Mietpreisbremse Mehrfamilienhäuser

Urteil des Berliner Landgerichts: Kommt nun das Aus für die Mietpreisbremse?

Nicht genug Wohnungen und immer weiter steigende Mieten in den Metropolen: Die Wohnungsnot in Deutschland ist ein großes Thema. Nun hat das Berliner Landgericht die Mietpreisbremse für verfassungswidrig erklärt. Warum dies so ist und welche Auswirkungen das für Mieter und Vermieter haben könnte, erfahren Sie in diesem Artikel. 

Die Mietpreisbremse wird seit ihrer Einführung vor zwei Jahren immer wieder diskutiert. Erst im Mai war der Deutsche Mieterbund der Auffassung, dass sie nicht genug „bremsen“ würde. Nun hat das Landgericht in Berlin mitgeteilt, dass es die Bremse für verfassungswidrig hält.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist im § 556 d BGB geregelt. Dieses sieht vor, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen darf. Sehen die Landesregierungen ein Gebiet als einen angespannten Wohnungsmarkt an, darf die Mietpreisbremse einsetzen. Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt können unter anderem das Bevölkerungswachstum, die Leerstandquote, die Mietentwicklung und die Mietbelastung sein.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Von der Mietpreisbremse werden grundsätzlich vier Punkte ausgeschlossen:

  • Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet worden sind, sind von der Mietpreisbremse befreit.
  • Umfassende Modernisierungen: Unter einer umfassenden Modernisierung versteht man Modernisierungen, in der mindestens ein Drittel der Mittel angewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Und solche Modernisierungen rechnen sich oft nur dann, wenn die Miete anschließend erhöht werden kann. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus erlaubt. Für einfache Modernisierungen gilt weiterhin, dass elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden können. Auch wenn die Gesamtmiete dann über der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Der Mieter hat aber natürlich einen Anspruch darauf zu erfahren, wie diese Kosten entstanden sind.
  • Bestehende Mietverträge: Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Diese braucht der Vermieter nicht anzupassen und zu senken.
  • Indexmiete: Wer bei Neuvermietung einen Indexmietvertrag abschließt, macht seine Miethöhe vom Verbraucherpreisindex abhängig. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, kann das für den Vermieter von Vorteil sein.

Warum soll die Mietpreisbremse verfassungswidrig sein?

Laut dem Berliner Landgericht entspricht die Mietpreisbremse nicht dem Gleichbehandlungsgrundsatz im Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es würde Wohnungseigentümer nämlich ungleich behandeln. Zum einen ist die ortsübliche Vergleichsmiete kein Kriterium, das einheitlich ist. Schließlich kann sie sich von Ort zu Ort um bis zu 70 Prozent unterscheiden. Zum anderen bevorzugt die Mietpreisbremse diejenigen Vermieter, die bereits vor Einführung des Gesetzes im Jahr 2015 eine zu hohe Miete verlangt haben. Denn diese dürfen es auch weiterhin tun. Der Gesetzgeber wollte damit einkommensschwache Haushalte und Durchschnittsverdiener schützen. Doch es gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass Haushalte aus diesen Zielgruppen in München besser gestellt sind als in Berlin. Trotzdem dürfen Vermieter in München 11,28 Euro pro Quadratmeter von Mietern verlangen. In Berlin West hingegen nur 7,14 Euro. Die Vermieter würden also ohne triftigen Grund ungleich behandelt.

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Welche Auswirkungen hat das Urteil des Berliner Landgerichts?

In der Realität wird die Beurteilung wohl keine Auswirkungen haben. Denn nur das Bundesverfassungsgericht darf über die Verfassungswidrigkeit eines Gesetzes entscheiden. Dennoch ist die Aufregung so groß. Und das nur, weil ein einzelnes Gericht nur einen Hinweis gegeben hat. Der Grund hierfür ist wohl, dass Vermieter damit eine Bestätigung haben, um sich weiterhin gegen die Mietpreisbremse zu stellen – und das werden sie sicherlich auch tun. Höchstwahrscheinlich werden nun andere Parteien erneut Klage erheben, um eine höhere Neumiete jenseits der Mietpreisbremse durchzusetzen.

Werden Vermieter die Mietpreisbremse nun einfach ignorieren?

In der Praxis ignorieren viele Vermieter sie bereits. Oft zahlen Mieter für ihre Wohnungen mehr, als die Bremse es zulässt. Allerdings überprüft kaum jemand kurz nach Abschluss des Vertrags, ob die Miete seiner neuen Wohnung überhaupt angemessen ist. Trotzdem: Solange diese Kappungsgrenzen im Gesetz stehen, wird die Mietpreisbremse auch weiterhin gelten.

Welche Konsequenzen hat die Mietpreisbremse?

Kritiker behaupten: „Durch die Mietpreisbremse gibt es keine Anreize, neue Wohnungen zu bauen.“ Die Bremse halte Eigentümer und Investoren oft davon ab, in Gebieten mit Wohnungsmangel in den Wohnungsbau zu investieren. Viele Menschen sind der Meinung, dass die Wohnungsnot dadurch nur noch mehr verschlimmert wird. Denn Vermieter, die vorher schon zu teuer vermietet haben, treiben den ortsüblichen Mietpreisspiegel nach oben.

Bundestagswahl: Welche Konzepte haben die Parteien?

SPD-Spitzenkandidat Schulz betonte nach dem Urteil, dass er an seinen Plänen, das Gesetz zu verschärfen, festhalten werde. Mit diesem Vorhaben scheiterte jedoch schon der jetzige Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD). Frau Merkel hingegen lehnt die Mietpreisbremse vollständig ab, genau so wie die FDP. Die Grünen-Politikern Renate Künast hingegen möchte das Gesetz sogar verschärfen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in allen außer vier Bundesländern (Stand: Dezember 2016). Diese sind Sachsen-Anhalt, Saarland, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen. In der nachfolgenden Tabelle erfahren Sie mehr:

Bundesland Mietpreisbremse? Seit
Baden-Württemberg Ja 1.November 2015
Bayern Ja 1. August 2015
Berlin Ja 1. Juni 2015
Brandenburg Ja 1. Januar 2016
Bremen Ja 1. Dezember 2015
Hamburg Ja 1. Juli 2015
Hessen Ja 27. November 2015
Mecklenburg-Vorpommern Nein
Niedersachsen Ja 1. Dezember 2016
Nordrhein-Westfalen Ja 1. Juli 2015
Rheinland-Pfalz Ja 8. Oktober 2015
Saarland Nein
Sachsen Nein
Sachsen-Anhalt Nein
Schleswig-Holstein Ja 1. Dezember 2015
Thüringen Ja 1. März 2016