag (ca. 50 Euro) selbst zu beseitigen, wobei die Gesamtschadensumme innerhalb eines Jahres aber einen angemessenen Betrag (ca. 200 Euro) nicht übersteigen darf.
  • Anspruch auf Kündigung aus wichtigem Grund: Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis nach § 543 BGB fristlos zu kündigen.
  • Die Mietminderung orientiert sich an der Bruttomiete – also der Miete inklusive aller Betriebskosten.
  • Orts- und sozialübliche Gegebenheiten wie ortsüblicher Verkehrslärm und spielende Kinder sind keine Mietminderungsgründe.

So prüfen Sie, ob eine Mietminderung berechtigt ist

Wenn ein Mieter plötzlich die Miete kürzt, sollte man als Vermieter schnell reagieren und prüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist. Die Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Es muss also ein größerer Schaden bzw. eine größere Wohnbeeinträchtigung aufgetreten sein. Bagatellschäden (zum Beispiel eine nicht schließende Zimmertür, eine einmalige laute Party in der Nachbarwohnung oder ein tropfender Wasserhahn) schließen eine Mietminderung aus. Um einen ersten Überblick zu gewinnen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Im nächsten Schritt sollten Vermieter dann prüfen, ob der Mieter die Miete korrekt und auch nicht zu hoch gemindert hat. Mieter dürfen die Miete nicht einfach so kürzen. Sie müssen den Mangel dem Vermieter vorher melden. Außerdem muss er den Mangel, bzw. die damit verbundene erhebliche Beeinträchtigung nachweisen, zum Beispiel mit einem Lärmprotokoll.

Wenn die Mietminderung berechtigt ist

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, dann sollte er den Schaden schnellstmöglich beheben bzw. einen Handwerker beauftragen. Ist der Vermieter nicht für den Mangel verantwortlich und kann nichts gegen den Mangel unternehmen (beispielsweise bei Baustellenlärm), dann muss er die Minderung solange hinnehmen, bis sich die Situation verändert. Gegebenenfalls können Vermieter – nach rechtlicher Beratung – den Urheber des Schadens verklagen.

Wenn die Mietminderung nicht nicht berechtigt ist

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, dann kann der Vermieter folgendermaßen vorgehen:

  1. Der Mietminderung schriftlich widersprechen und begründen, warum sie nicht berechtigt ist (z. B. bei einem Bagatellschaden oder wenn die Beeinträchtigung bereits bekannt war). Vermieter sollten den Mieter dann auffordern, die ausstehende Miete innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen und eine mögliche Klage ankündigen.
  2. Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, kann der Vermieter Klage einreichen. Dies sollte er aber möglichst nicht ohne Rechtsberatung tun. Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass ein Mangel besteht und dass er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das dann widerlegen.

Sollten sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, dann bleibt in vielen Fällen nur die Kündigung des Mietverhältnisses. Sind sich beide Parteien über den Auszug einig, dann kann ein Mietaufhebungsvertrag das Mietverhältnis auch vorzeitig beenden.

Tipp: Weitergehende Informationen finden Sie auf der Ratgeberseite Mietminderung.net mit einem E-Book „Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?“, veröffentlicht vom Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.